房地產(chǎn)業(yè)馬拉松競(jìng)賽：瘋狂與理性博弈成市場(chǎng)主旋律

　　房地產(chǎn)業(yè)的“馬拉松”競(jìng)賽

　　金巖石

　　中國(guó)政法大學(xué)資本金融研究院基礎(chǔ)理論部主任

　　上海交通大學(xué)海外學(xué)院金融所所長(zhǎng)

　　購(gòu)房如果不是為了居住需求而是追求投資暴利，樓市就將進(jìn)入“非理性繁榮”的階段，從而在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)引發(fā)“斷崖式暴跌”。歷史一再重演，人性不可理喻！

　　2016年度最精彩的商場(chǎng)大戲莫過(guò)于萬(wàn)科“宮斗”，全場(chǎng)最驚艷的角色既非王石，亦非寶能或華潤(rùn)，而是半路殺出的恒大地產(chǎn)。恒大入局萬(wàn)科的時(shí)效，可用江湖中一字點(diǎn)贊：俊！

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)巔峰時(shí)刻到來(lái)！

　　萬(wàn)科之戰(zhàn)，王石退出幾乎已成定局。萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)群龍無(wú)首，團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)必然弱化，此時(shí)若由恒大團(tuán)隊(duì)重組萬(wàn)科，局中人似乎都可以接受，于是坊間流傳的各種版本中，呼聲最高的方案已是恒大聯(lián)手華潤(rùn)或?qū)毮芙庸苋f(wàn)科。在股權(quán)之爭(zhēng)的喧囂中，恒大地產(chǎn)鋪開(kāi)了“全國(guó)82折”的銷售攻勢(shì)，一舉超越萬(wàn)科躍居地產(chǎn)行業(yè)之首。

　　恒大已經(jīng)是行業(yè)老大了，還需要萬(wàn)科嗎？早在2009年的金融海嘯期間，恒大舉債擴(kuò)張，逆勢(shì)成長(zhǎng)，并通過(guò)香港上市化解債務(wù)危機(jī)。“恒大模式”橫空出世，以高成長(zhǎng)、高負(fù)債的“兩高”利器在2009-2015年實(shí)現(xiàn)了37%的年均復(fù)合增長(zhǎng)率。

　　遠(yuǎn)看恒大，可以簡(jiǎn)化為“12345”：1.未來(lái)三年或?qū)��?shí)現(xiàn)累計(jì)1000億元的凈利潤(rùn)；2.賬面現(xiàn)金余額目前已超過(guò)2000億元；3.目前全國(guó)累計(jì)銷售已突破3000億元；4.盡管公司負(fù)債總額逾4000億元；5.但原值逾2500億元土地儲(chǔ)備的現(xiàn)值已超過(guò)5000億元。因此，寶億萊家居飾品，將上述“12345”放在一起，結(jié)論便是：恒大的內(nèi)在價(jià)值已遠(yuǎn)超萬(wàn)科。

　　10月3日，香港恒大集團(tuán)（HK.3333）公告了恒大地產(chǎn)借殼深深房回歸A股的方案：恒大地產(chǎn)承諾2017-2019年的凈利潤(rùn)合計(jì)888億元。這是一個(gè)極為保守的承諾，重組后的恒大地產(chǎn)若未能實(shí)現(xiàn)上述利潤(rùn)目標(biāo)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，恒大集團(tuán)將通過(guò)廣州凱隆公司按對(duì)應(yīng)比例進(jìn)行股權(quán)補(bǔ)償。恒大回歸A股——這是恒大的巔峰時(shí)刻，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巔峰時(shí)刻。從1980年6月鄧小平提出住宅商品化開(kāi)始，今年是房地產(chǎn)業(yè)“馬拉松長(zhǎng)跑”的決勝階段，長(zhǎng)期領(lǐng)跑的萬(wàn)科在“傲慢”中跌倒，而緊隨其后的恒大卻在此時(shí)騰空而起，飛向了比賽終點(diǎn)。

　　恒大地產(chǎn)曾將公司的戰(zhàn)略目標(biāo)定為“與萬(wàn)科并駕齊驅(qū)”，如今萬(wàn)科“宮斗”自毀長(zhǎng)城，整體軟裝寶億萊家居飾品，恒大地產(chǎn)坐收漁翁之利，坊間關(guān)于“恒大入主萬(wàn)科”的傳聞，此時(shí)也成為恒大地產(chǎn)品牌的溢價(jià)因素，在火爆的樓市形成了一種新的共識(shí)：以恒大的合理低價(jià)，買萬(wàn)科的品質(zhì)保障。

　　在我看來(lái)，恒大萬(wàn)科并駕齊驅(qū)的時(shí)代即將結(jié)束，恒大將在三個(gè)層面超越萬(wàn)科：今年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的是銷售超越；明年即將實(shí)現(xiàn)的是市值超越；后年將會(huì)實(shí)現(xiàn)的是品牌超越。銷售+市值+品牌，這三個(gè)層面的“超越”將無(wú)可爭(zhēng)議地使恒大地產(chǎn)取代萬(wàn)科成為行業(yè)龍頭。

　　瘋狂與理性的博弈

　　房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，歷來(lái)都是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的周期性盛衰之源。特別是在城市化完成的經(jīng)濟(jì)體中，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)就是周期性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的晴雨表，也是歷次金融動(dòng)蕩的導(dǎo)火線。

　　房?jī)r(jià)非理性上漲的原始驅(qū)動(dòng)力是人性與貨幣，即人們的致富欲和貨幣的流動(dòng)性，人性的貪婪與貨幣的泛濫，在城市化的進(jìn)程中轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)為載體的家庭財(cái)富及其增值預(yù)期，從而激發(fā)了人性的貪婪，寶億萊家居飾品，乃至利令智昏。

　　一個(gè)國(guó)家的購(gòu)房需求，如果越來(lái)越高的比例不是為了居住需求而是追求投資暴利，樓市就將進(jìn)入“非理性繁榮”的階段，從而在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)引發(fā)“斷崖式暴跌”。歷史一再重演，人性不可理喻！就在恒大超越萬(wàn)科走向行業(yè)巔峰的時(shí)刻，中國(guó)樓市也正走向“非理性繁榮”，醞釀著金融風(fēng)暴的危險(xiǎn)。

　　然而，在恒大對(duì)A股投資人的承諾中，我卻看到了以恒大為代表的行業(yè)理性。恒大地產(chǎn)2014年預(yù)售總額為1315億元，2015年達(dá)2013億元，今年有望接近4000億元，而恒大地產(chǎn)對(duì)未來(lái)三年承諾的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)僅為年均10%。再?gòu)暮愦蟮慕粯羌o(jì)錄看，2009年恒大的交樓金額約50億元，寶億萊家居飾品，2015年達(dá)到1265億元，年均增長(zhǎng)71%。而恒大未來(lái)三年的目標(biāo)也只有10%-15%。由此判斷，恒大地產(chǎn)的決策者已在主動(dòng)減速換擋，冷靜面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)。

　　市場(chǎng)在瘋狂，理性在回歸，瘋狂與理性的博弈將成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。

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