震蕩中推進重組 招商地產欲提煉產品線

經濟觀察報 記者 吳娓婷 香港報道 招商地產最近消息不斷。

9月1日，公司發布公告稱，招商局集團正在積極推動招商地產公司與招商局蛇口工業區控股股份有限公司（招商地產公司控股股東，原名“招商局蛇口工業區有限公司”，以下簡稱“招商局蛇口”）的整合工作。目前擬定的方案為招商局蛇口換股吸收合并招商地產并向深圳證券交易所申請上市。

此前數天，招商地產總經理賀建亞及招商局集團總經理助理林少斌被免職，并被認為與中央巡視組在招商局集團的巡視工作有關。

人事地震及“重大無先例重組”同時進行，讓外界關注重組后招商地產的戰略走向。

現時，招商局旗下運營地產類業務的招商地產和招商局蛇口各自有所側重，又有部分業務交叉。招商地產方面對經濟觀察報表示，“招商地產在園區開發運營方面經驗豐富，蛇口工業區在老廠房更新改造上頗有建樹。兩者的產品線都非常豐富。在主體能力做強的目標下，需要將產品線狹窄化。”

招商地產方面稱，怎樣將多種產品線形成清晰明確的戰略，是“目前重組方案中需要思考的問題”。

招商地產同時以方案尚未正式公布為由，表示暫不能透露人事變動后重組領導班子的調整信息，以及其他涉及未來領導班子的信息。

進取的戰略

招商地產去年提出“一個根基，兩條新路，三片沃野”戰略：一個根基，指“繼續擴大中高端市場優勢，主要靠住宅開發增加公司利潤”；“兩條新路”，一方面是海外拓展，一方面是輕資產平臺運營；“三片沃野”包括體驗式綜合體、主題特色產業園和健康地產。

最有野心的當數“三片沃野”。這一在招商地產內部被叫做HIM的業務框架包括：體驗式綜合體，例如深圳太子灣、廈門港、青島港以及天津其他項目；主題特色產業園區，包括意庫系列、網谷系列、e城系列、創意園等；健康地產，養老公寓、養老院、大型混合社區、醫療機構等。幾乎涵蓋了所有地產業務類型。

招商地產方面對經濟觀察報澄清，“一個根基，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，兩條新路，三片沃野”是管理層去年根據當時的市場環境，結合招商地產的實際敲定的，“當時還沒有跟蛇口工業區整合的消息”。

但回過頭去，該戰略看準新城鎮化的契機，并有意識地提升在集團中的定位以及獲取資源的能力。

招商地產原總經理賀建亞曾表示，招商局集團在新時期強調產城融合，招商地產在此期間可發揮更大作用。

或有調整

不管去年提出之時是否知道要與蛇口工業區整合，進取的戰略使招商地產在這一輪重大重組中被看好。

一位熟悉招商地產的人士認為，寶億萊家居飾品，雖然是招商局蛇口吸納招商地產，但顯然招商地產在土地綜合開發上能力更強，必然會在未來新公司的發展戰略和組織架構上占主導地位。

業界分析均認為，鯨吞蛇口工業區十幾平方公里的園區資產以及前海的資產，主要會對招商地產基本面帶來巨大變化。中銀國際形容，招商地產將成為“手握最大規模深圳黃金地段土儲的航母型地產企業”，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，亦有媒體和機構預測，招商地產將借此提前跨進千億門檻。

2015年上半年，招商局集團對“HIM”業務抓得很緊。招商地產內部人士對經濟觀察報透露，上半年，公司多次關注各地區公司對健康地產和產業園區的推進工作，強調一定要盡快做出業績。

事實上，在招商局體系中，招商地產和蛇口工業區各有所長，業務又有部分交叉。招商地產作為跨區域發展的全國房企，主要承擔大量住宅建設任務，及綜合體項目（包括住宅、小型產業園區等組成部分），同時兼有在蛇口工業區、漳州工業園區，以及其他六個園區內的綜合業態開發。而蛇口工業區作為一家有35年園區開發、建設和運營經驗的功能性企業，則重在工業地產開發及招商運營。總體而言，“蛇口工業區在整片大型產業園區開發中實力比地產公司強很多”。

上述招商地產內部人士稱，在與蛇口工業區整合的大背景下，招商地產對產業園區等地產業務類型的“突擊”頗有一番意味。

然而，隨著戰略提出者的離開，以及公司涉足多種業務條線的困難，未來“一個根基，兩個路徑，三片沃野”的戰略將面臨調整。

據了解，“體驗式綜合體”實質是復制深圳蛇口的“海上世界”到其他城市。目前，招商地產此前已與國內多個港口洽談郵輪碼頭的建設，整體軟裝寶億萊家居飾品，發展國內游輪經濟，打造港口綜合體。據悉，除了蛇口太子灣游輪母港170萬平方米外，今年有望落地的項目包括廈門和青島的項目。

招商地產在多個綜合體內部有開發建設小型產業園區的經驗，但與住宅開發團隊并無明確分工，“談不上成熟的團隊”。而健康地產則處于剛起步的階段，部分城市公司內的試點正在招聘新員工。

一位前招商地產中層管理者對經濟觀察報說：“招商地產的優勢在于什么（地產業務類型）都做，但局限性也在這里。公司對外很難說清楚自己的特點，在內部也難以明確提出什么是業務重點，從而圍繞著這點讓大家集中精力去做。”

招商地產方面稱，健康地產，港口地產（即體驗式綜合體）等類型會繼續做下去，軟裝設計家居產業鏈，但整合方案中會認真考慮如何提出一個清晰的戰略，形成自身的核心產品線與核心競爭力。