顏建國回爐執(zhí)掌大局中海地產(chǎn)三大難題依舊是謎

　　11月15日，中海地產(chǎn)第三代掌門人郝建民因“工作調(diào)整”，整體軟裝寶億萊家居飾品，突然辭任中海地產(chǎn)董事會主席兼行政總裁。此后，關(guān)于中海地產(chǎn)新掌門人的猜測不時傳出，直至12月7日，該公司發(fā)布公告，宣布剛從龍湖地產(chǎn)回歸的“舊將”顏建國為公司執(zhí)行董事兼行政總裁。

　　至此，將一向低調(diào)的中海地產(chǎn)帶入輿論漩渦的“人事風(fēng)波”暫告一段落。但經(jīng)過管理層劇烈震蕩的中海地產(chǎn)，是否能就此打破“郝時代”給外界留下愈發(fā)“集權(quán)、獨斷、保守”的風(fēng)格和印象，會否延續(xù)“郝時代”力推大規(guī)模并購帶增長的策略，以及能否如愿在2020年實現(xiàn)4000億元銷售額目標(biāo)，都將成為繼任者顏建國身上的重擔(dān)，也將是外界評判中海地產(chǎn)未來走向的重要依據(jù)。

　　持續(xù)3年的劇烈人事變動

　　2013年8月6日，原中海地產(chǎn)董事長孔慶平卸任，時任行政總裁的郝建民接替其位，成為中海地產(chǎn)第三代掌門人。

　　郝建民在任3年中，推動了中建系和中海系的合并、中海與中信地產(chǎn)的合并。這一過程中，中海地產(chǎn)老員工以及并入的中建系、中信地產(chǎn)人員大量流失，高層人員的劇烈動蕩，這也讓郝建民備受有關(guān)方面嚴(yán)厲的指責(zé)。

　　2016年1月19日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司執(zhí)行董事兼總裁陳誼“因需要投放更多時間于其他事業(yè)發(fā)展及個人事務(wù)而辭職”。此前，原中建地產(chǎn)掌舵人陳誼，隨著2015年3月中建地產(chǎn)部分資產(chǎn)整體注入中海地產(chǎn)，其曾在中海地產(chǎn)被任命為執(zhí)行董事、總裁。

　　陳誼離職時，外界普遍認為，郝建民低調(diào)架空陳誼及其他原中建地產(chǎn)系人員，導(dǎo)致其無實權(quán)和邊緣化，大多數(shù)中建人員“被迫”離職。

　　而在陳誼之前，中海地產(chǎn)美國公司副總裁朱明輝，營銷公司董事長曲詠梅，中海地產(chǎn)原助理總裁、副總建筑師范逸汀，中海執(zhí)行董事郭勇及闞洪波，以及各地方公司總經(jīng)理相繼離職。

　　包括此次回歸中海地產(chǎn)的顏建國，也曾于2014年6月離職中海，加入龍湖地產(chǎn)并出任執(zhí)行董事、高級副總裁。

　　大批量高管出走，或與郝建民于2014年起在中海內(nèi)部掀起的改革有關(guān)，即打破了公司原有的治理結(jié)構(gòu)，舍棄實行多年的區(qū)域化制度，改為大部制縱向一體化管理，由區(qū)域管理模式轉(zhuǎn)為總部集權(quán)的垂直管理模式，分別成立銷售公司、工程公司和地產(chǎn)運營公司，3家公司各司其職，由總部管轄。通過實施總部垂直管理，實質(zhì)完成總部對各地方公司高層的削權(quán)。

　　區(qū)域自主權(quán)的收攏以及總部核心管理層決策權(quán)的進一步集中，讓郝建民在中海內(nèi)部的掌控力提升，同時，也為人事巨變埋下隱患。

　　值得關(guān)注的是，2008年以前，中海采取的是“總部-分公司”的兩級管理模式。2008年后，中海實施區(qū)域管理制，區(qū)域公司得到總部較大放權(quán)。在郝氏大刀闊斧改革中出走的顏建國，正是中海“總部-分公司”和區(qū)域管理制“放權(quán)”時代的受益者。

　　資料顯示，從2001年至2011年，顏建國歷任中海地產(chǎn)廣州公司助理總經(jīng)理、上海公司副總經(jīng)理、蘇州公司總經(jīng)理、上海公司總經(jīng)理、中海地產(chǎn)董事副總經(jīng)理兼華北區(qū)域總裁。

　　據(jù)相關(guān)資料顯示，顏建國在任蘇州公司總經(jīng)理時，打造了系列引領(lǐng)區(qū)域市場的明星樓盤，蘇州區(qū)的銷量曾超過上海區(qū)，這在中海體系中屬于很了不起的事情，也為顏建國的地位在中海體系內(nèi)的上升奠定了基礎(chǔ)。

　　顏建國過往的經(jīng)歷，或?qū)�對其下一步搭建�?nèi)部管理帶來影響。相關(guān)評論稱，“郝時代”收攏權(quán)力的做法，與其前任留下了一個“山頭林立”的中海相關(guān)，雖然這樣的做法在互聯(lián)網(wǎng)時代有些逆潮流，但經(jīng)過這番可以說兩敗俱傷的整頓之后，中海“山頭削平”，為下一任呈現(xiàn)了人事關(guān)系更為簡單、推行各項革新措施更加便利的新中海。

　　大規(guī)模并購帶增長策略能否繼續(xù)？

　　郝建民任期內(nèi)的中海地產(chǎn)，還做了兩件大事，即推動了中建系和中海系的合并，以及中海與中信地產(chǎn)的合并。上述高層管理人員的劇烈變動，很大程度上也是整合帶來的內(nèi)耗結(jié)果。

　　始于2013年的中建和中海的合并，經(jīng)過20個月，至2015年年初基本落定。縱觀國內(nèi)房地產(chǎn)央企大規(guī)模的整合，從2015年才開始，從這一角度看，中海與中建的合并，顯然搶占了先機。

　　根據(jù)2015年3月24日的公告，中海地產(chǎn)稱，其控股股東中建股份將其持有的30個相關(guān)物業(yè)項目正式注入中海地產(chǎn)，代價為18.24億元。收購?fù)瓿珊螅�中海方面將承�?dān)目標(biāo)集團欠付中建股份集團的中建股份股東貸款，全額319.929億元，代價及中建股份股東貸款總額相當(dāng)于約人民幣338億元。從這次合并中，中海地產(chǎn)低成本獲得了中國建筑1090萬平方米的儲備土地。

　　但搶占先機與中國建筑合并的中海地產(chǎn)，并未像外界預(yù)想的那般如虎添翼，甚至迅速從規(guī)模上超過萬科達到第一。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2014年，中海地產(chǎn)總資產(chǎn)規(guī)模達3509億港元，中建地產(chǎn)并入的資產(chǎn)，尚不及中海地產(chǎn)總資產(chǎn)的10%。

　　《投資時報》記者查閱合并前的中建地產(chǎn)的業(yè)務(wù)發(fā)現(xiàn)，與專注中高端住宅開發(fā)和商業(yè)的中海地產(chǎn)不同，中建地產(chǎn)主要開發(fā)中端住宅和保障房。在2013年，中國建筑在全國范圍內(nèi)有16個城市綜合建設(shè)項目，累計投資額190億元，除北京外，其它項目全部分布在重慶、長沙、鄭州、濟南、武漢、襄陽等二三線城市。對于中國建筑后續(xù)注入中海地產(chǎn)的資產(chǎn)，并不如外界預(yù)料的優(yōu)質(zhì)。根據(jù)中海地產(chǎn)2014年、2015年報數(shù)據(jù)，2014年，中國海外實現(xiàn)營收1200億港元，寶億萊家居飾品，同比增長45.5%；2015年，中國海外實現(xiàn)營收1481億港元，但由于并表，同比增長僅6.9%。

　　完成與中國建筑的整合之后，2016年9月22日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告披露，完成收購中信集團物業(yè)組合交易，最終收購代價為370.8億港元，寶億萊家居飾品，相當(dāng)于人民幣310億元。

　　通過此次合并，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，中信旗下所有住宅開發(fā)項目將為中海帶來約2400萬平方米土地儲備。根據(jù)資料顯示，中信旗下的項目，超過八成集中在三大都市圈。其中，中信華南和中信深圳早年儲備了較多的土地，尤其是中信深圳的土地儲備超過1000萬平方米，這些項目多為大型的甚至包含土地一級開發(fā)的巨無霸項目。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，與中信地產(chǎn)的合并，將增加中海在環(huán)渤海及珠三角等區(qū)域一、二線城市的土地儲備，鞏固并提升了其千億開發(fā)商的地位。

　　根據(jù)2015年年報顯示，截至2015年年底，中海在內(nèi)地32個城市及香港、澳門擁有土地儲備約4144萬平方米。在千億級房企中，除萬科土地儲備比中海略少外，其它均超過中海。恒大和綠地的土地儲備甚至超過1.4億平方米。