中海地產(chǎn)35億剝離三四線資產(chǎn) 維持最賺錢房企地位

　　原標(biāo)題：中海35億剝離三四線資產(chǎn) 維持最賺錢房企地位

　　完成對中信的地產(chǎn)業(yè)務(wù)兼并后，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，中海地產(chǎn)（00688.HK）繼續(xù)在盈利和規(guī)模上保持穩(wěn)定增長。

　　10月18日，中海地產(chǎn)發(fā)布三季度財(cái)務(wù)報(bào)告，今年前9月已實(shí)現(xiàn)營業(yè)務(wù)收入1065.9億港元（約合925.8億元人民幣），經(jīng)營溢利達(dá)到351.6億港元（約合305億元人民幣），繼續(xù)保持著盈利能力最強(qiáng)房企的地位。

　　在銷售規(guī)模上，中海地產(chǎn)雖然不及恒大、碧桂園等房企的增速，但依然接近完成上調(diào)后的全年目標(biāo)。今年前三季度，中海已實(shí)現(xiàn)銷售額約1715億港元（約合1489億元人民幣），完成全年目標(biāo)超過八成，排名全國房企第6位。8月份，中海曾將今年的銷售目標(biāo)提高至2100億港元（約合1796億元人民幣）。

　　由于與中信地產(chǎn)間對價(jià)高達(dá)310億的整合案采用股權(quán)和資產(chǎn)作為交易對價(jià)，并由此增加大量土儲，中海在前三季度有別于其他激進(jìn)開發(fā)商，只斥資217億元購買土地，目前手上現(xiàn)金仍有約1518億港元（約合1318.5億元人民幣），整體軟裝寶億萊家居飾品，處于這家公司歷來的最高水平。

　　即便因收購中信的地產(chǎn)項(xiàng)目帶來大量有息債務(wù)，中海目前的凈負(fù)債率依然僅為16%，處于地產(chǎn)行業(yè)的絕對低位。充足的現(xiàn)金狀況和較低的負(fù)債情況，將讓中海在地產(chǎn)行業(yè)重回調(diào)整期后具備良好條件把握兼并收購的機(jī)會。

　　中海表現(xiàn)出的財(cái)務(wù)狀況，讓外資投行對其前景繼續(xù)看好。瑞信在一份報(bào)告中指出，中海前三季度34.2%的經(jīng)營毛利率好于預(yù)期 ，今年全年的毛利情況還有望進(jìn)一步改善。另外，中海的營業(yè)額也占到瑞信全年預(yù)測的六成，這一比例高于去年同期。

　　瑞信對中海盈利前景的樂觀預(yù)期，還源于中海在完成對中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)收購后，隨即對這批資產(chǎn)的非優(yōu)質(zhì)部分進(jìn)行了內(nèi)部騰挪。

　　數(shù)日前，中海地產(chǎn)曾宣布將一批三線城市的住宅項(xiàng)目出售給子公司中海宏洋（00081.HK），作價(jià)35.16億元。這些項(xiàng)目主要位于揚(yáng)州、惠州、黃山、濰坊、淄博、九江及汕頭等三線城市，市場估值為200億元，總建面約952萬平方米，相當(dāng)于中海宏洋目前土儲的一倍。

　　這批項(xiàng)目絕大部分就是來自于收購的中信地產(chǎn)資產(chǎn)包，濰坊、淄博兩地的項(xiàng)目則來自于去年完成整合的中建地產(chǎn)。

　　在今年3月份宣布與中信地產(chǎn)的整合方案后，市場一直有關(guān)于這場收購中部分項(xiàng)目并不算太好的質(zhì)疑。面對這種疑慮，中海地產(chǎn)主席郝建民曾在業(yè)績會上輕松地表示，“誰跟你說的，等我賣了你再去看看。”

　　如今看來，中海對這部分資產(chǎn)的處置早有安排，將這些位于市場去化難度大、利潤較低的項(xiàng)目出售后，中海地產(chǎn)將集中發(fā)展位于一二線城市的項(xiàng)目，從而繼續(xù)保持較強(qiáng)的盈利能力，并形成錯(cuò)位發(fā)展、區(qū)域互補(bǔ)的情況。

　　接盤者中海宏洋正是中海旗下專注三四線城市發(fā)展的地產(chǎn)平臺。目前中海地產(chǎn)持有中海宏洋37.98%的權(quán)益，為其控股股東。

　　在中海的整體發(fā)展策略中，收購而來的中海宏洋就是專做三四線城市的獨(dú)立平臺。這出收購源于2009-2010年間，三四線市場表現(xiàn)出的巨大空間，如今的恒大即由此時(shí)發(fā)跡。中海當(dāng)時(shí)也希望在保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢之際，同時(shí)又能抓住三四線城市的波段性機(jī)會。

　　2010年，中海花費(fèi)約13.8億元并購了原光大地產(chǎn)剝離的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，從而作為一個(gè)獨(dú)立平臺專做三線城市。在其隨后的地產(chǎn)戰(zhàn)略中，中海地產(chǎn)則專注在一二線核心城市發(fā)展，寶億萊家居飾品，對于利潤的追求高于一切。

　　這種戰(zhàn)略安排，一定程度上也促成了中海地產(chǎn)過去多年來一直保持最賺錢房企的地位。而從其長久以來在資本市場上的表現(xiàn)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，健康財(cái)務(wù)狀況，高盈利能力來看，這次將非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)剝離也屬必然。