并購浪潮迭起 房企步入合縱連橫大時代

公開信息顯示,青島嘉凱城是為開發青島時代城項目而設立的項目公司，整個項目計容總建筑面積約178.79萬平方米。

在這個巨頭縱橫捭闔的時代，合縱連橫是造就寡頭的重要選項。

樓市進入下半場，土地成本飆高，房地產行業盈利能力下降，在夾縫中生存必然造成行業的并購浪潮，使得集中度越來越高。

在合縱連橫的時代，近來房地產企業并購不斷持續，恒大在A股市場頻頻出手，融創中國“買”不停手，地產央企紛紛籌劃重組整合……并購重組案例如潮水般一波接一波，引起業內關注。然而，寶億萊家居飾品，并購可以擴大企業規模，同時也暗含風險。

嘉凱城縮影

日前，融創中國發布公告稱，融創（青島）置地透過浙江產權交易所，以總價36.62億元成功競得青島嘉凱城房地產開發有限公司的全部股權，較轉讓起始價16億元溢價20.62億元，溢價率達128.875%。

公開信息顯示,青島嘉凱城是為開發青島時代城項目而設立的項目公司，整個項目計容總建筑面積約178.79萬平方米。截至2016年10月31日,安置房、保障房以及商品房S1地塊已全部竣工,商品房S2、D1地塊處于在開發狀態,已建未售的商品房計容建筑面積約8萬平方米；剩余未開發的商品房計容建筑面積約達90萬平方米。

嘉凱城方面表示，公司根據住宅業務發展戰略轉讓標的公司股權，可加快存量去化、增強流動性，有利于公司的長遠發展。如按照設定的掛牌條件成功轉讓，與受讓方完成全部交易，收回全部款項，為公司下一步發展提供了較為雄厚的資金儲備，并將對公司利潤和現金流產生積極影響。

事實上，早在今年4月，恒大方面宣布，斥資36.09億元收購嘉凱城約9.52億股股份，占總股本52.78%。收購完成后，恒大集團將成為嘉凱城的控股股東。恒大在公告中稱，成為控股股東后，恒大將擁有境內資本市場A股上市平臺，通過恒大地產與嘉凱城集團的戰略整合，將進一步增強公司持續盈利的能力。

短短7個月的時間后，融創便以36.62億元的代價買下嘉凱城的一個青島項目。據悉，這個項目在一年前的掛牌轉讓價格不到12億元。一年之后，其業績并沒有太大好轉，仍處于虧損狀態，但是估值卻提升了3倍之多。即便是這樣的一個價格，融創也是經歷了236輪競價才拿到手。

據《東地產財經周刊》（以下簡稱“《東地產》”）了解到，今年三季度末，嘉凱城再次出現大幅的利潤虧損，資產負債率進一步提升到了94.6%，今年前三個季度僅財務費用支出就高達8.83億元。這時，該公司再次提出出售青島嘉凱城的計劃。

嘉凱城的三位獨立董事表示，此次出售公司旗下具有支柱性作用的青島嘉凱城，可以實現較大的正向現金流，可以為公司下一步發展提供較為深厚的資金儲備。

合縱連橫大時代

除了青島嘉凱城以外，今年8月，融創就發布公告，以20.54億元收購金成旗下海南項目博鰲金灣50%的股權及債權；沒過多久，又傳出消息，融創與金成達成一致協議，收購后者旗下項目西溪海40%的股權。這兩個項目均由融創來操盤。

早前金科股份安排非公開發行時，融創中國報價4.45元/股總額40億元認購，最終以4.41元/股獲得配售9.07億股，占金科發行后總股本的16.96%。11月份，融創中國又通過二級市場買入金科股份1.62億股，占總股本的3.04%，耗資8.3億元，代價約5.1元/股。至此，融創持有金科10.7億股，占總股本的20%。

融創中國執行董事及行政總裁汪孟德曾公開透露：“上半年項目儲備有2/3的份額，都是收并購帶來的，未來收并購依然是我們主導的目標。

融創的大舉收購僅僅是房地產企業大規模并購的個案。今年以來，房企合縱連橫的案例接踵而至，數量之多，規模之大，令行業為之側目。

8月，萬科企業在港交所披露了收購黑石集團名下商業地產公司的公告。根據公告，萬科將通過成立投資基金，以128.7億元收購黑石集團名下的商業地產公司印力集團96.55%股權以及MWREF公司。

11月，綠地控股宣布與重慶協信遠創房地產開發有限公司的母公司漢威重慶房地產開發（香港）有限公司簽署協議，綠地擬通過股權轉讓及增資的方式最終持有協信遠創40%股權，交易價格初定為人民幣51.63億元。在股權轉讓、增資及重組完成后，綠地和漢威公司將并列為協信遠創的第一大股東。

同樣在11月，華潤置地宣布其全資附屬公司已同意認購中華企業13.99億股新股，相當于經配套融資及中華企業資產重組相關發行擴大后其已發行總股本約20.9%，每股作價人民幣5.23元，認購價款總額為73.15億元。

幾天之后，陽光城集團股份有限公司也發布公告稱，以超過13.51億元的價格競得物產中大集團股份有限公司旗下15家公司股權組成的股權資產包，總成交金額（包括股權競得價款及承接轉讓方對標的公司的債權金額）104.69億元。此次并購的15家公司，均涉及房地產業務，也就是說，物產中大集團正式退出房地產行業。

同策咨詢研究部總監張宏偉告訴《東地產》，在中國城鎮化率已經接近60%的市場背景下，樓市已經進入下半場。從樓市下半場特征來看，房地產行業增速下滑趨勢勢在必然，此時，房地產行業也將呈現出規�；�聚集與并購重組頻繁發生的特征，“大魚吃小魚”的并購現象與合縱連橫的“強強聯合”成為“新常態”。屆時，“大者恒大，強者恒強”局面形成，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，最終推動市場集中度越來越高。

擴充土地儲備

從并購案例上不難看出，并購一方面可以擴大企業規模，更重要的是可以為企業帶來新的土地儲備。

眾所周知，今年上半年，北上廣深以及部分二線城市迎來了土地市場的“地王熱”。

就上海市場而言，松江泗涇樓板價被更新至38300元/平方米、大浦東周浦樓板價刷新至43600元/平方米、寶山顧村樓板價達到36964元/平方米。8月，融信與萬科、保利等18家房企經過激烈競爭，最終以110.1億元的總價拍下了上海靜安中興路地塊，超過10萬元/平方米的樓板價，成為上海目前為止最高的單價地王。

可以說，上海土地市場幾乎已經形成土地競拍必地王的“規律”。

在土地價格不斷飆升的情況下，“曲線拿地”成為眾多房地產開發商增加土儲的途徑之一。

就嘉凱城而言，其是一家具備20多年房地產開發管理經驗的開發商，業務重點布局上海、杭州（樓盤）、蘇州（樓盤）等長三角區域，剩余總可售面積接近600萬平方米。恒大認為，收購嘉凱城可以讓恒大的土地儲備資源變得更加豐富，且進一步增加一二線城市項目數量占比。

陽光城收購的物產中大同（樓盤）樣具有這樣的特征。據《東地產》了解，物產中大在杭州、武漢（樓盤）、成都、南昌（樓盤）、寧波（樓盤）、上虞等城市，有部分地段優質的地產項目。也正是因為項目相對優質，因此吸引了不少大牌開發商的關注，尤其是有強烈意向進駐成都、武漢等地的房企。

方圓地產首席分析師鄧浩志認為，大城市拿地越來越貴，不少地王銷售都出現虧損，所以房企到一線城市拿地變得越來越謹慎，與本地企業合資可能相對風險可控制，價格也可以議，所以越來越多房企選擇這種方式。