8月別墅市場戰火將燃

業內人士認為，“高價地效應”使得近期入市的別墅單價均較高，預計未來這一趨勢將愈發明顯。圖為位于中央別墅區的金地中央世家。

雖然自7月以來別墅供應和成交都比6月高峰有所降溫，但別墅開發商推盤積極性不減。

記者了解到，紫玉山莊、天恒樂墅、易郡三期、首創·禧瑞墅等別墅項目都預計在8月入市，而金地中央世界、遠洋天著春秋、保利首開東壩別墅等一批地王級別墅項目的相繼亮相，也點燃了高端別墅市場的戰火。

高端別墅積極推售搶客

據亞豪機構、北京市住建委數據顯示，北京別墅市場成交自今年3月以來連續上漲4個月，在7月迎來小幅回落。7月別墅簽約389套，比6月462套環比下跌15.8%，6月別墅簽約均價逼近4萬元/平方米大關，7月則跌回33613元/平方米。

記者了解到，均價下跌主要原因是6月高端別墅項目如西宸原著、龍湖雙瓏原著集中簽約，兩個項目單價都在8萬元/平方米左右，拉高了均價，而7月如龍湖長城源著、北京灣等經濟型別墅大幅簽約，1.5萬—1.7萬元/平方米的簽約價拉低了均價。

但亞豪機構市場總監郭毅表示，別墅市場現在賣得快的是總價500萬元以內的經濟型別墅，但這批老庫存將很快被消化，房源并不多。

“今年高端別墅競爭尤為激烈，很多單價高或總價高的項目競爭”北京萬科高端事業部總經理高廣漢表示，萬科將推出位于北五環外、昌平后沙峪的萬科觀承別墅，預計三季度入市的一期主打聯排產品，主力戶型為400—500平方米，報價2000萬元/套起。

記者從北京保利了解到，保利首開位于東壩的高端項目正在抓緊打造開放展示區，目前戶型為170-200平方米疊拼別墅，和230-270平方米聯排別墅，售價或超過10萬元/平方米。

業內人士指出，不同以往高端別墅拿地后研磨較長時間做產品，由于競爭激烈，為搶奪客戶，拿地不足一年就將項目推向市場，是今年北京“地王”別墅新盤的一大特點。

比如位于豐臺區西三環的龍湖西宸原著是去年2月地王，今年4月亮相，6月開盤；而位于石景山區的遠洋天著春秋是去年9月地王，今年7月亮相，預計年底前入市，產品為新中式風格的平墅、聯排、雙拼別墅，預計1500萬-5000萬元/套，目前售價待定。

經濟型別墅或將減少

業內人士表示，“高價地效應”使得近期入市的別墅單價均較高，預計未來這一趨勢將愈發明顯，而受到“地少”與“價高”的雙重影響，未來戶型小、單價低的經濟型別墅將逐漸減少，別墅將真正成為針對高端財富階層的豪宅產品。

“未來中產階級可能在北京買不起別墅了，”位于房山的天恒樂墅開發商總經理周興表示，現在北京新別墅項目單價都較貴，戶型較小，一些項目做出100多平米戶型，要價近千萬，別墅空間零碎居住體驗不佳，天恒樂墅定價在500萬—600萬元/套，是地鐵旁的城市別墅，預計8月入市。

記者了解到，由于競爭加劇，高端別墅也開始在戶型上調整。如萬科觀承別墅預計明年推出的二期房源，就會舍棄一期的聯排，將戶型調整為“府園”，即花園不再是露天，而是類似四合院式的，把花園包起來。

“府園是我們首先獨創的產品，”位于孫河板塊的別墅新盤中糧瑞府銷售總監張凌表示，傳統的別墅花園沒有私密性，聚會野餐鄰居都看得到，瑞府地上兩層，一層的“花園”被“院子”取代，項目最低門檻為3000萬元/套。

“府園這種產品滿足了一部分客戶注重私密性的需求，我們二期也會有引入，但還沒最終確定，”高廣漢如是說。

北京萬科總經理劉肖表示，由于地價昂貴，北京樓市將會呈現出首置二手化、首改新房化、高端滯銷化的趨勢，別墅市場迎來多盤入市，新盤都以高端為主，也引發了類似擔憂。

“現在整體市場回暖，很多豪宅項目都說自己賣得很好，但簽約可能一個月也出不了一套”高廣漢坦言，即使簽了約，回款也會是難題，7月股市的動蕩“套牢”部分潛在客戶群的現金流，短期內不能抽調回樓市，開發商只能等。