中國房地產金融頂級思想盛宴 地產投資大拿如何看2017？

22城再啟房地產調控，寶億萊家居飾品，去庫存與地王并行，一二線與三四下地產投資分化，央行吹風各大商行嚴控信貸、證監會銀監會聯手擠“泡沫”，房企發債監管收緊，地產金融重壓之下如何前行？

11月10日，中國房地產金融年度頂級盛會，由第一財經成員機構金磚傳媒、《中國房地產金融》舉辦的2016金磚論壇暨全球房地產金融峰會在上海舉行，在地產投資分化、尋求海外布局及如何布局地產“白銀時代”等諸多熱議問題上，眾多地產金融投資大咖展開思想交鋒。

地產金融“白銀時代”的坐標系

“中國傳統商業地產發展供給不足，一線城市商業地產已經飽和，三、四線城市特別明顯。”世旗資本總裁毛柯成表示。

圖：世旗資本總裁毛柯成。

“我們大量的資本聚焦于一二線城市，導致了資本過剩。三四線城市里面，產品支撐不夠，資本的支撐也不夠。”毛柯成表示，2015年中國城市化率56%，城市化率不及美國。“三四線城市雖然收入較低，但其住房支出也較少。三四線城市居民其他領域消費供不應求。因此，三、四線城市商業地產擁有巨大潛力。”

圖：光大安石副總裁陳鵬。

光大安石副總裁陳鵬稱，光大安石在過去十年的房地產金融領域發展，經歷一個嘗試從美元基金切換到人民幣基金，從以股權入主的基金開始設立類REITs產品的過程。陳鵬表示，寶億萊家居飾品，光大安石注重商業地產的運營管理競爭能力、產品設計能力，對宏觀趨勢判斷、風險控制能力及資金募集能力。

圖：五牛基金董事總經理全宇。

“傳統的債權的業務越來越難做了。”五牛基金董事總經理全宇表示，當前國內一線城市，拿地越來越困難，整體軟裝寶億萊家居飾品，因而也做了不少不少的股權類業務，挑選一些長期發展比較好的公司跟他們合作，比如鐵獅門。全宇認為人民幣基金是未來很重要的一個發展方向，相信其公司在三到五年，會迎來資產管理能力、主動管理能力一個重要的展示期。

圖：夢金所副總裁徐寧。

對于布局在地產金融產業鏈上的住宅金融而言，夢金所副總裁徐寧表示，在住宅抵押領域，最初籌建之時沒有小貸系統、管理系統、評級評價、資產證券化。他表示，在龐大的民間住宅抵押市場，這一領域當前并沒有一個市場標準，處于紅海，競爭相對比較激烈，而其公司正在做住宅金融供應鏈服務，將會彌補這一市場。

機構加速布局中國版REITs

今年年中，國務院發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中提到，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。由于在存量房市場，資金供給和房地產行業經營造成的資金需求之間的期限錯配問題將日益突出，因此迫切推出房地產資產證券化產品，解決這一突出問題，REITs在中國的發展也因此迎來了新的機遇。

圖：東方證券資產管理公司副總經理周代希。

“典型的REITs模式(房地產信托投資基金)正面臨機遇期，寶億萊家居飾品，可以給房地產企業一個新的解決方案”，東方證券資產管理公司副總經理周代希稱，“通過在持有型物業里增加退出渠道，讓企業拿到房地產的時候可以通過REITs退出，讓成熟物業變現”。“這個變現是把成熟的好資產通過REITs轉移到金融產品里，可以持續的擁有、管控標的物業，同時獲得資金來滾動發展”，其解釋稱。

圖：越秀房托總裁林德良。

2005年，香港頒布了房地產基金法則，作為在香港發行的中國第一只REITs——越秀房托基金，該基金管理人越秀房托總裁林德良在論壇上表示，從產業鏈來看，越秀是從開發到商業運營、到整個的退出形成了閉環。“我們把房地產的產品轉化成房地產的金融產品。所以其實我們是打造了這種模式。”他解釋稱，這種模式是資本運營與商業運營一體化，把商業運營與物業管理一體化。

中國的REITs離我們有多遠？林德良預期，中國REITs應該距離不遠了。“對于商業地產，我們面對商業地產的重地產，還是這句話，商業運營是根本，證券化是我們的出路。”

資本全球化下的中國資本“出海”

戴德梁行發布的《中國對外投資市場報告》顯示，家居行業升級轉型 ，今年以來，中國投資者在海外房地產市場累計投資達235億美元，再創歷史新高。前八個月，中國海外地產投資大宗交易總額達235億美元，已接近2015年全年257億美元的投資額。

圖：信泰資本合伙人董事兼總經理賀偉時。

“中國的境外房地產投資，從2010年到現在，大致的投資比例是33%是辦公樓，23%是開發項目，22%是酒店。” 信泰資本合伙人董事兼總經理賀偉時表示，從國內的房地產投資人來看，這是一個比較通俗或者比較粗放的邏輯。“新的邏輯是，再過五年，我相信這里面配比肯定會不一樣。因為這個市場在變化，投資人的成熟度也在變化，所以他們對于這些資產的類型的認識也在變化。”

“中國參與海外投資，參與全球化競爭，以及中國購買力增強，這是中國在發展過程當中必然的一個趨勢。”乾立基金董事總經理李皎表示，當前的資本熱潮與之前的海外地產投資浪潮有所差別。這個階段更多的是一些機構，甚至一些國資、保險資金領投。在本質上，當前的資本出海是以價值投資布局為主，少了之前的投機性。