利潤(rùn)14年第一 中海仍是最賺錢房企

    作為中國(guó)海外集團(tuán)（隸屬于中國(guó)建筑(601668,股吧)工程總公司）的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中海地產(chǎn)”）雖已穩(wěn)居中國(guó)房企“千億軍團(tuán)”之列，在銷售規(guī)模與萬(wàn)科、恒大等同行還無(wú)法相提并論，但其所擁有的超強(qiáng)盈利能力，還是令很多大型房企甘拜下風(fēng)。

　　業(yè)績(jī)目標(biāo)完成81.6%

　　中海于10月18日發(fā)布的第三季度報(bào)告顯示，其繼續(xù)保持了行業(yè)內(nèi)“盈利能力最強(qiáng)房企”的地位。

　　今年前9個(gè)月，中海合計(jì)合約銷售額為1714.62億港元，已完成上調(diào)后全年2100億港元目標(biāo)的81.6%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入1065.9億港元（約合925.8億元人民幣），經(jīng)營(yíng)溢利達(dá)到351.6億港元（約合305億元人民幣）。

　　由于與中信地產(chǎn)間對(duì)價(jià)高達(dá)310億元的整合案采用了股權(quán)和資產(chǎn)作為交易對(duì)價(jià)，中海增加了大量土地儲(chǔ)備，因此前三季度，中海在土地市場(chǎng)上只花了217億元。第三季度，除了完成資產(chǎn)收購(gòu)的交割，集團(tuán)以合共約149.2億港元在內(nèi)地三個(gè)城市購(gòu)入三幅土地，新增可開(kāi)發(fā)面積約為457萬(wàn)平方米，并“預(yù)計(jì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)有良好表現(xiàn)”。此外，中國(guó)香港和中國(guó)澳門（樓盤(pán)）房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)良好，啟德1號(hào)一期的銷售受到市場(chǎng)熱捧，寶億萊家居飾品，位于港島鴨脷洲的南區(qū)·左岸項(xiàng)目和啟德1號(hào)二期擬將于第四季度推出銷售。

　　財(cái)務(wù)方面，中海方面表示“集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況仍然非常良好”。截至2016年9月30日，集團(tuán)手頭現(xiàn)金處于1517.8億港幣（約合1318.5億元人民幣）的歷來(lái)最高水平。另一方面，盡管因?yàn)槭召?gòu)中信的地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)了大量有息債務(wù)，但中海目前的凈負(fù)債率依然僅為16%，處于行業(yè)低位。

　　憑借良好的財(cái)務(wù)狀況，外資投行對(duì)中海的前景繼續(xù)看好。瑞信在一份報(bào)告中指出，中海前三季度34.2%的經(jīng)營(yíng)毛利率好于預(yù)期，今年全年的毛利情況還有望進(jìn)一步改善。而在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中海地產(chǎn)管理層亦表示，2016年上半年多項(xiàng)一次性成本結(jié)轉(zhuǎn)是毛利率下滑（同比下降了4個(gè)百分點(diǎn)至28.2%，是公司近年來(lái)毛利率的低谷，但仍高于行業(yè)平均水準(zhǔn)）的主要原因，但預(yù)期已接近底部，2016年全年總體毛利潤(rùn)仍將接近30%。

　　并購(gòu)整合，騰挪非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

　　在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，中海地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)坐“利潤(rùn)王”的寶座。

　　中海方面透露，過(guò)去十年間，中海地產(chǎn)的年均凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)40%，利潤(rùn)總額連續(xù)14年保持行業(yè)第一。其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，盡管受行業(yè)整體大環(huán)境的影響，中海地產(chǎn)的凈利潤(rùn)同比增速略有減緩，但2010年至今的7年，中海地產(chǎn)的每年凈利潤(rùn)都保持了逾18%的高速增長(zhǎng)。例如，今年上半年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)20.6%，達(dá)196.9億港元，高于恒大和萬(wàn)科。

　　中海地產(chǎn)董事會(huì)主席兼執(zhí)行總裁郝建民指出，中海之所以能夠長(zhǎng)期保持凈利潤(rùn)行業(yè)第一，源于強(qiáng)大的并購(gòu)整合能力和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整和央企重組的大潮中，中海地產(chǎn)從2010年開(kāi)始先后進(jìn)行了對(duì)中國(guó)海外宏洋、母公司中國(guó)建筑股份和中信地產(chǎn)的三場(chǎng)整合并購(gòu)，交易對(duì)價(jià)近700億元，總資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)2000億元，直接獲得了超過(guò)3700萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

　　三次并購(gòu)之后，中海地產(chǎn)將中海宏洋打造成為中海系統(tǒng)內(nèi)專注三、四線城市發(fā)展的地產(chǎn)平臺(tái)，自己則專注在一、二線核心城市發(fā)展，主攻中高端及改善型項(xiàng)目。這樣的戰(zhàn)略安排，一定程度上也促成了中海地產(chǎn)過(guò)去多年來(lái)一直保持最賺錢房企的地位。

　　今年9月22日，中海收購(gòu)中信集團(tuán)物業(yè)組合交易全面完成。在這次收購(gòu)中信的資產(chǎn)包中共涉及25個(gè)城市，絕大部分位于一、二線核心城市，除北上廣深四大一線城市外，還包括今年一季度房?jī)r(jià)漲幅靠前的佛山（樓盤(pán)）、蘇州（樓盤(pán)）等地，同時(shí)加上青島（樓盤(pán)）、大連（樓盤(pán)）、天津（樓盤(pán)）、成都等城市的土地儲(chǔ)備達(dá)到1800萬(wàn)平方米，這將極大補(bǔ)充中海在這些核心市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備。其后中海對(duì)這批資產(chǎn)的非優(yōu)質(zhì)部分進(jìn)行了內(nèi)部騰挪，完成了整合與資產(chǎn)剝離的一系列運(yùn)作。

　　數(shù)日前，中海地產(chǎn)曾宣布將一批位于揚(yáng)州（樓盤(pán)）、惠州（樓盤(pán)）、黃山、濰坊（樓盤(pán)）等三線城市的住宅項(xiàng)目出售給子公司中海宏洋，作價(jià)35.16億元。這些項(xiàng)目的市場(chǎng)估值為200億元，總建面約952萬(wàn)平方米，相當(dāng)于中海宏洋目前土儲(chǔ)的一倍。正如郝建民在半年業(yè)績(jī)會(huì)上所強(qiáng)調(diào)的那樣，“我們有很清晰的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，主要是做中國(guó)的一、二線市場(chǎng)”。此舉使得中海地產(chǎn)繼續(xù)保持較強(qiáng)的盈利能力，寶億萊家居飾品，并形成錯(cuò)位發(fā)展、區(qū)域互補(bǔ)的態(tài)勢(shì)。

　　另一方面，在過(guò)去14年，中海出色的資金成本控制、融資能力等也頗為引人注目，屢創(chuàng)上市房企境外發(fā)債低利率的紀(jì)錄。例如，去年7月，中海在境外成功發(fā)行了一筆6億歐元（約合41.06億元人民幣）的債券，期限4年，票面利率僅1.75%。這不僅創(chuàng)造了中國(guó)上市房企境外債的最低利率，還是中國(guó)地產(chǎn)商首次發(fā)行歐元債；而今年8月，中海發(fā)行了60億元的公司債，其利率下降到了3.10%，目前中海的加權(quán)平均借貸成本大約在3.97%。與中海相比，同行顯然遜色：以已經(jīng)奪得行業(yè)規(guī)模第一的恒大為例，2016年上半年恒大銀行借款利息為8.46%，發(fā)行企業(yè)票據(jù)和企業(yè)債成本在8%-15%之間。

　　不僅如此，高端項(xiàng)目一直以來(lái)都是中海的強(qiáng)項(xiàng)，在這些項(xiàng)目上的高周轉(zhuǎn)自然提高了資金成本，帶來(lái)更多利潤(rùn)。以上海（樓盤(pán)）市場(chǎng)為例，中海所打造的項(xiàng)目均為中高端產(chǎn)品，而在房?jī)r(jià)日益上漲的今天，中海的利潤(rùn)可想而知。

　　“對(duì)于中海來(lái)說(shuō)，其相對(duì)成熟的工程能力以及比重相對(duì)大的國(guó)際化業(yè)務(wù)，都使得其在資本市場(chǎng)上具備較大的能力。從實(shí)際情況看，其資金實(shí)力強(qiáng)大，所以在土地獲取方面，能夠?qū)ふ业揭恍└挥懈叱砷L(zhǎng)性的地塊，這樣整個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)項(xiàng)目的溢價(jià)空間大，這會(huì)使得盈利能力快速提升。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

　　“具備良好條件捕捉市場(chǎng)機(jī)遇”

　　目前，相比一些快速爆發(fā)的千億同行，中海地產(chǎn)在規(guī)模上仍然保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。但這樣的“穩(wěn)定”，在業(yè)內(nèi)看來(lái)還需要有所突破。

　　易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱曾經(jīng)表示，“太充裕的現(xiàn)金和太低的負(fù)債率，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，事實(shí)上也是過(guò)分保守的體現(xiàn)”。希望“:盈利之王”能重拾英雄本色，把自身的資源、資金和專業(yè)優(yōu)勢(shì)更好發(fā)揮，重新尋回之前的輝煌。

　　“中海地產(chǎn)規(guī)模沒(méi)有快速提升，和其央企的性質(zhì)有一定的關(guān)系，所以部分戰(zhàn)略擴(kuò)張或受到牽制。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于中海來(lái)說(shuō)，未來(lái)如果要繼續(xù)保持超強(qiáng)的盈利能力、加速擴(kuò)張，還需要從一些方面來(lái)努力，“首先要維系其較好的融資優(yōu)勢(shì)，尤其是目前拿地成本較高的背景下，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，其戰(zhàn)略擴(kuò)張反而具備優(yōu)勢(shì)；其次需要中海積極探索一些新業(yè)務(wù)，在這方面部分大房企的動(dòng)作相對(duì)多，中海后續(xù)也要積極嘗試新業(yè)務(wù)；最后則需要積極并購(gòu)一些地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這是短期內(nèi)快速提高企業(yè)規(guī)模的一個(gè)捷徑。”