蛇口：自貿(mào)區(qū)光環(huán)下的城市更新樣本

蛇口的變化，與深圳城市化發(fā)展有著密不可分的關(guān)系。如今，自貿(mào)區(qū)光環(huán)加身的蛇口正在謀求實(shí)現(xiàn)彎道超車，整個蛇口片區(qū)或許是深圳現(xiàn)代建筑與城中村陳舊最鮮明對比的地方之一。從光鮮的“A面”到陳舊的“B面”，蛇口也在自貿(mào)區(qū)的光環(huán)下有著自己獨(dú)特的城市更新樣本。

證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

提起深圳蛇口，許多人的第一印象恐怕就是充滿國際與文藝范的豪宅片區(qū)。蛇口是個有故事、風(fēng)云變幻的地方。在這里，有著每平方米價(jià)格“10萬+”的豪宅區(qū)，自貿(mào)區(qū)的價(jià)值變現(xiàn)，更是蛇口房價(jià)飆升的見證。盡管有著自貿(mào)區(qū)光環(huán)和“搖身一變成10萬+”的誘惑，蛇口大量的城中村在城市更新過程中卻沒有預(yù)期的順利。這時(shí)，不妨從另外一個角度來看看老蛇口的蝶變。

蛇口的前世今生

充滿傳奇色彩的蛇口，一直是中國眾多知名企業(yè)的孵化器。只是，潮起潮落總有時(shí)，很長一段時(shí)間以來，蛇口似乎慢慢淡出人們的視野。不過，前海蛇口自貿(mào)片區(qū)方案獲批后，蛇口再次引起各界關(guān)注，也再次進(jìn)入發(fā)展快車道。

1979年，蛇口工業(yè)區(qū)的開山破土炸響了“中國改革開放第一炮”，蛇口也因此成為中國改革開放的標(biāo)志性地域。

“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”這句響亮的口號，正是由于當(dāng)年蛇口人的振臂一呼而盡人皆知，特別是蛇口工業(yè)區(qū)自1979年成立以來，率先在工資制度、人事改革、勞工制度、輿論監(jiān)督、民主直選等方面開種“試驗(yàn)田”，孕育了一批知名企業(yè)，包括招商銀行、招商地產(chǎn)、中集集團(tuán)以及一批高新技術(shù)知名企業(yè)，如南玻、安科等。

由此可見，充滿傳奇色彩的蛇口，一直是中國眾多知名企業(yè)的孵化器。不過，潮起潮落總有時(shí)，很長一段時(shí)間以來，蛇口慢慢淡出人們的視野，人們一度懷疑蛇口是否就此“沒落”，加上大量的舊工業(yè)區(qū)、廠房和城中村，“陳舊”一度成為蛇口在深圳市民眼中的代名詞。

只是，這樣的質(zhì)疑很快就被平息。2015年3月，前海蛇口自貿(mào)片區(qū)方案獲批，整體軟裝寶億萊家居飾品，蛇口再次引起各界關(guān)注并進(jìn)入發(fā)展快車道。據(jù)悉，前海蛇口片區(qū)今年前三季度企業(yè)增加值突破千億元大關(guān)，全年有望突破1400億元，片區(qū)開業(yè)運(yùn)作企業(yè)突破4.3萬家。今年前10個月，前海蛇口片區(qū)合同利用外資占全國自貿(mào)區(qū)總量的42.5%，在全國自貿(mào)區(qū)中排名第一。

在這一過程中，蛇口片區(qū)以及蛇口工業(yè)區(qū)都進(jìn)行了大規(guī)模的更新，通過新老建筑組合，工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型建成蛇口網(wǎng)谷，成為一個科技網(wǎng)路公司的聚集地。此前，蘋果華南總部入駐蛇口網(wǎng)谷，讓蛇口網(wǎng)谷著實(shí)“火”了一把。截至2015年底，蛇口網(wǎng)谷入駐企業(yè)400多家，總產(chǎn)值超過250億元。此外，蛇口太子灣郵輪母港的建成和開港試運(yùn)行，也標(biāo)志著深圳正式進(jìn)入郵輪時(shí)代。

在入列自貿(mào)區(qū)和再造新蛇口規(guī)劃的推動下，蛇口的“國際”牌將越打越響，成為深圳市最具潛力的發(fā)展片區(qū)之一。

房價(jià)飆升下的

“B面蛇口”

豪宅似乎已成為蛇口的“地標(biāo)”，但其實(shí)蛇口絕大地方依然以舊廠房和上世紀(jì)的老住宅為主。從光鮮的“A面”到陳舊的“B面”，在蛇口或許只是“一路之隔”。這也是蛇口城中村改造的一個縮影：東風(fēng)已到，但過程依舊充滿坎坷。

沿著南海大道一路往南行，花園城、蛇口網(wǎng)谷、四海公園、海上世界以及太子灣盡收眼底。這里的蛇口環(huán)境優(yōu)美，更成為深圳豪宅的代名詞之一。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，蛇口的半島城邦、雙璽等小區(qū)價(jià)格均超過每平方米10萬元，其中半島城邦目前在售的新房價(jià)格在每平方米13萬元左右，6年多來房價(jià)漲幅更達(dá)到4～5倍。

深圳中原地產(chǎn)二級市場董事總經(jīng)理玉家雄認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)掛牌成功對深圳樓市最直接的影響就是房價(jià)的上漲和銷售速度的加快。自貿(mào)區(qū)的成立對區(qū)域的未來發(fā)展都起到了一個正面的作用，這就會引導(dǎo)房價(jià)進(jìn)一步上漲。而劃定為自貿(mào)區(qū)的區(qū)域內(nèi)，主要樓盤供應(yīng)以豪宅為主，可以說蛇口片區(qū)的豪宅是自貿(mào)區(qū)掛牌的最大受益者。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，受豪宅項(xiàng)目推高新房價(jià)格影響，蛇口片區(qū)2015年的新房均價(jià)已達(dá)到每平方米8.75萬元，2016年至今的新房均價(jià)更達(dá)到每平方米10.5萬元，二手房均價(jià)也從2012年每平方米3.7萬元漲至目前的每平方米6.58萬元。“去年自貿(mào)區(qū)利好傳來，這里的房價(jià)瞬間爆發(fā)。”灣廈村本地人陳先生說，“旁邊的四海公寓，去年年初才賣每平方米3萬元左右，而之前最高峰已超過每平方米6.5萬元。一年翻一倍在這一兩年來的蛇口很普遍。”

的確，豪宅似乎已成為蛇口的“地標(biāo)”，但其實(shí)蛇口絕大地方依然是舊廠房和上世紀(jì)的老住宅為主。就在這些豪宅的附近，大量的城中村似乎與“高大上”的蛇口顯得有些格格不入。從光鮮的“A面”到陳舊的“B面”，在蛇口或許只是“一路之隔”。

據(jù)記者調(diào)查，目前蛇口片區(qū)仍存在大量城中村和舊住宅小區(qū)，包括南水村、水灣村、漁一村、漁二村、灣廈村、大鏟村、雷公嶺村、招東和招北小區(qū)等。在自貿(mào)區(qū)的光環(huán)和附近豪宅林立的背景之下，大量的城中村和舊小區(qū)也面臨城市更新的命運(yùn)，寶億萊家居飾品，但過程似乎并不順利。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于花果路與招商路交匯處的大鏟村，舊改項(xiàng)目目前已正式進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的物理拆除階段，四周圍墻已搭上簡易腳手架。

實(shí)際上，早在2002年，大鏟舊村改造便獲批立項(xiàng)，2005年專項(xiàng)規(guī)劃審議通過。由于拆遷工作推進(jìn)不順利，加上規(guī)劃調(diào)整的問題，項(xiàng)目舉步維艱，從2004年開始簽拆遷補(bǔ)償協(xié)議，到2014歷經(jīng)10年時(shí)間仍有幾戶未簽約，經(jīng)過各方努力后直至去年年底才全部簽約完畢。

有當(dāng)?shù)卮迕駥τ浾弑硎荆�原本大鏟實(shí)業(yè)股份有限公司想獨(dú)立完成舊改，成為深圳村集體自住改造的先例，但現(xiàn)在或許已改變初衷，選擇與市場開發(fā)主體協(xié)議開發(fā)，只是目前實(shí)施主體暫未公示。

可以說，在墻上寫一個“拆”字最多幾分鐘，但大鏟舊村用了14年才等來真正“拆”的這一天。

漁一村和漁二村位于蛇口灣廈片區(qū)，不遠(yuǎn)處就是南海玫瑰花園、半島城邦等海景小區(qū)，但在這里還存留著蛇口最純正的漁民群體，而他們賴以生存的漁村卻將成為回憶。現(xiàn)在，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，漁二村許多外墻上大寫的“拆”字，都在宣告著曾經(jīng)的漁村即將到來的命運(yùn)，而漁一村和漁二村已被地產(chǎn)巨頭萬科和招商蛇口瓜分。只是，即使豪宅只是“一路之隔”，經(jīng)過城市更新后搖身一變就可變成“10萬+”的豪宅，但舊改的過程也并不輕松。