樣板房軟裝設計找寶億萊北京三環房價步入10萬元時代，豪宅業主半數為80后

　　4月27日下午，經過近140輪現場競價，海淀區中關村地塊使用權落錘，被首創置業(02868.HK)以56.4億元的總價，配建6.05萬平方米自住型商品房以及0.75萬平方米公租房的代價摘得。

　　據機構測算，該地塊規劃建筑面積20.87萬平方米，寶億萊家居生活館，折合樓面價3.9萬元/平方米，開家居生活館，其中住宅部分樓面價高達4.3萬元/平方米，預計未來售價超過10萬元/平方米。這意味著，京城10萬元豪宅繼續擴編。

　　被稱為“北京豪宅元年”的2015年已經過去四個月，而豪宅之間的廝殺，才剛剛開始。

　　高地價加大豪宅供給

　　上述首創置業摘得的地塊，為永豐產業基地HD-0402-0030地塊F1住宅混合公建用地，作為以京津地區為“大本營”、以開發剛需住宅為主業的國有開發企業，首創置業此次重金拿下高價地塊，與區域戰略不無關系。

　　在去年9月樓市尚且“深度清淡”之時，首創置業副總裁、董事會秘書胡衛民曾對《第一財經日報》記者預判稱，北京、上海、重慶等重點城市，2015年樓市可能向好，未來首創置業將進一步縮減三四線城市項目投入，聚焦京津滬等主要城市。一方面加快住宅出貨，一方面在重點城市土地市場補倉，是這家公司自去年四季度以來的策略。

　　由于上述中關村地塊是“330新政”后北京市場的土地首拍，因此被賦予了風向標的意義。

　　亞豪機構市場總監郭毅對本報記者分析，隨著樓市放松政策的不斷祭出，開發商對于樓市未來預計普遍轉好，并且隨著信貸環境的逐漸寬松以及市場銷量的不斷增加，房企重燃對土地市場的熱情。特別是在三四線城市普遍面臨嚴重供過于求、樓市需求提振乏力的情況下，房企只能更多地布局購房需求相對旺盛的一線城市，造成北京競地難度激增，地價高企。

　　房企積極競地，也與北京宅地供應稀缺現狀有關。亞豪機構提供的數據顯示，2015年前4個月(截至4月27日)，北京土地市場新增宅地供應僅7宗，相比去年同期減少了10宗。宅地供應面積84.03萬平方米，規劃總建筑面積130.71萬平方米，相比去年同期分別減少了64%、53%，供需的不對稱也使得宅地的爭搶火熱。

　　進入4月，北京氣溫升高，草木融融，豪宅項目到了競相開放樣板間的季節，成交也迎來了小高峰。亞豪機構提供給本報的數據顯示，截至4月21日，北京成交均價6萬元/平方米以上的高端住宅共成交420套，同比上漲83.4%;成交面積為12.3萬平方米，同比上漲194.26%;成交均價為92938元/平方米，同比上漲30.47%;成交金額為114.28億元，同比上漲283.61%。

　　在這組火熱的數字背后，開一家家居飾品店要多少錢>，是龐大的供量。來自中原地產的數據顯示，2015年北京頂級豪宅待售房源將超過1000套。此外，今年新老樓盤總計約有25個項目單價超過10萬元/平方米，其中包括龍湖西宸原著、萬柳書院、紅璽臺、北平府等多個項目。

　　營銷總監拼什么

　　巨大的供應，給京城豪宅操盤手帶來了異常嚴酷的競爭。

　　按下遙控上的按鈕，兩間門面大小的車庫門開啟，露出兩輛悍馬和空余的三個偌大的車位，車庫后部，還有擺著考究沙發、含客廳和洗手間的司機休息套房。周日(4月26日)，本報記者見到紫御華府營銷總監馬燕時，她正踩著高跟鞋，在項目的地下車庫向業主展示新的VIP車庫，展示完她還不忘和業主家的孩子聊了聊天。

　　這是豪宅項目操盤手最為常見的周末時光，從澳洲歸來的馬燕也是如此。這個單套總價在3000萬左右的項目，200余套房源中大半都由她親手賣出，盡管在豪宅營銷圈內名聲在外，她依然感到有壓力。

　　“2015年豪宅太多了，我們這些營銷人的日子最不好過，我腦子里存的2000萬元總價以上的項目都在10個以上。” 馬燕說，所謂的北京豪宅元年，各大項目貨值很高，但“塔尖”上客戶減少，供量加大帶來白熱化競爭，給市面上的豪宅項目的營銷帶來挑戰。

　　客戶人群的變化，讓馬燕看到了機會。馬燕告訴記者，同樣都是億萬富翁，以往是“60后”和“70后”的傳統制造業企業主給孩子買豪宅，但從2014年下半年開始，這些人不買房了，寶億萊家居生活館，他們的項目一半以上業主成了“80后”，多來自金融，投資，互聯網行業。

　　為了契合年輕“新貴”們的喜好，馬燕說，開家居生活館，她打算調整樣板間，將配飾換成更為現代的風格，增加一些智能家居，并替換掉此前的雪茄吧。

　　“隨著供地減少，項目約束更多，未來北京的豪宅在層高、綠地面積上可能沒有此前的條件，但隨著競爭越來越激烈，大家會拼命做出好房子。”在馬燕看來，細化切分豪宅產品的功能，深度挖掘年輕新貴的生活需求，不失為一種策略。

　　懋源地產營銷策劃總監劉強最近也在為“去化”勞心，他想到的是“定制”的概念。劉強日前告訴本報記者，以懋源旗下紅璽臺項目為例，公司將項目中6套450平方米的苑墅產品進行“定制”，即為這6套房子每一套房子量身訂作一套精裝修方案，可以是摩登法式，也可以是新古典風格。他說，希望頂級產品能夠借此拉開與普通的平層產品之間的差距。

　　除了上述已經入市一段時間的項目，北京豪宅市場的新增項目報價也節節攀升。以位于三環的龍湖西宸原著為例，該項目計劃今年上半年入市，業內人士普遍預計，其單價將超過10萬元/平方米，部分房源單套總價將在2000萬元左右。

　　“北京三環房價已經步入10萬元時代。”北京市房協秘書長對本報記者分析，隨著地價快速攀升，成本壓力倒逼開發商不得不做豪宅，今年的高價盤將成為拉動北京房價快速上漲的重要權重因素。