寶億萊時(shí)代地產(chǎn)利潤(rùn)“保衛(wèi)戰(zhàn)”：高息蠶食收益

昨日晚間，華南房企時(shí)代地產(chǎn)（01233.HK）公布2014年度全年業(yè)績(jī)，其中年度合同銷(xiāo)售增至152億元，增幅近38%，凈利潤(rùn)增至13.1億元，增幅為39%。

這家華南本土剛剛上市滿(mǎn)一年的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅如愿完成去年設(shè)立的年度銷(xiāo)售目標(biāo)，而且在毛利率和凈利率方面的表現(xiàn)都算得上搶眼。

記者從時(shí)代地產(chǎn)2014年的全年業(yè)績(jī)公告中獲悉，時(shí)代地產(chǎn)之所以能夠在凈利潤(rùn)上獲得近4成的增長(zhǎng)，緣于其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的嚴(yán)苛控制。

據(jù)時(shí)代地產(chǎn)的業(yè)績(jī)公告，其在去年已經(jīng)確認(rèn)的營(yíng)業(yè)收入為104億元，相比2013年97億元的營(yíng)收增長(zhǎng)了7.5%，年度合同銷(xiāo)售金額從2013年的111億元增加到去年的152億元，增幅近4成。不過(guò)，在銷(xiāo)售成本方面，雖然伴隨著銷(xiāo)售金額的擴(kuò)大，時(shí)代地產(chǎn)的成本支出反從2013年的73.5億元下降到2014年的72.3億元，開(kāi)家居生活館，下降了1.2億元。

對(duì)時(shí)代地產(chǎn)而言，在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售成本方面進(jìn)行嚴(yán)格的控制，也是保障相對(duì)合理水平毛利和利潤(rùn)的必然之舉。

時(shí)代地產(chǎn)在2014年的毛利率接近31%，利潤(rùn)率為13%，家居飾品加盟，不過(guò)，如果時(shí)代地產(chǎn)去年的銷(xiāo)售成本分別按已確認(rèn)營(yíng)收和合同銷(xiāo)售金額增速計(jì)算，其毛利率將分別為24%和3%，利潤(rùn)率則分別只有9%和虧損7%。

上述計(jì)算意味著時(shí)代地產(chǎn)今年的利潤(rùn)水平依賴(lài)公司在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售成本上的把控所得。與時(shí)代地產(chǎn)可資比較的是公司在2012年和2013年的業(yè)績(jī)，時(shí)代地產(chǎn)在這兩年時(shí)間里毛利率分別為28%和24%，利潤(rùn)率為11%和10%。不過(guò)，與2014年時(shí)代地產(chǎn)的銷(xiāo)售成本不升反降相區(qū)別的是，2013年時(shí)代地產(chǎn)的銷(xiāo)售成本相比2012年增長(zhǎng)了2.2倍。

顯然，時(shí)代地產(chǎn)對(duì)成本的把控基本保障了公司相對(duì)合理的利潤(rùn)水平，這或許緣于時(shí)代地產(chǎn)在2013年底上市以后成長(zhǎng)規(guī)模的放緩及上市前后已經(jīng)下降的利潤(rùn)水平。

在時(shí)代地產(chǎn)準(zhǔn)備上市的2013年，公司規(guī)模迅速膨脹，在去年則開(kāi)始收縮。2013年時(shí)代地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售金額較2012年增長(zhǎng)57%，營(yíng)收和利潤(rùn)則分別增長(zhǎng)了2倍和1.75倍，到去年上述增幅則分別只有38%、7.5%和39%，時(shí)代地產(chǎn)在上市當(dāng)年的高增長(zhǎng)已經(jīng)趨緩。

時(shí)代地產(chǎn)除了對(duì)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售成本的嚴(yán)苛管控，公司通過(guò)財(cái)務(wù)操作同樣保證了目前的利潤(rùn)水平。根據(jù)時(shí)代地產(chǎn)2014年的業(yè)績(jī)公告，時(shí)代地產(chǎn)在2014年的融資成本為2.3億元，事實(shí)上當(dāng)年時(shí)代地產(chǎn)的利息開(kāi)支高達(dá)12億元，不過(guò)扣除了近10億元的資本化利息，開(kāi)一家家居飾品店要多少錢(qián)>，占到利息支出的8成以上。因此，如果時(shí)代地產(chǎn)將10億元的資本化利息計(jì)入融資成本，公司在2014年的收益也會(huì)大幅縮水。

時(shí)代地產(chǎn)近兩年在規(guī)模上的迅速擴(kuò)大，同樣必須為此承受來(lái)自財(cái)務(wù)方面的壓力。到目前為止，時(shí)代地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在80%以上，流動(dòng)比率同樣低于2的相對(duì)安全水平。截至2014年底，時(shí)代地產(chǎn)的借款總額達(dá)到108億元，要求在今年償還的債務(wù)近18億元。

去年時(shí)代地產(chǎn)在資本市場(chǎng)分兩次發(fā)行了共計(jì)18.7億元的優(yōu)先票據(jù)，存續(xù)期為5年，不過(guò)利率則達(dá)到了12.625%的高水平。記者計(jì)算，時(shí)代地產(chǎn)的總資產(chǎn)收益率不到4.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于12.65%的票據(jù)利率。另外在公司的高負(fù)債率和高利率的擠壓下，則直接使得股東回報(bào)率為負(fù)數(shù)。

這也就意味著，在目前時(shí)代地產(chǎn)的高負(fù)債率、高借款利率及低資產(chǎn)收益率的財(cái)務(wù)情形下，開(kāi)家居生活館，時(shí)代地產(chǎn)繼續(xù)做大規(guī)模和高息借貸，寶億萊家居生活館，已經(jīng)難以給投資者和股東帶來(lái)可觀(guān)的收益。

記者已經(jīng)聯(lián)系時(shí)代地產(chǎn)人士對(duì)公司2014年業(yè)績(jī)及財(cái)務(wù)狀況予以評(píng)價(jià)，不過(guò)對(duì)方回復(fù)稱(chēng)今日時(shí)代地產(chǎn)已經(jīng)在香港召開(kāi)了年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，對(duì)上述問(wèn)題將會(huì)予以解釋。

援引觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)的消息，時(shí)代地產(chǎn)在今日的2014年全年業(yè)績(jī)會(huì)上公布了今年的銷(xiāo)售目標(biāo)為156億元，將比去年增長(zhǎng)10%，目前凈負(fù)債率為94%，預(yù)計(jì)將來(lái)可以慢慢下調(diào)。

到2014年底，時(shí)代地產(chǎn)在手現(xiàn)金總額為54億元，不過(guò)在今年1月底即耗費(fèi)13億元在廣州獲取了一宗商業(yè)及居住地塊。而2014年時(shí)代地產(chǎn)全年用于9幅土地的支出，也不過(guò)29億元，而時(shí)代地產(chǎn)上市的2013年購(gòu)入的6幅土地成本總額則只有21億元。