寶億萊怎么當上老大的？綠地永遠不會告訴你的秘密

　　在最近的三年內，綠地凈資產收益率一直在22%以上，最高達到30%。而萬科只是在去年曾達到過20%。

　　綠地十年前就開始布局商業地產，寶億萊軟裝設計，今年的銷售金額有一半是商辦類物業。而萬科直到2010年才開始重視商業地產的開發，銷售額占比沒有超過10%。在這點上，綠地看得比萬科遠。

　　戰略的成功，正是綠地最終戰勝萬科，成為行業龍頭老大的核心原因。蘭德咨詢總裁宋延慶對綠地的評價是："就戰略眼光而言，綠地甩了萬科幾條街。"

　　邦地產試著將它的戰略掰開、揉碎，解讀綠地永遠不會告訴你的幾個秘密。

　　小超市也有大理想

　　事實上，整體家居飾品軟裝生活體驗館，在努力沖刺要超過萬科的12月里，綠地的心思也沒有全部花在萬科身上。12月27日，綠地集團聯手上海外高橋進口商品直銷中心在寶山開了家進口食品超市，此后在長寧和徐匯也會陸續開店。

　　開超市難賺錢，這是公認的事。資料顯示，開家居飾品店，在香港市場占有率極高的百佳超市利潤率低于5%，在超市行業成長性極佳的永輝超市今年前三季度的凈資產收益率也只有10%多一點，連最出名的沃爾瑪也只是依靠著非常低廉的租金成本，以及壓榨全球供應商的采購價格才做到20%的凈資產收益率。

　　綠地做的超市，從管理和運營的經驗成熟度看，不如百佳和永輝，更不可能像沃爾瑪那樣靠銷售規模壓榨供應商的方式獲取利潤。

　　綠地做超市的動機是什么？有一種膚淺的觀點認為，通過開超市，綠地可以獲得更多的消費者數據，為未來的大數據精準營銷服務。如果只是為了這樣一個目的，綠地大可不必自己建超市。百聯股份現成的資源放在那兒，只要參股百聯股份，就有機會獲得后者龐大的消費者信息數據庫，又何必自己親自操刀？

　　一位常年做進出口生意的貿易公司老板告訴邦地產記者，進口商品的生意除了正常的利潤之外，還可以借信用證融資，并套取一部分匯差。

　　以進出口食品為例，進口企業可以根據信用證要求銀行給予信貸資助。一般而言，銀行的信用證承兌日可以分為90天和180天，根據企業不同的信用，銀行在開立信用證時，會要求企業繳納一定比例的信用證保證金，保證金比例大約在15%~20%。

　　邦地產記者了解到，家居飾品加盟，在離岸銀行抵押開出背對信用證，受益人為海外進口食品供應商。供應商在審核完信用證后，按合同規定發貨，并開出匯票，在信用證有效期內要求離岸銀行墊付貨款，也就用成功地將未來的錢融到了現在的貨。此外，離岸公司還可以在取得信用證后，在境外直接貼現，以相對低的成本融入外幣或人民幣資金轉回境內。

　　舉例來說，100萬元人民幣的信用證，扣除2%左右的財務費用，房地產企業可以獲得98萬元的凈現金流，這就意味著房地產企業可以獲得一筆短期貸款，利息成本在3%，遠遠低于房企開發貸8%~12%左右的成本。

　　對于平均毛利率只有30%的房地產企業來說，這筆融資意義重大。它至少可以讓凈利潤水平比之前高出1%~2%。

　　降低融資成本或許不是綠地開超市的唯一目的。

　　之前綠地集團的一位高管在公開場合上明確說，綠地到海外去拓展，業務范圍并不僅限于房地產。這也意味著綠地下一步可能涉獵食品、服裝、電器甚至鐵礦石、石油、鉆石等大宗商品的貿易。

　　一家海外地產公司的老板曾告訴邦地產記者，中國房企要在海外立足，就要懂得迎合當地社會，依賴各種智庫并和當地人交朋友，寶億萊軟裝設計，讓自己迅速融入，這樣才不至于被人當蝗蟲一樣驅趕，或者被限制在當地的開發，或者用極高的關稅、營業稅包括提高移民門檻等方法來限給你穿小鞋。

　　大多數的中國企業并不精于此道，于是就有了韓國濟州島叫停中國開發商項目、澳洲限制中國移民、英國要求樓盤必須銷售本國人三分之一以上之類的麻煩。

　　之前，綠地大規模聘用海外雇員，為當地創造了一定的就業機會。熟悉美國市場的一位投資專家就告訴邦地產記者，張玉良所以會獲得美國助理國務卿查爾斯·里夫金的接見，就因為綠地在美國的項目為當地創造了3000人以上的就業崗位。美國為了鼓勵投資，曾出臺一項政策，只要能創造3000人以上的就業崗位，企業就能享受一定金額的零利率貸款。

1   2   下一頁