家居生活館寶億萊山西產業地產的黑與白 黑金時代與轉型探索

　　黑金時代與轉型探索

每位上班族都夢寐以求的“上四休三”工作制正在山西一些國有煤企上演。再早之前，一些企業為應對2008年間的全球金融危機曾在企業內部推行過這種工作制，原因有二：降低企業運營成本;減少員工下崗可能性。

曾靠“黑金”發達的產煤大省，在國內經濟增長乏力和國際煤炭價格戰的雙重擠壓下，泄氣了。而籠罩在山西頭上的“黑”不只是煤炭產業的萎靡不振，還有因中央系列反腐攪動的政局。

實施多年的山西綜改試驗區并未像中關村或上海自貿區那樣抓住先試先行的這把“尚方寶劍”。盡管上百家煤炭企業均轉向旅游、房產、科技等方領域尋求多元化，但想要從煤炭這個支柱產業“洗白”，似乎不太容易一蹴而就。

急。

感受到國家總理掀動起的這股創新創業風，太原高新區的官員干著急，“山西再不跟上全國創新創業這個契機，轉型就又晚了。”然而，寶億萊軟裝設計，“一煤獨大”正成為山西的“宿疾”;動蕩的政局讓這些“追風人”撒不開腿腳。

東挨不著“京津冀一體化”，西不沾“一帶一路”，北靠不上“老工業基地振興”，南是土地貧瘠的山西不能隨性效仿的農業大戶。政府救助從來沒停過，行到今時今日，山西的轉型只能靠自己了。

于是，本該擔起“二次創業”角色的高新區、經開區再次進入主視野。

而依靠科技園區招商引資來拉動區域經濟轉型成為太原高新區的主要手段。太原高新區、經濟開發區、長風商務區、長風CBD、文化產業園區、省高校新區、太原大學城、榆次經開區、晉陽湖文化旅游區、西山萬畝生態園等十多個園區成為山西太原經濟轉型的主戰場。

房地產開發商嗅覺一如既往的靈敏。

伴隨著太原城中村改造放量出的巨量土地，房地產市場頗為火熱。舉目太原城，滿眼腳手架。往日，太原市的住宅市場多被當地房企把控，受整體環境不景氣影響，當地房企的話語權正被全國性的一線房企一步步拿走。自太原新市長耿彥波上任推行城中村改造之后，寶億萊軟裝配飾，富力、恒大、萬達、星河灣、萬科、首開、海爾、茂業、綠地、合生等一線房企悉數進來布局。

而本土開發商則把更多資金投向商業地產和產業地產。機構數據顯示，截止2014年6月，太原寫字樓市場供應量約為427萬㎡，這些項目主要分布在太原府東街、長風街和南中環高新片區。以山西國際貿易大廈、王府商務大廈、盛唐大廈、華宇國際大廈、和信商座、長風大廈、澳林百合中心、千禧世紀廣場、泰華城市廣場、陽光商務大廈、高新動力港、時代廣場、方大領地、火炬創業大廈等為代表的商業寫字樓多為本土企業開發。

山西產業地產的黑與白

僅從產業地產角度窺視，它亦被標記了山西經濟轉型烙印下的黑與白。

坐落在汾河景區東側，南中環橋下黃金地段的科創慧谷太原園區是山西在2010年從北京引進的“清華科技園太原分園”。該項目總投資15億，占地5萬平米，總建筑面積達32萬平方米，含四棟29層的甲級寫字樓，計劃引進300家高新企業入駐。因去年教育部發文外地園區停用“清華科技園”稱號，再加上清華科技園開發商啟迪控股和清控科創業務分離，當年引進的“清華科技園太原分園”如今更名為“科創慧谷太原園區”。然而，在太原高新區官員的眼里，不管叫什么名字，他們想要的都是清華科技園的那套體系，清華大學乃至北京的優質企業資源以及可異地轉化的科研成果。

作為為數不多的市場化運營且全國化布局的科技地產開發運營商，寶億萊軟裝配飾，太原這“子”對于清控科創來說意義特殊。引領和塑造這個產業地產新興市場的責任，清控科創難以拒絕。而在山西方面看來，用外來的力量推動山西“黑金”經濟的“洗白”和轉型，是其第一要義。

近日，搜狐焦點產業新區記者走進清控科創太原園區親自了解其在當地的運營模式，以及太原高新區的發展思路。

生存是第一要義：房租+創投

在科創慧谷太原園區招商總經理蔡秉志看來，這座園區不僅僅是四棟獨立的寫字樓，科創慧谷區別于太原其他寫字樓的特點在于：科創慧谷將自己定義為科技園區。在這套科技園區體系內，有辦公租賃產品、創業孵化產品以及投融服務等產品。

而與科技園產品搭配的是其盈利模式，作為一家市場化的園區開發運營商，盈利仍是主要的。蔡秉志介紹，寶億萊家居生活館，科創慧谷太原園區的主要盈利渠道是“房租+創投”。房租收益是根本，用以平衡每年4000萬元的園區運營費用。“先生存，自己活好才有能力幫企業。”據蔡秉志介紹，開家居飾品店，目前太原同類商務樓宇的租金在4.1元/天/平米左右，科創慧谷目前暫定的租金是3.5元/天/平米。由于園區用地性質為工業用地，目前4棟寫字樓只能出租不能出售。但蔡認為，低于市場價位的租金是其與同類商業用地在建寫字樓的競爭優勢。

解決了自身生存問題之后，科創慧谷能怎么幫助區域經濟轉型和企業發展呢?

辦公(OA)、通信(CA)、樓宇(BA)、消防(FA)、安保(SA)，科創慧谷的這四棟寫字樓均達到5A寫字樓的標準。已建成的5000平米的會議中心、2000平米的數據中心、3000平米的成果展示廳，在建的3000平米的食堂;再加上精裝交付與可定制分割出租，以及6000萬元的園林設計投入。蔡秉志認為，清控科創的進入首先在硬件方面幫助太原產業地產市場重塑了標準。

做到了硬件夠硬，科創慧谷還從物業、金融、政策、服務等幾方面做了軟性環境構建。在物業方面，科創慧谷與國內五大代理行之一的戴德梁行合作。在金融方面，科創慧谷聯手太原高新區引進了山西股權交易中心入駐;與晉城銀行開展房租抵押貸款等多項融資業務，一方面緩解企業資金壓力，一方面盤活企業租賃物業;成立了5000萬的天使基金和2億的創投基金。由于國務院62號文的頒布，地方園區制定的稅收優惠“土政策”被禁止，科創慧谷能為入園企業爭取的除了國家級高新區同享的稅收優惠政策之外，還嘗試通過其他方式幫扶企業。

而在創業服務方面，除能為企業提供工商注冊、財稅法務、報批代辦等服務，科創慧谷拿出A座4層2000多平米的空間打造企業孵化器和加速器。除服務大中型企業，園區還在開辟了專為背包創業者的眾創空間，每個工位每年計劃收費3000元。蔡秉志稱，科創慧谷太原園區想要吸引和服務的不僅是發展中的大企業，還會滿足產業鏈上的小微創業企業和“散客”。