家居生活館[廣州]二手房成交均價連續三月下跌 1月下降3.6%

　　天河量跌兩成 番禺跌幅最大

　　根據中原地產監測“陽光家緣”中介二手住宅網簽宗數顯示，2015年首月二手住宅成交呈現出“量價齊跌”趨勢，成交宗數環比上月下跌近30%。1月全市二手住宅成交均價為22307元/m2，環比上月繼續下降3.6%，這是自11月以來，成交均價連續三個月錄得跌幅。在廣州主要成交的六區中，荔灣和白云區域成交環比微幅上漲，其他四個區域環比下跌，天河環比下降近兩成；成交價方面，海珠和天河環比微幅上漲，其他區域環比結構性下降，其中番禺跌幅最大。

　　荔灣：花語水岸缺貨 部分客戶回流

　　1月份，荔灣區中原地產二手住宅成交均價為19739元/m2，環比結構性下降19.63%，“陽光家緣”中介網簽成交量環比微長約1.97%。1月由于康王路板塊成交樓盤物業品質有所下降，寶億萊家居生活館，因此結構性拉低了成交均價。

　　據中原地產研究部調研，荔灣區近半年二手潛在客戶都被新盤花語水岸分流，該盤目前均價在24000~25000元/m2，相比之前的23000元/m2有所提升，推貨量階段性減少，因此部分客戶開始回流二手市場。目前，荔灣區成交量處于低位，主要是有購房資格的客戶被吸引到一手市場外，一些有購房需求但沒有資格的客戶相對較多，如康王路片區玉器市場商人有購房需求，但基本都無社保，被“穗六條”拒之門外。

　　越秀：物業抗跌性強 促業主價“企穩”

　　1月份，越秀區中原二手住宅成交均價為23214元/m2，環比結構性下跌17.2%，“陽光家緣”中介網簽成交量環比下降13.95%。由于在北京路板塊成交了多宗樓梯樓散盤物業，該板塊均價在16857元/m2，環比下跌31%，結構性拉低了成交均價。由于越秀區稀缺的學位房資源以及市中心核心地段，業主心態普遍比較穩定，超過300萬元的物業議價空間在5%~10%，而對于一些50~60平方米150萬元左右的物業，議價空間基本上在2%左右，因此買賣雙方較為僵持，致使成交量有所下降。

　　越秀區物業的一大特性是抗跌屬性強，從租金回報率來看，越秀區2014年樓梯樓租金回報率在2.62%，電梯樓租金回報率在2.32%。雖然本月股市資金較為活躍，但是對于越秀區的樓市影響也不大，客戶購買越秀區物業主要考慮學位、居住等因素，但同時也兼具有投資目的，投資可考慮具有學位房的樓梯樓物業。

　　海珠：有業主生意難做 被迫低價賣樓

　　上月，海珠區中原地產二手住宅成交均價26015元/m2，環比結構性上升3.94%，“陽光家緣”中介網簽成交量環比下降13.13%。二手住宅成交連續上漲三個月后，本月成交沖高回落，一方面是政策效應有所減淡，另一方面是由于二手價格總體呈下行趨勢，目前海珠區一些急售的業主讓價空間在5%~10%左右，再加上節前淡季來臨，客戶觀望的情緒更濃厚。1月海珠區新港西板塊成交較為低迷，環比下降三成左右，開家居生活館，海珠新港西的紡織品批發市場向來是非常活躍的商業市場，但今年由于經濟下行，生意難做，很多商人需要周轉資金，將物業低價出售以盤活資金，但客戶仍然觀望猶豫，成交氛圍較為低迷。

　　白云：多套房業主出貨 “筍盤”增多

　　1月份，白云區中原地產二手住宅成交均價為18146元/m2，環比基本保持平穩，1月“陽光家緣”網簽成交量環比微幅上漲2.08%。量價都保持平穩、成交相對活躍的板塊為機場路板塊，成交均價為11296元/m2。

　　據中原地產相關人士透露，由于不動產登記在3月1日正式執行，很多多套房業主陸續將手頭上的物業放售，例如在機場路板塊的又一居小區，在前半年幾乎無盤源放出，而目前則有20~30套房源放出，開家居飾品店，盡管業主叫價較高，但有實客時仍有較大的可談空間，客戶淘到“筍盤”的幾率會較大。例如本月成交一宗要價245萬元的物業，最終成交價為200萬元。

　　天河：買賣雙方價差大 錯失多宗交易

　　1月份，天河區中原地產成交均價為28945元/m2，價格環比保持基本穩定，“陽光家緣”中介網簽成交量環比下降兩成左右。天河區成交較為活躍的為珠江新城板塊，成交量環比上漲20%，如粵海麗江花園、方圓月島、都會華庭、保利心語花園等住宅盤都有成交，這部分客戶持續較長時間看房，寶億萊軟裝配飾，希望在年前定下來，因此出手較為爽快。但總體來看，天河區物業價值相對較高，部分業主認為2015年樓市將回暖，家居軟裝體驗館>，因此心態增強，普遍可議價的空間縮窄，但客戶砍價心態依然存在，因此雙方較為僵持，致使成交量下跌。如天河區匯景新城因買賣雙方價格不一，錯失了好幾宗交易，雙方價格差距少的在20萬元左右，大的在70萬~80萬元左右。

　　番禺：新增兩成盤源 議價空間大

　　1月份，番禺區中原地產二手成交均價為13291元/m2，環比結構性下降33.53%，“陽光家緣”中介網簽成交量環比下降12.71%。1月番禺區盤源新增了兩成左右，一方面是目前樓市價位處于階段性的低位，很多業主由于“二孩”政策放寬，家中人口增多，“賣一買一”擴大居住面積，還有一部分業主屬于私營企業主，年底需要放盤盤活資金。

　　從業主心態來看，議價空間相對較大。這兩種類型業主都希望較快出手可以盤活資金，也希望能在價位低點購入更大面積的物業。此外，雖然周邊一手項目時代傾城、諾德名筑、江山頤景所剩盤源不多，但萬科歐泊仍在加大營銷力度吸引客戶。總體來看，二手業主談價空間仍然可期。隨著華南板塊商圈完善、萬達廣場運營、地鐵線路的增加以及一手項目貨量的逐漸減少，預計番禺華南板塊二手物業會逐漸回暖。