中海地產(chǎn)2015年營收增長45% 昆明項目銷售收入6.4億

[導(dǎo)讀]相比于中海地產(chǎn)整體營業(yè)收入和地產(chǎn)銷售業(yè)績的上升，昆明市場則表現(xiàn)相對冷淡，2015年全年僅有中海半島華府一個項目入市銷售，整體銷售收入僅有6.4億元。

近日，中海地產(chǎn)集團發(fā)布其2015年年度報告，顯示，2015年中海地產(chǎn)全年營業(yè)收入達723.14億元，同比2014年498億元，增長近45%；歸屬于母公司股東的凈利潤為604億元，整體軟裝寶億萊家居飾品，比2014年增長29.43%；公司總資產(chǎn)達1908億元，同比增長8.74%。2015年度資產(chǎn)負債率為66.64%，同比2014年下降了7.12%。整體來看，中海地產(chǎn)營業(yè)收入和利潤同比均有增長，寶億萊家居飾品，資產(chǎn)負債情況也有所下降。

報告認為，報告期歸屬于母公司所有者權(quán)益同比2014年有較大幅度增長，主要因較多項目達到結(jié)利條件，凈利潤大幅增加。而相比于中海地產(chǎn)整體營業(yè)收入和地產(chǎn)銷售業(yè)績的上升，中海地產(chǎn)在昆明市場則表現(xiàn)相對冷淡，2015年全年僅有中海半島華府一個項目入市銷售，整體銷售收入僅有6.4億元。

地產(chǎn)占主營業(yè)務(wù)收入98% 銷售金額達651億元

報告顯示，2015年中海地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入占總營業(yè)收入比例達99.49%，主營業(yè)務(wù)主要由房產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)出租以及承包工程構(gòu)成，其中，房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占主營業(yè)務(wù)收入比例達98.05%，由此可見，中海地產(chǎn)營業(yè)收入大都由房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻。

中海地產(chǎn)2015年項目開發(fā)銷售情況

據(jù)報告，截至2015年12月末，中海地產(chǎn)主要在建項目總建筑面積超過1400萬平方米，主要分布于北京、佛山、福州、杭州、濟南、沈陽、長春、深圳、無錫、南京等國內(nèi)較發(fā)達一二線城市。2015年，中海地產(chǎn)主要擬建項目總土地面積129萬平方米，總建筑面積 486.4 萬平方米。2015年，中海地產(chǎn)新開工項目26個、新開工面積438.4萬方；竣工項目34個，竣工面積656.6萬方；期末在建項目40個，在建面積1075.7萬方。2015年達預(yù)售項目個數(shù)68個、簽約銷售面積563.9萬方、簽約銷售金額651億元、簽約銷售均價1.15萬元/平米，結(jié)轉(zhuǎn)收入面積570.09萬方，結(jié)轉(zhuǎn)收入701億元。

而2015年末中海地產(chǎn)在手現(xiàn)金達289.5億，同比2014年末穩(wěn)步增長。中海地產(chǎn)認為，各地區(qū)公司銷售規(guī)模大幅增長為公司提供充裕的銷售回款，確保了公司的財務(wù)安全，并為未來的戰(zhàn)略性投資提供了堅實的財務(wù)保障。

中海地產(chǎn)2015年營業(yè)收入構(gòu)成

但同時，由于支付低價、工程款、稅金較多，中海地產(chǎn)2015年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達-15.79億元，同比2014年下降116.67%。

報告顯示，中海地產(chǎn)2015年應(yīng)收賬款同比2014年有較大幅度增加，凈增加值達7億元人民幣。中海地產(chǎn)分析認為，主要是由于：第一，公司房地產(chǎn)銷售規(guī)模快速增長；第二，報告期內(nèi)受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策影響，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)對于商品房按揭貸款額度下降、貸款審核周期延長，導(dǎo)致公司應(yīng)收賬款中的應(yīng)收按揭款快速增加；第三，受商業(yè)銀行等金融機構(gòu)提高首付比例和按揭利率上浮等因素影響，部分具備良好資信及還款能力的客戶采取分期付款方式購置物業(yè)，因此分期付款銷售規(guī)模增長較快，導(dǎo)致公司應(yīng)收分期付款客戶的房款增長較快。

與此同時，中海地產(chǎn)2015年末的存貨余額比2014年末略有減少，在總資產(chǎn)中所占比重亦從六成降至五成左右，一方面由于去年較多房地產(chǎn)項目達到結(jié)利條件，另一方面由于報告期內(nèi)全國土地價格高企，公司新增投資同比2014年有所減少。

昆明僅一個項目在售 半島華府單盤銷售6.4億

報告同時提及中海地產(chǎn)昆明三個開發(fā)項目情況，報告顯示，中海錦苑項目開工時間為2015年6月，預(yù)計竣工時間為2016年12月，項目土地面積為5.5萬方，總建筑面積為29.3萬方。中海半島華府項目開工時間為2014年8月，預(yù)計竣工時間為2016年6月，項目土地面積為17.3萬方，總建筑面積為39.6萬方。

據(jù)騰訊房產(chǎn)了解，目前中海地產(chǎn)在昆明的三個項目，中海·學(xué)府路8號已經(jīng)交房；半島華府項目于2015年年中開始入市銷售，至今銷售不足一年，整體軟裝寶億萊家居飾品，但項目工期來看，目前已經(jīng)進入準現(xiàn)房狀態(tài)銷售，預(yù)計下半年可交房；而中海錦苑項目自2015年才拿地，2015年8月獲得首張預(yù)售證，2015年報告期內(nèi)并未有業(yè)績計入銷售業(yè)績。

以此來看，中海地產(chǎn)昆明三個項目，嚴格來說2015年全年僅有中海半島華府項目貢獻銷售業(yè)績，單盤銷售，對昆明中海地產(chǎn)整體銷售情況來說，并不利。而在年報中也證實了這一事實，2015年全年，昆明中海地產(chǎn)僅有半島華府6.4億元的預(yù)收款收入以及學(xué)府路8號近20萬元的預(yù)收款收入。

所謂預(yù)收款是指處于在建狀態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)項目對應(yīng)物業(yè)的預(yù)收房款，對應(yīng)的預(yù)收房款將在項目竣工備案后交付時結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，預(yù)收款也就是所謂的項目銷售收入。在預(yù)收款項列示中，寶億萊家居飾品，半島華府項目2015年末預(yù)收款余額達6.4億元。而2015年年初預(yù)收款余額為空，也就是說，半島華府項目2015年物業(yè)預(yù)收房款（銷售收入）達6.4億。而中海學(xué)府花園（學(xué)府路8號）則有20.5萬元的預(yù)收款，中海錦苑項目因2015年尚未進入銷售階段，未有預(yù)收款計入，也就是說，中海地產(chǎn)在昆明三個項目2015年整體銷售收入僅有6.4億元。

云南中海城投2015年負債較高

除此，作為中海地產(chǎn)與云南城投合作開發(fā)的中海半島華府項目（云南城投持股35%，中海地產(chǎn)持股65%），2015年年初負債總額為3.45億元，年末負債總額達到25億，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量也達1.12億元。

據(jù)騰訊房產(chǎn)了解，目前中海半島華府項目處于開發(fā)前中期，資金投入較大，這或許也是中海城投公司負債額較高的原因。而因半島華府項目開發(fā)需要，中海地產(chǎn)還在2015年為中海城投公司擔(dān)保貸款5.2億元，用于項目開發(fā)。

從昆明項目來看，2015年中海地產(chǎn)銷售情況似乎不甚理想，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，半島華府單盤銷售6.4億元也并不盡如人意，但2016年中海錦苑項目入市銷售后，或可為昆明中海地產(chǎn)銷售貢獻幾分力，與此同時，半島華府所處區(qū)域的滇池會展中心區(qū)域價值也在不斷攀升，或為項目銷售提供動力支撐，2016年銷售情況或?qū)⒂兴�增長。