上海家居軟裝館萬科A:基本面穩(wěn)健,未來業(yè)績可期

報告期內(nèi)營收穩(wěn)定增長,毛利率微增。16年前三季度公司實現(xiàn)營業(yè)收入1170.5億元,同比增長47.1%,實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤82.6億元,同比增長20.5%。符合我們之前預(yù)期。公司前三季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為17.92%,比H1微增0.37個百分點,H1低毛利的原因是公司上半年集中結(jié)算了低毛利的項目,隨著三四季度高毛利項目的逐漸結(jié)算,預(yù)計全年毛利會進(jìn)一步回升。同時公司加大合作項目力度可能會對凈利潤增速有所影響。

公司銷售狀況良好,財務(wù)穩(wěn)健。1-9月,公司累計實現(xiàn)銷售面積1992.1萬平方米,銷售金額人民幣2629.0億元,同比上升38.1%和43.7%,其中上海和中西部地區(qū)增速較快,銷售金額同比增長分別為59.9%和65.8%�，F(xiàn)金流方面,公司前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為429.9億元,手握貨幣資金751.9億元,遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和(309.4億元),資產(chǎn)負(fù)債率為81.0%,扣除預(yù)收賬款的真實資產(chǎn)負(fù)債率為67.6%,比16年上半年略有下降。

受股權(quán)之爭影響,信用評級有所調(diào)整。報告期內(nèi),標(biāo)準(zhǔn)普爾維持公司“BBB+”的信用評級,但將評級展望由“穩(wěn)定”降為“負(fù)面”;穆迪也將公司的評級展望調(diào)為負(fù)面。

未來十年公司將堅持城市配套服務(wù)商發(fā)展戰(zhàn)略,在夯實核心業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上,加快業(yè)務(wù)創(chuàng)新。

公司在2014年提出“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計劃,提出對于核心業(yè)務(wù),公司將全面落實“三好”產(chǎn)品解決方案,同時,不斷豐富產(chǎn)品服務(wù)體系,尋求新的增長點。

攜手黑石基金成立萬科物流地產(chǎn),探索物流地產(chǎn)基金模式,積極搶占藍(lán)海市場。物流地產(chǎn)受益于電商及物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間廣大,且收益率高于商業(yè)住宅出租。萬科具有“一二線城市拿地優(yōu)勢”,探索“輕資產(chǎn)運營”模式,有望實現(xiàn)“輕運營+快回報+高周轉(zhuǎn)”,快速突圍。

物業(yè)管理持續(xù)升級,合伙人制度激發(fā)活力。報告期內(nèi),萬科物業(yè)發(fā)布“幸福社區(qū)監(jiān)測模型”和“睿服務(wù)3.0”,在“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”上更進(jìn)一步,實現(xiàn)了人、財、物通過移動互聯(lián)網(wǎng)的連接。同時,萬科物業(yè)深化組織變革,全面推行合伙人機(jī)制及項目跟投制度為經(jīng)營轉(zhuǎn)型提供管理支持。

盈利預(yù)測與投資評級:維持盈利預(yù)測,維持增持評級。綜合考慮公司未來發(fā)展戰(zhàn)略及歷史表現(xiàn),我們預(yù)計16-18年營業(yè)收入:2588.3/3226.2/3743.2億元,16-18年歸母凈利潤:235.8/282.6/316.7億元,同比增長30.1%/19.8%/12.1%,對應(yīng)16-18年EPS:2.14/2.56/2.87元,當(dāng)前股價24.92元,對應(yīng)16-18年P(guān)E:11.64X/9.73X/8.68X,維持增持評級。