700億港元恒大分拆地產(chǎn)業(yè)務(wù)明年4月回A，市值飆升三倍多

許家印要把恒大地產(chǎn)在2017年4月28日完成重組上市。
11月7日，澎湃新聞（）從獲得的一份路演文件中了解到，中國恒大集團(tuán)擬通過內(nèi)部重組將體系內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合進(jìn)入恒大地產(chǎn)，并以此為主體引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，未來通過借殼深深房（000029.SZ）登陸A股資本市場。
回歸A股后，恒大地產(chǎn)估值達(dá)2298億
文件內(nèi)容顯示，截至6月30日，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)為9268億元，總負(fù)債8655億元，資產(chǎn)負(fù)債率為82%。從2013年至2015年，恒大地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率從71%上升至78%。

對于資產(chǎn)負(fù)債率上升的原因，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，恒大地產(chǎn)解釋稱，因?yàn)楹愦蟮禺a(chǎn)近年來土地儲備及在建面積增加，其通過債務(wù)融資支付的土地款及工程款相應(yīng)增加，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率上升。

許家印  視覺中國 圖
本次恒大地產(chǎn)通過引入戰(zhàn)略投資者募集資金300億元后，恒大地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率將進(jìn)一步下降至70%。未來恒大地產(chǎn)成功上市后，恒大地產(chǎn)將進(jìn)一步通過股權(quán)融資的方式降低資產(chǎn)負(fù)債率。
根據(jù)世邦魏理仕的評估，恒大地產(chǎn)土地儲備于2016年6月30日的評估值為5242億元，土地儲備原值為2516億元，土地增值額為2726億元，按扣除50%土地增值稅和25%企業(yè)所得稅后增加的凈資產(chǎn)計(jì)算，2016年6月末的資產(chǎn)負(fù)債率將下降至73%。
如果恒大地產(chǎn)順利回歸A股，其估值將達(dá)到2298億元。在A股同類公司中，家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ，僅次于萬科A（000002.SZ）的2637.55億元。而截至11月7日收盤，中國恒大（03333.HK）股價(jià)為5.2港元/股，漲幅1.36%，在港股的估值僅為711億港元（約621億元人民幣）。
恒大地產(chǎn)是中國恒大集團(tuán)旗下從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營主體。也就是說，如果恒大地產(chǎn)回歸A股后，寶億萊家居飾品，其估值是恒大集團(tuán)整體的3.7倍。
值得一提的是，恒大地產(chǎn)給出2016年全年合約銷售額的數(shù)字為4000億，恒大地產(chǎn)稱，這將位列行業(yè)第一。在今年的前9個(gè)月，恒大地產(chǎn)的合約銷售額為2687億元。
若未能上市成功，恒大將給予所持股權(quán)比例一半的股權(quán)賠償
此次中國恒大并非將所有資產(chǎn)都裝入A股的殼公司。
文件內(nèi)容顯示，中國恒大擬將天基控股、恒善集團(tuán)，寶億萊家居飾品，通過境外BVI持有的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目公司、恒大地產(chǎn)于境內(nèi)持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，以及恒大淘寶足球俱樂部裝入A股殼公司的上市資產(chǎn)。
香港上市公司內(nèi)保留的業(yè)務(wù)包括安基BVI、恒大健康（00708.HK）和恒騰網(wǎng)絡(luò)（00136.HK）。其中，安基BVI通過廣州超豐和廣州凱隆兩層的設(shè)計(jì)，持有恒大集團(tuán)的全部股權(quán)。
而恒大集團(tuán)旗下的文化業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)，以及以海花島和啟東海上威尼斯為代表的旅游文化開發(fā)業(yè)務(wù)，都仍將留在港股平臺。此外，嘉凱城52.78%的股權(quán)也將保留在港股。

此次，恒大地產(chǎn)將引入300億元的投資，領(lǐng)投方為中信銀行。其中，恒大地產(chǎn)將持股86.84%，其他戰(zhàn)略投資者投資250億元，持股10.97%。目前給出的每股認(rèn)購價(jià)格為9.99元/股，投資期限為3+1+1年（3年鎖定期，1年解禁退出期）。
如果恒大地產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)績承諾，按凈利潤888億的60%進(jìn)行分紅，投資者在2017年至2019年可分得3.19億元、4.05億元、4.43億元，合計(jì)11.367億元，年均投資收益為7.79%。
若恒大地產(chǎn)在2020年6月尚未實(shí)現(xiàn)上市，則由凱隆置業(yè)對戰(zhàn)略投資者持有股權(quán)進(jìn)行回購。如屆時(shí)凱隆置業(yè)不具備回購能力或戰(zhàn)略投資者不接受回購，則由凱隆置業(yè)給予戰(zhàn)略投資者所持股權(quán)比例50%的股權(quán)補(bǔ)償。