家居飾品生活館2015年中考：上半年樓市預(yù)測之總結(jié)與展望

時光匆匆，不等人。上半年轉(zhuǎn)眼即逝。回想半年之前，除了一線城市市場有所復(fù)蘇之外，全國樓市總體仍在冬天中掙扎。而短短半年過后，市場已由冬天轉(zhuǎn)至春天，其中深圳已是盛夏天氣。

按照老楊的慣例，每年元旦做年度回顧與預(yù)測，年中時也要對年初的預(yù)測進(jìn)行總結(jié)與展望。按照年初時對《2015年全年房地產(chǎn)市場的預(yù)測》，一條一條的進(jìn)行對照，總結(jié)并展望。

一、政策：

1、貨幣政策趨松，將會降息降準(zhǔn)。

2、個人房貸政策繼續(xù)放松，大城市首套房貸利率折扣中樞趨向9折。

3、房地產(chǎn)稅立法難出臺。二手房交易環(huán)節(jié)可能有減稅舉措。

4、穩(wěn)定住房消費方面可能會有動作。

5、房地產(chǎn)開發(fā)貸仍偏緊，但資本市場融資趨于放松。

6、一線城市限購暫難取消，局部有放松可能。

7、棚改加速，開家居生活館，資金支持力度加大。

總結(jié)與展望：

1、降息降準(zhǔn)，預(yù)測準(zhǔn)確，家居飾品加盟，不過也沒什么難度。下半年還有兩次左右降準(zhǔn)，無降息或有一次。

2、大城市首套房貸利率折扣中樞趨向9折：這條預(yù)測得就牛叉了！因為年初時，有兩種預(yù)期觀點，一種是8折，寶億萊家居生活館，因為官方重申最低可至七7折；另一種觀點受當(dāng)時情況影響，認(rèn)為是95至98折。而當(dāng)前在一線城市中，搞到9折已不難。連續(xù)降息之后，銀行難過，且房價轉(zhuǎn)漲，下半年首套房貸折扣趨穩(wěn)。

3、房地產(chǎn)稅立法難出臺：確實沒這么快，下半年也沒戲，這一預(yù)測沒什么含金量，罷了。

二手房交易環(huán)節(jié)可能有減稅舉措：完全命中。二手房營業(yè)稅由五減二。但年內(nèi)不再有新減稅了。

4、穩(wěn)定住房消費方面可能會有動作：3.30政策，公積金新政，應(yīng)驗。

5、房地產(chǎn)開發(fā)貸仍偏緊，但資本市場融資趨于放松：開發(fā)貸確實仍偏緊，上半年藍(lán)光、綠地等上市通過。

6、一線城市限購暫難取消，局部有放松可能：限購沒取消。基本也沒怎么松動。按當(dāng)前深圳房價暴漲形勢，下半年一線限購不會放松，更不可能取消。

7、棚改加速，資金支持力度加大：棚改再升級，已提出新三年計劃。這東東，已經(jīng)成為改善民生和拉動投資的“神器”！

二、成交量：

1、國家統(tǒng)計局口徑的全國商品房成交量同比增長5%左右。

2、交易中心口徑的一線城市商品住宅成交量同比增長20%左右。

3、全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積將同比增長3%左右。

總結(jié)與展望：

1、國家統(tǒng)計局口徑的全國商品房成交量同比增長5%左右。年初，很多投行和經(jīng)濟學(xué)家，預(yù)測2015年這個指標(biāo)為負(fù)增長，老楊只能說他們不太懂房地產(chǎn)！今前5個月，這一指標(biāo)已由年初的下跌近二成，收窄至下跌0.2%，全年實現(xiàn)5%正增長已經(jīng)無憂。而且，還可上調(diào)3個百分點。

2、交易中心口徑的一線城市商品住宅成交量同比增長20%左右。今年一線城市的樓市回暖速度，都超出我這個樂觀派的預(yù)期了，上半年我院跟蹤的30個城市成交量同比增長24%，開家居飾品店，一線城市更高。現(xiàn)將這個一指標(biāo)調(diào)高，預(yù)計全年一線城市成交量可能增長40%左右。

3、全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積將同比增長3%左右。今年前5個月，土地購置面積同比下跌31%，地市仍然成交冷清，主因是地市滯后于房市，且地方政府很狡猾，下半場市場溫度更高時才會大量推地。這一指標(biāo)暫不調(diào)整。

三、價格：

1、價格重點在于70個城市房價指數(shù)：月度環(huán)比以上漲為主，同比以下跌為主；預(yù)計2015年3-5月環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，同比12月跌幅收窄至0%左右。

2、全國商品房成交均價同比上漲3%左右。

3、全國房企購地均價同比上漲10%左右。

總結(jié)與展望：

1、70個城市房價指數(shù)預(yù)計2015年3-5月環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲。這是所有樓市指標(biāo)當(dāng)中，最核心、最關(guān)鍵的一個指標(biāo)。結(jié)果，按國統(tǒng)局說法，4月上拐，按70城算術(shù)平均值，則5月上拐！對于核心指標(biāo)的預(yù)測，老楊必須在此傲嬌一下！對于今年房價的預(yù)測，如果老楊不算最靠譜，我看國內(nèi)找不到幾個人有資格說最靠譜。房價上拐后，年內(nèi)就一直保持上漲，沒有任何懸念！即便股市跌破3000點，即便跌破1000點，也不能阻擋年內(nèi)房價繼續(xù)上漲的鐵蹄！

2、全國商品房成交均價同比上漲3%左右。與商品房成交量預(yù)測相似，年初，很多投行和經(jīng)濟學(xué)家，預(yù)測2015年這個指標(biāo)為負(fù)增長，當(dāng)時老楊3%的預(yù)測，基本上屬于最樂觀的。結(jié)果呢，今年前5個月的漲幅已達(dá)3.3%！沒辦法，只能上調(diào)目標(biāo)，全年6%左右吧。

3、全國房企購地均價同比上漲10%左右。結(jié)果，今年前5個月上漲7.6％，此指標(biāo)維持。

四、投資建設(shè)：

1、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10%左右。

2、全國開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比下跌3%左右。

總結(jié)與展望：

1、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10%左右。去年以來，此增幅一直下滑，至今未企穩(wěn)，今年前5個月同比增長5.1%。預(yù)感這一指標(biāo)，可能是本年度最失誤的一個預(yù)測。估計下半年此指標(biāo)一定會企穩(wěn)，就看四季度反彈的高度了。估計應(yīng)在7％左右。年底再看謎底吧。

2、全國開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比下跌3%左右。今年前5個月，此指標(biāo)下降16％，下半年應(yīng)會收窄。此指標(biāo)維持不變。

五、總體：

我曾預(yù)測2012年樓市是“三部曲”：探底、筑底、復(fù)蘇；預(yù)測2013年市場總體特征是“一條線”：震蕩上行，有驚無險；預(yù)測2014年為“退燒年”：高位振蕩，漸趨降溫。在這里，我預(yù)測2015年為“復(fù)蘇年”：探明底部，復(fù)蘇上行。其中，上半年以探底為主，下半年以復(fù)蘇為主；一線城市先復(fù)蘇，三四線仍需去庫存。

總結(jié)與展望：

“探明底部，復(fù)蘇上行”這是指代全國，其實一線城市成交量早在去年10月就已起飛。就1-5月的全國數(shù)據(jù)來看，商品房成交量、成交價、70城房價指數(shù)，都于上半年完成探底，下半年鐵定復(fù)蘇上行。購地、開工、開發(fā)投資，此三項指標(biāo)還未能確定底部，但未來三個月左右，皆能探明底部，至四季度則基本上房地產(chǎn)全部指標(biāo)皆轉(zhuǎn)為上行。

從房地產(chǎn)短周期的四大驅(qū)動因素分析，關(guān)于下半年，經(jīng)濟低位企穩(wěn)，政策面趨松節(jié)奏放緩（房地產(chǎn)政策趨穩(wěn)，貨幣政策小幅放松，幅度小于上半年），資金面繼續(xù)趨松，主要城市住宅庫存繼續(xù)減少。總之，下半年市場回暖。

去年8月，老楊率先呼吁新一輪購房季即將來臨； 9.30之后進(jìn)一步樂觀，堅定提出：新一輪購房季正在來臨；今年一季度更加急迫的建議大家買房，3.30之后甚至提出：一線城市抄底季已經(jīng)溜走。與此同時，多次反擊“賣房炒股”言論。

并于6月中旬開始頻頻提示股市風(fēng)險，建議粉絲賣股買房（并非鼓勵投資性購房，而是如有自住需求，尤其是改善需求，可趁此房價剛漲的次佳時機入市）。

6月下旬，開始警示深圳房價暴漲之后的風(fēng)險，建議大家不要繼續(xù)激進(jìn)式的投資投機深圳房產(chǎn)了。5月開始，提出上海將成為本輪房價上漲的帶頭二哥，大哥是深圳。

從房地產(chǎn)短周期的運行進(jìn)程來看，我對2015年預(yù)測比較靠譜。雖然還有半年時間沒有過去，開家居飾品店，但根據(jù)上半年數(shù)據(jù)，基本上可以如此定論了。2013年中考，我給自己打85分，2014年中考只打70分，今年中考可以打90分，哈哈。

老楊，加油！網(wǎng)友們總是懶得鼓勵老楊，只能自我加油嘍。

來源：樂居自媒體   作者：楊紅旭