寶億萊開發(fā)商,碧桂園,樓面地價(jià),平方米,界人士

　　房地產(chǎn)開發(fā)牽涉多方面工作。

　　一方面是大佬級(jí)開發(fā)商看中佛山(樓盤)的發(fā)展前景，大舉“入侵”；一方面是本土開發(fā)商在中心城區(qū)拿地越來越艱難，很多時(shí)候只能望地興嘆。困局之下，本土房企也在謀求改變，記者觀察到它們通過出資、出走、聯(lián)合買地等各種方式實(shí)現(xiàn)盈利。記者注意到，有房企在海外或外省開發(fā)的房產(chǎn)，也會(huì)吸引老客戶購買，其中就包括佛山的客戶。業(yè)界人士認(rèn)為，房企無論在哪發(fā)展，都必須具備核心競爭力，這樣才能立于不敗之地。

　　尷尬

　　地價(jià)高、地塊大、沒經(jīng)驗(yàn)

　　看到推地只能“干瞪眼”

　　記者了解到，目前佛山推地的幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域是佛山新城、金融高新區(qū)、順德新城和整合后的“大獅山”鎮(zhèn)，這些區(qū)域又恰好是佛山經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、前景最好的幾個(gè)區(qū)域，房企們都擠破了頭想進(jìn)入這些區(qū)域開發(fā)。但是，無論是哪個(gè)區(qū)域，推出的土地面積一般都比較大，土地面積動(dòng)輒十幾萬甚至幾十萬平方米，地價(jià)動(dòng)輒上億甚至幾十億元。“站在政府的角度來看，推比較大面積的地，能更快、更多地收到土地出讓金，采用片區(qū)式開發(fā)，也能保證區(qū)域素質(zhì)。”有本土開發(fā)商表示，非常理解政府的推地策略，但這種策略設(shè)置的地價(jià)門檻，首先就把本土的中小型房企擠在了門外。

　　最近一兩年，佛山出讓土地的樓面地價(jià)也在上升，從去年10月起，大部分土地拍賣時(shí)都有溢價(jià)，有些溢價(jià)超過100%。中心城區(qū)5000~7000多元/平方米的樓面地價(jià)，鎮(zhèn)街道4000多元/平方米的樓面地價(jià)，也讓一些本土開發(fā)商“望而生畏”。“高地價(jià)對(duì)開發(fā)商的開發(fā)能力要求很高，也要求企業(yè)資金實(shí)力雄厚，這兩點(diǎn)本土開發(fā)商都有所欠缺。”有本土房企負(fù)責(zé)人表示。

　　實(shí)際上，不僅地價(jià)高、地塊大，讓本土開發(fā)商“咬不動(dòng)”。地塊本身設(shè)置的諸多條件，比如要求是世界500強(qiáng)公司，企業(yè)總資產(chǎn)超幾百億元等，也讓本土開發(fā)商意識(shí)到“這地不是我們能拿的”。

　　當(dāng)然，記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，拿地艱難不止是本土房企的煩心事，也讓一些外來的房企大佬頭疼。前不久，廣州(樓盤)一家深耕珠江新城多年的大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者“訴苦”，企業(yè)看好佛山的發(fā)展，按照該房企開發(fā)的風(fēng)格，一般是在中心城區(qū)拿大面積地塊，開發(fā)一到五年甚至十年。但是，相對(duì)于保利、中海、萬科等房企，這家房企顯然來得有點(diǎn)晚了，寶億萊軟裝配飾，2010年至今只在非核心區(qū)開發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目，想在中心城區(qū)拿地，發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)地塊基本被“瓜分”干凈。

　　尋出路

　　出路1：聯(lián)合拿地

　　困境之下，本土房企也在突圍。雖然佛山土地市場難覓單個(gè)本土房企的身影，但也有一些房企“捆綁”開發(fā)，以聯(lián)合體的形式拿地。去年上半年，8家組成的競買聯(lián)合體拍下了位于新城華章東一路以西、君蘭路以南、富華路以北、華章道以東的佛(掛)2012—005地塊。去年8月，三家實(shí)業(yè)企業(yè)聯(lián)合拿下一宗位于千燈湖的商業(yè)用地，總價(jià)超過6億元。在一些業(yè)界人士看來，聯(lián)合拿地固然可以集合多個(gè)企業(yè)的資金優(yōu)勢，還可以把風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)傁氯ァ５珟讉�(gè)聯(lián)合體之間復(fù)雜的股權(quán)關(guān)系，很可能讓開發(fā)過程風(fēng)波不斷。在三水，曾經(jīng)有開發(fā)商因?yàn)楣蓹?quán)問題打官司，開家居生活館，法院查封了房產(chǎn)，導(dǎo)致業(yè)主們買的房子一直辦不了房產(chǎn)證。

　　出路2：背后出資

　　另一種比較隱秘而且保險(xiǎn)的方法，是企業(yè)出資給有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，但出資方只負(fù)責(zé)回收資金和利潤，并不參與實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)。“我們企業(yè)有的項(xiàng)目就采取這種方式，我們出資，對(duì)方開發(fā)。”宏鼎地產(chǎn)總經(jīng)理陳巧榮表示，房地產(chǎn)要求高速開發(fā)、快速回籠資金，多頭管理有時(shí)反而會(huì)降低效率，導(dǎo)致摩擦不斷，這種方式能保證開發(fā)高效，因?yàn)榕c出資方簽訂的回報(bào)條款，就是一根“指揮棒”，會(huì)倒逼開發(fā)方做好開發(fā)。如果做不好開發(fā)，開發(fā)方就可能面臨撤資的風(fēng)險(xiǎn)，而出資方實(shí)際上損失可能并不大或者沒有損失。

　　出路3：“出外”謀財(cái)

　　更多的房企，已經(jīng)或正在出外“謀財(cái)”。碧桂園集團(tuán)在馬來西亞開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，通過持續(xù)的宣傳，引起了各方極大關(guān)注。

　　而更多的企業(yè)把“出外”謀財(cái)?shù)牡攸c(diǎn)，設(shè)在省內(nèi)尤其是佛山周圍地區(qū)。由廣東東基地產(chǎn)、佛山團(tuán)億集團(tuán)、四會(huì)星河地產(chǎn)、佛山星星地產(chǎn)、四會(huì)永昊地產(chǎn)組成的聯(lián)合集團(tuán)，該集團(tuán)中的分公司已經(jīng)在佛山開發(fā)有多個(gè)項(xiàng)目，目前已經(jīng)在肇慶(樓盤)、四會(huì)開發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目。新中源在江西有生產(chǎn)基地，也在江西開發(fā)了地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　觀察

　　本土房企外地開發(fā)拉老業(yè)主買房

　　值得關(guān)注的是，本土房企在外地開發(fā)的房子，雖然多半面向的是當(dāng)?shù)刭彿空撸�但也�?huì)深度挖掘老業(yè)主資源。記者了解到，碧桂園在馬來西亞開發(fā)的新山金海灣項(xiàng)目，沿用碧桂園慣用的“財(cái)富考察團(tuán)”模式，組織老業(yè)主去考察。碧桂園在海南(樓盤)開發(fā)的金沙灣項(xiàng)目，也沿用了這種模式，準(zhǔn)備組織上萬人去考察。記者今年初跟隨碧桂園團(tuán)隊(duì)到海南時(shí)，發(fā)現(xiàn)售樓中心到處都是來自全國各地的碧桂園業(yè)主，許多業(yè)主看到房子滿意，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，當(dāng)即購買，一些人還買了多套，開家居飾品店，這其中就有一些碧桂園的佛山老業(yè)主。

　　業(yè)界人士告訴記者，在項(xiàng)目需要人氣拉動(dòng)時(shí)，老業(yè)主往往是開發(fā)商能最快找到的資源。很多開發(fā)商在外地開發(fā)的項(xiàng)目，都會(huì)請(qǐng)一些佛山業(yè)主去觀摩甚至現(xiàn)身說法，拉動(dòng)人氣。

　　無論在哪開發(fā)都要把產(chǎn)品做好

　　在一些本土開發(fā)商看來，在哪開發(fā)不是問題，怎么開發(fā)才是問題。“房企也要有自己的核心競爭力。”東建集團(tuán)普君新城相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，東建擅長做舊城改造項(xiàng)目，這種項(xiàng)目由于牽涉面廣，有很多牽涉到拆遷，各種關(guān)系處理起來比較難、后續(xù)工作特別繁雜等問題，很多大型房企往往不愿意做或者做不了，它們更希望拿到手的是一塊平地，這就給熟悉本土市場的本土開發(fā)商留下了充分的空間。

　　本土長信集團(tuán)擅長打造高性價(jià)比的產(chǎn)品，而且產(chǎn)品的贈(zèng)送率一般比較高，很受佛山人歡迎，幾乎每個(gè)盤開盤都會(huì)引起搶購。從市民的購房熱情來看，一點(diǎn)都不輸給那些品牌開發(fā)商。

　　“購房者最終還是認(rèn)產(chǎn)品的，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，把產(chǎn)品做好，把性價(jià)比做上去，大家自然會(huì)買你的房子。”本土長信地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理徐偉釗表示，雖然現(xiàn)實(shí)的確對(duì)本土房企不利，但“打鐵還需自身硬”，本土房企適應(yīng)形勢，強(qiáng)大自身，才能在房企大佬扎堆的佛山市場占有一席之地。