余英：一線城市房價沒有瘋 廣東保利目標600億

網易房產報道在剛剛過去的2015年，保利地產廣東區域銷售額超過500億元，連續五年增長率超過20%。與此同時，網易房產數據中心統計顯示，2015年，保利再度奪得廣州房企銷售金額榜的冠軍寶座，銷售金額達169億元，占據市場份額近20%。

保利的制勝秘訣在于何處？網易記者日前對保利地產副總經理兼東南片區董事長余英進行了專訪。長達4小時的訪問中，余英展示了保利取勝的五大招式，從宏觀層面的市場預判，到微觀層面的個體戰略，保利再度取勝華南市場的野心，早已蓄勢待發。

房企兼并重組大戲還在后頭

2015年第四季度以來，決策層傳遞的“去庫存”信號逐日增強，樓市主基調也越發明確。2016年兩會前夕，各省市先后出臺去庫存實施政策。根據廣東省政府發布的《廣東省供給側結構性改革去庫存行動計劃（2016—2018年）》，全省城市分為四種類型，三四線城市普遍被劃為去庫存重鎮。

“要解決三四線城市去庫存問題，不能頭痛醫頭、腳痛醫腳。”余英認為，從一二線城市著手，利用一二線的影響力和外溢作用，更有力于解決三四線城市去庫存頑疾。

近五年起，保利的觸角逐漸伸向珠三角三四線城市。面對三四線庫存高企的壓力，保利的自信源于何處？余英表示，保利其實從2014年已經開始去庫存，實時監控旗下所有樓盤，更通過狠抓產品前期規劃、設計與定位，避免生產滯銷產品。在前期功夫的鋪陳下，2015年底，廣東保利的去庫存工作基本畫上了句號。

話至此處，余英坦言，“兼并重組”將代替去庫存，成為保利2016年的全年主題。

3月14日，寶億萊家居飾品，中海發布公告，全面收購中信旗下住宅物業組合，交易對價預計為310億元。這場巨無霸合并引起業內巨大反響，業界普遍認為，中海與中信僅僅是場預熱，兼并重組大潮還將加速趕來。

據余英透露，保利也正在進行相關動作，但目前不便多言。“我預測今年全年的主題就是兼并重組，我相信大戲還在后頭，各大房企都在談這個事情。”

聲音：“我們能夠把紅海變成藍海”

記者：三四線面臨較大區庫存壓力，保利怎樣在庫存中突圍？

余英：別人認為已經是紅海了，我們還會進去，把它變成一個藍海。三四線城市庫存這么高，說明有很多產品并不能滿足當地業主的需求，而保利能夠以稀缺獨特的產品吸引三四線城市業主，我們自信能夠創造市場。除此之外，保利具有強大的品牌號召力、吸引眼球的能力、配套能力、參與城市建設的能力，這也是保利地產在三四線城市競爭中的一大優勢。

房價：一手沒有“瘋”，二手很任性

國家統計局日前發布的2月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，2月全國房價同比漲幅繼續擴大，深圳以超5成的漲幅領跑全國，上海房價漲幅同比達到25.1%，北京、廣州房價漲幅同比亦超過10%。

剛需客的焦躁與迷茫正在高房價中蔓延，二手業主坐地起價的新聞屢見不鮮，一夜之間漲價70萬的故事廣為流傳。一線城市的樓市到底怎么了？

“一手房沒有瘋漲，二手房很任性。”作為前線開發商，余英態度明確——一線城市的二手房或許有些不理性，但二手猛漲更多偏重個人行為，不能代表整個市場。

“有的業主一天漲價70萬，但過了幾天發現賣不出去，可能又降幾十萬。”余英表示，與二手房相比，一手房的銷售周期長達一兩年，定價更加穩妥，不會頻繁返價。

余英認為，在城市地位的加持下，一線城市的房價目前只是回到了應有的曲線上，真正的漲價危機或許還未到來。

“不能把今年的價錢和去年比，而要和過去五年比。本來是一個要跑贏通脹的房價，前期一直在壓抑。”如今，一線城市漲價背后更有不斷躥升的銷售量。在余英看來，一線城市土地資源本就緊缺，這意味著后續土地供應和產品供應一旦銜接不上，開發商的庫存又相對較低，若再遇上限價、打壓政策，長期被壓抑的房價有可能出現大幅度上漲。

相比北京、上海和深圳，廣州的房價顯得較為理性，盡管如此，開年以來的廣州樓市也已初露漲價端倪。余英認為，以北京、上海漲價時間為參考，廣州漲價潮不會超過兩年。

聲音：房價漲多少，不是開發商說了算

記者：怎么看待一線城市最近的漲價潮？

余英：房價漲多少，不是開發商說了算，這么多樓盤，如果老百姓不認可，那是有價無市。開發商沒那么齊心，某個開發商房子多，要去庫存，別人漲價他反而要降價，因為銀行的利息嚇人，每天一開門就是成本，沒有誰傻乎乎的不算賬，也沒有人是把價格抬高，為了價格而犧牲銷量。開發商開盤和續銷，都要保證一個樓盤有一個七成銷量。

【政策】

廣州不可能解除限購

“不可能（解除），如果廣州放開限購，房價也猛漲了，民眾會覺得限購是導致漲價的原因，那政府要承擔決策失誤的風險。”

但討論限購的意義或許正在削弱。“不管放不放，一線城市肯定要漲，只是遲早的問題，北京、上海、深圳也沒放松限購，還是漲價了。”

面對銅墻鐵壁般的廣州樓市，余英建議，廣州限購不必一刀切，花都、南沙作為空港經濟區和國家級自貿區，對廣州城市發展意義重大，應當激發區域活力，可以適當考慮放寬區域限購。此外，放寬外國人與港澳臺同胞在廣州買房的限制、放寬外地戶籍社保繳納年限、適當放松限貸等措施，也不失為激發樓市活力的良方。

【布局】

廣東計劃年銷售額600億元

布局方面，保利始終采取“3+2+X”方式，即京津唐、長三角、珠三角三大都市區，中部武漢、西部成渝區域以及各個三線城市。其中，保利在三大都市區的年銷售額均要達到500億元以上。

余英介紹，未來保利將繼續堅持全國“3+2+X”的布局戰略。除此之外，保利正在進行一項特殊工作——城市排名。排名根據不同主題進行，包括人口凈收入、GDP數據、人均可支配收入、空氣質量等等。“我們把所有排名一疊加，就會選出前十名到十四名的城市，作為保利地產未來主要的投資方向。”余英說。