貴州家居軟裝館蘇鑫：樓市3大危機與商業地產的3個機會

　　剛剛閉幕的2016博鰲房地產論壇上，去庫存、地王、資本、輕資產成為行業專家與地產大佬們提及的高頻詞匯。在高和資本執行合伙人蘇鑫看來，“房地產就像高速行駛在彎道上的汽車，只看眼前一定會出問題。”今年以來樓市量價齊漲，開發商普遍更加樂觀，但房地產行業仍然潛伏著三大危機。
　　
　　小暢向大家推薦這篇文章，分享高和資本創始人蘇鑫對于房地產目前形勢的理解以及樓市潛伏的三大危機與商業房產的三個機會。
　　
　　1土地從“面粉”的價格拍成了“黃油”的價格
　　
　　今年上半年，全國土地成交金額高達9600億元，同比增長38.3%，其中一線城市土地單價上漲25%，二線城市上漲76%。蘇鑫認為，地王頻出的根源在于土地財政，地方政府不改變土地政策，高地價問題難以解決。
　　
　　2庫存巨大
　　
　　在蘇鑫看來，中央政府提出的去庫存政策主要針對商業地產和三線城市，而這些地方的庫存問題并未得到有效解決。“去庫存可能是個偽命題，房子不同于一般消費品，它天然帶有投資屬性，當市場形勢發生變化，被購房者消化的部分庫存又成了新的供給。”
　　
　　3開發商迷失方向
　　
　　大型國企、央企忙著搶土地，中型房企大幅上調預售目標劍指千億，小開發商離開行業搞“互聯網+”。在蘇鑫看來，“如果思想不變，僅僅在北京、上海租個寫字樓辦公是不行的。”
　　
　　談及這一輪樓市暴漲現象，蘇鑫認為核心原因是中央鼓勵去庫存的政策背景下，限購、限貸放開，剛需、改善型客群紛紛入市刺激了市場預期，投資投機需求回潮，進而推動了房價的快速上漲。
　　
　　地王到底能不能賺錢？“我們看歷史，如果行業呈現爬山型波動，這一輪低點比上一輪高點還高，只要開發商捂得住，現金流充足就可以賺錢。”不過蘇鑫認為，嚴重依賴形勢和政策的土地開發模式越來越難以為繼，房地產市場正在從制造業轉向服務業，制造業時代開發商只管把房子售出去，不管空置率，服務業時代則更加重視資產運營。
　　
　　▲高和資本執行合伙人 蘇鑫
　　
　　當前市場，商業地產過剩問題已經成為行業共識，作為去庫存的重點，商業地產應該如何走出困境？擁有十幾年商業地產租售與運營經驗的蘇鑫認為，中國商業地產目前存在三個市場機會，即城市更新、證券化與輕資產運營。
　　
　　城市更新的背景是一線城市房地產已進入存量時代，核心區域基本沒有土地供應。歐美發達國家在這個領域早有布局，而國內還處于起步階段，“一二線城市的可更新規模至少有萬億水平”，蘇鑫預測。
　　
　　所謂證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。“證券化是商業地產的核心，” 蘇鑫指出，目前國內商業地產證券化的突出障礙是缺乏金融創新。以REITs（房地產信托投資基金）為例，由于估值、稅收和市場接受度等因素制約，國內尚沒有真正的公募REITs。
　　
　　據了解，商業地產債項融資工具的優化極為迫切，新型的資產支持證券CMBS的出現迎合了這一趨勢。相比于經營貸，寶億萊家居飾品，CMBS不限定用途，風險、利息更低，貸款額度更高，更具市場競爭力。高和資本近期的一系列創新正是圍繞CMBS進行的。
　　
　　在證券化的趨勢下，城市更新如何盈利？蘇鑫一言以蔽之，“其實很簡單，就是低價買、高價賣。”而賺差價的核心是看公司的資產管理能力，輕資產運營成為關鍵。“證券化為商業地產注入流動性，通過資輕資產運營增加服務內容可以穩定提高租金。”
　　
　　蘇鑫表示，寶億萊家居飾品，聯合辦公最近受到PE（私募股權投資）追捧，寶億萊家居飾品，背后的邏輯是該模式通過輕資產運營為初創公司提供了包括社交、融資、品牌推廣等在內的深度服務。所以在高和資本管理、運營的寫字樓里，專門推出了共享辦公的新型產品形態“Hi Work”，這種新型辦公形態具有共享、社交等“互聯網+”的辦公屬性，并打破傳統寫字樓空間設計，設計了“共享會議”的Hi會，具有圈層社交屬性的咖啡Hi吧、Hi咖、Hi辦等共享辦公模式的新型功能空間，通過多維空間為載體，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，提供多維服務，促成多重辦公社群的出現，用社群打造辦公生活。
　　
　　據悉，整體軟裝寶億萊家居飾品，Hi Work還為所有入駐企業提供對接資源、空間增效、創新指導、辦公配套和VIP接待五大服務，提供 APP一鍵預約服務，APP上如Hi Cloud服務功能，每天為用戶推送天氣、培訓、政策等各種信息，Hi Work還重在完善辦公服務的生態鏈條，催化不同企業間的化學反應。
　　
　　當房地產從制造業向服務業轉變，商業地產迎來新的“風口”，中小企業也有趕超大企業的可能。蘇鑫說，轉型的核心是要有危機意識、互聯網與金融思維，“傳統開發模式已經終結，我們現在進入的不是下半場，而是另一場。”