寶億萊綠地、世茂、濱江貼身肉搏 杭州華家池地王上演“三國殺”

　　從拿地的樓面價看，世茂天宸較另兩個項目都略高出一些，其樓板價高達23828元/平方米(未除保障房面積)，溢價率為49%，已到達杭州（樓盤）規定的溢價封頂值。

　　時代周報記者 劉科 發自杭州

　　2015年初，杭州樓市的關鍵詞或者可以用“貼身肉搏”來形容。不出意外的話，1月中旬，杭州市區華家池板塊的豪宅項目，由綠地集團開發的華家池一號項目、由世茂房地產集團開發的天宸項目將集中入市，另一由濱江集團(002244,股吧)開發的華家池公寓項目入市可期。

　　杭州華家池地塊主體是原浙江農業大學（現浙江大學華家池校區）的教學試驗農場，堪稱杭州市區一塊不可多得的寶地—華家池在杭州有著較高的美譽，池的四周有“小孤山”、“小三潭印月”、“小蘇堤”等景點，因此也被譽為“小西湖”。

　　2013年9月5日，經過多輪競價和保障房面積競建，華家池地塊分別被綠地、世茂、濱江三家房企競得，總價高達136.7億元，成為是年杭州的總價地王。

　　在2014年杭州樓市溫度驟降后，很多2013年爭搶來的高價地面臨著虧損的困境，這其中華家池地王入市的走向最受外界矚目。在經歷了近兩年的醞釀后，寶億萊家居飾品，形成世茂房地產搶跑、綠地加碼、濱江應戰的三足鼎立格局。

　　然而有企業說：2013年下半年進來的，1/3會虧，1/3保本，1/3微利,有的還是巨虧,這給未來華家池的前景蒙上了陰影。而最終決定華家池地王命運的，將是市場的后續走向。

　　“地王”貼身肉搏

　　在華家池三個項目中，世茂房地產的項目天宸是最早亮相的—2014年9月27日，世茂天宸開放項目營銷中心，成為華家池內首發開放的樓盤，其營銷動作也最多，光是營銷中心的造價就超過1億元。

　　世茂房地產并不掩飾對華家池的重視，其杭州區域總裁秦華說：“拿下華家池，是時候讓杭州了解世茂房地產是什么樣的公司了。華家池地塊是個很適合做豪宅的地塊，它的出身決定了它就是貴族，我們肯定要做豪宅。”

　　從拿地的樓面價看，世茂天宸較另兩個項目都略高出一些，其樓板價高達23828元/平方米(未除保障房面積)，溢價率為49%，已到達杭州規定的溢價封頂值。

　　目前，世茂天宸均已確定在2015年1月正式開售。該項目的一位銷售人員告訴時代周報記者，世茂天宸首開面市將推出1、3、7、8號樓，目前，毛坯的售價在4.2萬元/平方米左右，精裝修售價在5萬元/平方米左右。

　　在2013年的華家池之戰中，綠地集團以56.2億元的總價拿下地塊中體量最大的一宗（57號地塊）。拿地兩個月后，綠地在三家開發商中率先公布了華家池項目的案名，綠地將華家池地塊項目命名為“杭州綠地中心”，其中住宅組團案名為“華家池1號”，搶占了較為響亮的1號案名，住宅建筑面積為14.2萬平方米。

　　2014年12月13日，綠地華家池1號現場展示中心和樣板房正式開放。華家池1號項目布局了9幢25-30層的高層建筑、3幢低密度的排屋、1所幼兒園以及1個鄰里中心。

　　綠地杭州公司一位人士向時代周報記者透露，華家池1號將在1月20日左右開售，首推戶型87、89、140、185平方米，全部為精裝修，其中小戶型精裝修均價在4.5萬-4.8萬元/平方米，大戶型的精裝修均價在5.1萬元/平方米左右。

　　作為長三角區域的重點城市，杭州已經被綠地集團列為與上海（樓盤）、北京（樓盤）與廣州（樓盤）平行的戰略城市。

　　值得一提的是，開家居生活館，綠地集團在2014年曾給華家池1號項目的銷售目標定為13億元。“這個項目的地位很特殊，所有的人，無論是領導還是員工，甲方還是乙方，都背負了沉重的銷售壓力。”前述綠地杭州公司人士說。

　　濱江的項目華家池公寓是在2014年12月16日正式亮相的。對于濱江集團而言，華家池一戰，更是不容有失。

　　濱江的華家池地塊以43.8億元競得（59號地塊），成交樓面價23190元/平方米。在競得該地塊后，濱江集團隨即公布了該地塊濱江并不會獨立操盤，而是將和義烏小商品城(600415,股吧)集團合作。其中濱江集團占51%，出資在22億元左右。彼時濱江集團董事長戚金興稱，寶億萊家居生活館，“資金壓力并不大，完全有能力承受。”

　　“華家池地王當時溢價40%多，地價并不低，但華家池緊鄰濱江集團的發跡之地—江干區南肖埠，無疑等同于開發家門口的房子。對于濱江來說，溢價再高，這塊地它也是必須要拿的。”透明售房市場研究院院長方張接在接受時代周報記者采訪時如是說。

　　“華家池板塊的三家開發商，面臨白刃戰的現實。”方張接這么說。在華家池的運作中，三家開發商可謂各動腦筋。濱江的項目被命名為華家池公寓。

　　在2013年拿地之時，華家池地塊均有70/90政策限制，這意味著，三個項目原則上都應該出現90平方米以下戶型。不過，區別于綠地與世茂房地產，濱江的華家池公寓的戶型面積沒有90平方米，最小的是125平方米，以150平方米為主。

　　“我們利用了一些本土企業優勢，所以突破了該政策的限制。”濱江華家池公寓一位人士如是稱，“該項目定位基本是高檔的，但不是頂級的，不是武林壹號。”

　　從對外的規劃來看，濱江華家池公寓項目布局了10幢高層以及4幢低密度排屋建筑，家居軟裝體驗館>，全部精裝修交付。華家池公寓價格或將在50000元/平方米上下。

　　對于華家池地王項目，融創集團董事長孫宏斌在2014年曾坦言：“比如華家池地塊，融創為什么不去拿？當時有三家開發商一起拿地，大家的成本是一樣的，這樣貼身肉搏，很難做出來。”

　　杭州地產界一位人士在接受時代周報記者采訪時坦言，華家池板塊項目入市前景并不樂觀，“像武林外灘現在是4.5萬元/平方米的均價，這個位置要優于華家池板塊。像位于杭州下城區河東路和長板巷的昆侖房產最頂級的昆侖公館，現在內部價可以450萬元左右買到180平方米的戶型，均價已經到了3萬多元/平方米，整個高端市場的價格都會被撼動。”

　　三項目疑似虧本本盤

　　在華家池土地出讓前，就有業內人士表示，商業與住宅地塊結合的形式，對于大部分以開發住宅為主的開發企業來說，都有一定的開發難度。

　　華家池板塊三家開發商分食的地塊商業體量近30萬平方米，且包含寫字樓、酒店式公寓、shoppingmall等多種業態。這其中，綠地華家池地塊的商業部分將被打造為杭州綠地中心，涵蓋12萬平方米的寫字樓和3萬平方米的購物中心，總共為15萬平方米—而綠地的華家池項目的住宅部分僅為14萬平方米。

　　“因為商業占比較大，自身無法平衡，增加住宅成本，預計綠地會疑似虧損。”浙報傳媒(600633,股吧)地產研究院丁建剛在接受時代周報記者采訪時這么判斷。

　　相較于綠地，世茂房地產進駐杭州更早。其華家池項目，除9萬平方米的住宅世茂天宸外，商業面積有6萬平方米，世茂房地產亦試圖將華家池商業部分打造為世茂在杭州的標桿項目。濱江的華家池項目，除11萬平方米的住宅項目華家池公寓外，亦包括8萬平方米的商業面積。

　　“三個開發商面臨同質化競爭問題。華家池地塊雖然理論上是市中心，但已經出了環城中路，其商業市場前景面臨疑問，多家開發商同業競爭的問題不可避免。”丁建剛說。

　　事實上，目前的杭州主城區的商業地產正面臨供應激增、存量攀升、競爭激烈等問題，形勢并不樂觀。透明售房市場研究院發布的一個研究報告顯示，目前杭州主城區可售商業地產300萬平方米左右，去化周期為46個月，庫存去化壓力甚大。

　　“在限購取消前，杭州市場10個潛在顧客中，有2個有意向購買商業項目。而在限購取消后，購買商業項目的意向客戶降到了1.4個。”方張接說，2015年的杭州商業地產庫存量會進一步提高。

　　拋開商業地產的僵局不論，一個客觀的事實是，杭州住宅市場的成交價格下行趨勢明顯。2014年11月，國家統計局發布的70個大中城市新建商品住宅價格，杭州位列跌幅第一，同比跌幅達9.9%。

　　另一方面，盡管2014年杭州樓市創下了歷史新高的成交量，成交商品房近9萬套，但庫存仍在急劇上升。與2013年底相比，庫存上升近4萬套，躍過了15萬套的大關。

　　這還僅僅是顯形的庫存。由于2013年瘋狂的土地市場，加之前幾年大量沉淀的已開發尚未開盤，或尚未開發的隱形庫存，如泰山壓頂。

　　丁建剛分析，過去三年，杭州豪宅市場的表現相對來說是呈現疲軟狀態，一方面是因為產品的同質化、創新不足，另一方面是因為調控。另一重要原因則是，受實體經濟的影響，豪宅市場的消費主體即浙江私營企業主的財富縮水劇烈。

　　在方張接看來，就住宅而言，華家池地王的三個開發商，濱江相對更有優勢，“濱江在杭州地區有著較好口碑，這一點仍然是外來大鱷綠地和世茂房地產無法企及的。就住宅項目而言，它未來的去化率也許會更好。”

　　地王光環褪去，前景一片黯淡。“去年（2013年）杭州土地賣了1300億元，其中70%的地是外來開發企業拿的。很多開發企業滿懷信心到杭州，現在可能都很悲傷，去年下半年進來的，1/3會虧，1/3保本，1/3微利,有的還是巨虧。”濱江集團董事長戚金興在2014年曾如是說。

　　此前，浙報傳媒地產研究院發布的一份《杭州市房地產項目成本分析報告》顯示，開家居生活館，綠地、世茂房地產、濱江的華家池項目，均預計疑似虧損。

　　由于項目盈虧與否跟去化率直接關聯，“華家池項目要保本得賣到4萬元/平方米以上，但如果華家池項目的去化率不高，比如一個項目一賣賣三年，隨著財務成本的增加，華家池板塊的這三家開發商肯定要虧本。”丁建剛說。

　　地王就像一把雙刃劍，可能迎來豐收，也可能面臨深淵。在丁建剛看來，更大程度影響華家池地王命運的，仍是市場的后續走向。

（責任編輯：HN022）