寶億萊光華中心萬達并進 城西商業核心圈形成

　　房觀察4月21日訊近日有消息稱，拿地僅三月有余的青羊萬達廣場將于4月25日向公眾開放售樓部，幾近同時，位居城西光華核心商圈的光華中心也已交付使用。資深商業地產人士認為，青羊萬達的入駐拔升城西商業格局、光華中心力挺城西商業辦公市場，兩大商業項目的齊頭并進促使城西由傳統住區升級為宜商宜居熱點區域，自此，城西商業商務核心圈大局成型。

　　傳統商業為主力  青羊萬達、光華中心布棋改局

　　今年3月，被稱“西貴”的城西開年即迎來萬達的入駐，一時間引發業內廣泛關注與熱議。近日，萬達掌門人王健林與成都市政府簽訂了投資合作協議，在未來的3-5年將在成都投資1020億元，而位居城西的青羊萬達廣場則成為萬達集團成都千億戰略布局的首站。

　　此前有報道稱，萬達之所以落子城西，正是看中了成都在國際上日益提高的城市地位，以及青羊區作為“西貴成都”的巨大商業前景，而這將再次刺激城西商業地產市場，一場“造血性”的區域變革指日可待。

　　實際上，城西的傳統住宅搶占了更多區域份額。在第一太平戴維斯華西區項目及開發顧問部高級助理董事羅元均看來，由于較早的開發歷程，城西發展成為成都傳統居住區，現代商業整體落后于城南和城東，呈現出獨特的社區商業特點，主要是服務周邊人群，缺少大型“一站式”購物中心和商務氛圍，商業集中度、豐富度有待進一步發展。

　　克而瑞成都區域研究經理曾巾津也認為，“從內光華的商業格局來看，寶億萊家居飾品，目前主要為仁和春天、樂賓百貨、優品道廣場和西單商場，除優品道，均為傳統商場模式，其輻射范圍有限，業態老舊，需要一定級別的更新，而這些商業也難以服務入駐率日漸上升的外光華片區。” 

　　可以看到，城西的3環內已經沒有太多土地的可供商業地產開發，這迫使城西形成一個新的商住片區，除傳統住宅外，大型購物中心和辦公商業項目將在這里施展空間。 而在近年來的發展中，地鐵四號線的交通軌道對地產開發的積極效應，使得城西逐漸向外擴展，城西的土地供應集中于3環到繞城之間，其中，以光華大道沿線的外光華片區更為突出。

　　短短幾年時間，城西外光華片區發生了一場巨變，國嘉、萬科、中鐵、凱德、東原等開發商的相繼入駐使得原來荒蕪的片區樓盤林立，隨著入住人口的日漸增加，住宅氛圍逐步成熟，與城西老城區內截然不同的是，這里的大型商業項目正改寫著城西傳統住區的命運，區域的商業和商務氛圍逐漸成熟起來。

　　國嘉光華中心正是其中具有代表性的商業項目，與其他項目不同的是，光華中心的4棟寫字樓產品開盤即在短時間內快速去化，為并不被普遍認同的城西商業辦公市場的前景作了正名，此外，項目與地鐵無縫對接的時尚購物街區還將進一步為片區商業配套的欠缺提供又一時尚購物目的地。

　　光華中心的交付和青羊萬達的接踵亮相，在資深商業地產人士張先生看來，這必將豐富城西商業供應，他補充說，“青羊萬達必然是城西商業項目的名片，對片區發展意義重大，而光華中心等其他辦公產品的投入使用，將為區域商務氛圍的營造奠定堅實的基礎，可以預見的是，開家居生活館，城西以北部的青羊萬達和南部的光華中心為代表的商業項目將改變城西商業格局。” 

　　光華中心力挺城西辦公市場  傳統住區升級宜商宜居熱區   

　　城西深厚的歷史文化底蘊和早期的優先開發，使得城西得以“西貴”的美名，城西也曾一度成為購房者優先選擇的居住區域，在日漸累積的開發進程中，城西的單一住區特征越發明顯。

　　此時的城西匯集了相比城北、城南和城東還要龐大的居住人口，由于早期缺乏大型商業配套規劃，城西的商業形成了以社區底商為主的僅滿足于日常消費的商業格局，辦公產品的市場狀況更為糟糕，羅元均認為，城西辦公產品從供應、單棟樓宇規模、檔次和客戶等方面都全面落后于城南和市中心。

　　克而瑞曾巾津同樣認為，“目前城西辦公人群不是特別集中，寶億萊軟裝配飾，羊西線外側、金沙萬瑞、新城市廣場附近均有一定辦公人群，但無法像城南或者市中心一樣集中，而且辦公產品也為普通辦公樓，老舊或者等級不高，辦公環境較差。”

　　正是因為城西老城區內寫字樓產品普遍品質較低的情況，給外光華的辦公產品了市場機會，盡管城西商務辦公需求不及城南，但全新的辦公產品升級將抓取城西區域內的大小企業的辦公需求，辦公產品相比城南顯得更為迫切。

　　被業內普遍認同的是，城南和市中心才是傳統辦公市場的熱銷區域。銳理數據2014年年報顯示，成都各行政區域中，寫字樓主要集中于主城區，而尤以高新區供銷量最大，其存量已高達147萬方，庫存壓力極大。隨著近年來商業地產的巨量供應，城南較低的入住率無法支撐城南眾多商業項目，寫字樓產品也因庫存量巨大，租金一路探底，投資風險劇增。

　　蹊蹺的是，在眾多開發商面臨辦公產品的庫存壓頂的局面下，城西的寫字樓產品卻逆勢走俏。以光華中心為例，2013年，光華逸家在8個月清盤奇跡后，光華中心寫字樓物業一批次開盤售罄，而后其4棟寫字樓產品熱銷現象持續至今，據項目相關負責人透露，目前該項目寫字樓產品所剩不多，目前僅需9200元/平米。 

　　以投入使用的金沙萬瑞中心為例，有業主在幾年前以6000元買入的寫字樓，現在二手均價已經達到1.4萬-1.5萬元/平方米，升值翻倍。而光華中心作為外光華稀有的以辦公為主力的項目，擁有比肩天府大道的城市格局，如商業配套、地鐵軌道交通、光華大道的門戶地位，開一家家居飾品店要多少錢>，升值潛力可見一斑。

　　此外，光華中心周邊日漸上升的入住率也將為周邊商業辦公氛圍的形成提供人氣保障，按照規劃，外光華還將實現3大產業區、500余家企業、47個居住社區、16個教育機構、8個醫療機構、5個地鐵出口，將吸引辦公、消費、常住等百余萬人口，商務商業氛圍不言而喻，光華中心足以讓光華新城成為三環外最能挑戰城南辦公市場的重點產品。

　　光華中心甲級寫字樓并不是國嘉地產第一次在成都開發辦公產品，一位熟悉國嘉地產的人士評價，“在國嘉的經典產品中，開家居飾品店，寫字樓產品的比例并不小，此前開發的時代廣場、新視界廣場、沙河中心都已成為區域商務中心，物業升值翻倍讓眾多投資者享受到了升值紅利，光華中心足以看到國嘉對城西辦公市場的信心，該項目連同青羊萬達將助力城西由傳統住區升級為宜商宜居熱點區域。”