寶億萊家居軟裝央視上榜品牌泉州商業綜合體謀求差異化定位和特色營銷

　　城市經濟實力 支撐商業地產發展

　　春節前后，正是商業難得的旺季。一段時間以來，泉州的商業綜合體迎來了開業季，諸候紛爭使之成為泉州經濟領域的“一朵奇葩”。時下，晉江有萬達廣場、SM廣場、陽光時代廣場，安溪有萬達廣場、寶龍城市廣場，石獅有泰禾廣場，惠安有宏毅百匯廣場、禹洲城市廣場，在泉州中心市區，除了浦西萬達廣場、中駿世界城，待開業的還有兩個泰禾廣場、再加上兆基光明城商業街、開元盛世等，一系列商業綜合體跑馬圈地進入泉州，掀起一股不小的熱潮。

　　2014年年底，開家居生活館，建筑面積超10萬平方米的宏毅百匯廣場在惠安開業，成為惠安首個多功能商業綜合體，中閩百匯零售集團總裁陳開通接受媒體采訪時說：“中閩百匯之所以進駐惠安這樣的縣級市場，并且以商業綜合體的形式進入，是考慮到城鎮化已成為中國經濟未來發展的主題，城鎮化的發展必然引發商業領域的變遷，推動商業綜合體的紛紛誕生。”

　　而位于中心市區東海商圈的新華都東海灣生活廣場也開始試營業，成為時下市區東海片區唯一一個一站式商業綜合體。此外，泉州待開業的商業綜合體不勝枚舉，比如位于開元寺附近的開元盛世、位于南安官橋的山水悅城、位于安溪縣城的萬達廣場，以及位于市區城東片區的泰禾廣場等。

　　多年關注商業地產的資深業界人士蘧宇翔認為，泉州的商業綜合體頻頻出現是一種正常現象，“因為城鎮化是經濟發展的主流，而所謂的城鎮化，除了蓋房之外必然要修道路、建商場，購物中心或者SHOPPING MALL是城鎮化最直接的體現。”

　　而華僑大學EDP中心執行主任陳佑成博士表示：“泉州商業地產起步較晚，但優勢在于泉州人口為福建省內最多，經濟發達，市民購買力強勁，這是支撐商業地產的一大有利因素。”記者了解到，國內商業地產真正發展才10年左右，泉州就更短了。目前，泉州正在醞釀的一些大型商業項目，正是依托于泉州城市區域的拓展和城市經濟的發展。

　　商業綜合體

　　謹防陷入過剩

　　雖然如此，蘧宇翔認為，由于泉州各地市場的差異化很大，這些商業綜合體“要存活，挑戰很大” 。

　　“在泉港，品牌百貨的銷量并不好，開家居生活館，但是大眾化百貨的市場反映很好。”東海灣商業負責人徐建竹說，“而在晉江或石獅，人們更喜歡到香港、澳門甚至歐洲去淘世界名牌。”因此，對泉州的這些商業綜合體來說，“因地制宜、做出特色可能更重要，而不是一味地追求裝修水平和品牌檔次。”

　　縣級市場由于人口總量有限，“一般只會有一個或兩個城市中心，而非像中心市區那樣能形成多個商業中心或者商圈。”蘧宇翔說，“這就決定了進入泉州縣級的商業綜合體，要比住宅更依靠地段，地段較偏、配套不好的商業成功率就低。”

　　也正是由于這個原因，對于商業地產所依托的這些商業綜合體，人們開始擔心它是否過剩或者存在泡沫。

　　據中購聯的統計，目前國內已經開業的購物中心達3100家左右，2015年將達到4000家，并且在2025年還將有7000家建成開業，使中國的購物中心總數超過10000家。“而美國經歷了近100年的發展到2010年，才建成40萬平方英尺(可租面積3.7萬平方米，建筑面積約為8萬平方米)的購物中心2690個。”中國購物中心產業資訊中心高級顧問王瑋對此不無擔心。

　　過剩和泡沫論同樣敲擊著泉州商業地產界的神經。“就安溪而言，我認為已經有點過剩的苗頭了。”蘧宇翔坦言。“一般情況下，業界認為，一個城市的人均購物中心面積保持在1-2平方米比較合理。北京、上海、廣州由于消費強、人口多，可以支撐人均購中心面積2-3平方米，國內一線城市的購物中心總量其實還是相對合理的。”他說，“但是放在縣級市場，商業綜合體不宜多，多了就容易形成扎堆、重復建設和惡性競爭。”而據了解，僅晉江世紀大道兩邊，開業和規劃在建的商業綜合體已達到6個。

　　業界人士認為，在泉州，人均購物中心面積0.8-1.5平方米可能更穩健一點。或許，這可為泉州熱度不減的商業綜合體建設潮提供一個基礎的參考。

　　文化活動

　　成為吸客“磁鐵”

　　與傳統的百貨業不同，商業綜合體往往體量大、業態多樣，對客流量有獨特的要求，因此，沒有客流，一切盈利都無從談起。不僅如此，隨著招商的同質化，商業綜合體也陷入業態類型同質化的困局。比如，服裝類，基本都是優衣庫、ZARA、雅戈爾、杰克瓊斯、百麗系列、依戀系列等;餐飲類，主流也是德莊火鍋、食為記、好武功、肯德基、麥當勞、大豐收等;KTV類也大同小異，主力百貨店則更加容易同質化。怎么創造差異性?目前而言，從營銷入手可能是最直接的改良了。為此，不論萬達廣場，還是中駿世界城，開一家家居飾品店要多少錢，或者宏毅百匯廣場都將文化活動作為吸引客流的重要形式，以此創造差異性，帶動綜合體內的消費。

　　2014年圣誕節前夕，一場“泉州首屆極地冰雪節”在泉州浦西萬達金街拉開帷幕。據了解，這場泉州首屆冰雪節活動將持續3個月，讓廣大市民暢享“銀裝束裹，漫天飛雪”的冰雪美景，在四季如春的閩南感受萬里冰封的北國風光。圍繞冰雪節舉辦的“海峽兩岸(泉州)大學生冰雕創意設計作品大賽”，通過思維活躍的大學生集思廣益，挖掘更多設計理念，將閩南文化元素展現在冰雪節現場內，打造冰雪世界里的“刺桐城歷史文化長廊”。

　　萬達廣場企業部負責人楊文鑫坦言，為了給商場帶來更多客流，“我們每一場有策劃的大型活動都包含文化消費的內涵。與此同時，商戶會配合商場活動，推出各自的打折或者讓利來吸引客流。”

　　而中駿世界城最近也將二樓打造成“日韓風情一條街”，成為海西首個環境景觀化、業態主題化的室內購物街區。“首期規劃面積3000平方米，經營范圍涵蓋日韓特色服裝、鞋、飾品、化妝品、美容美甲、休閑食品、娛樂等，是集休閑、時尚、文化、藝術等于一體的特色街區，將成為中駿世界城一大亮點。”中駿世界城企業部負責人李金寬說。

　　非提袋消費

　　已成主流

　　目前，傳統的以購買服裝和家居用品為特點的“提袋消費”比例正不斷下降，取而代之的是餐飲、娛樂、休閑等以體驗為特點的“非提袋消費”。

　　“以前逛萬達，一般都逛內街，比如買衣服、買家居飾品，現在如果帶小孩去浦西萬達廣場，開家居飾品店，我們更喜歡在金街逛，因為現在萬達金街的經營內容更豐富。”市民郭女士說。