龍湖地產北京重慶反向路演紀要

龍湖地產于10月末組織了為期兩天的反向路演，期間我們參與了與集團主席吳亞軍及其他高管的會面，并參觀了公司位于北京和重慶的數個核心項目。總體而言，我們看到公司管理層對市場中性偏樂觀的看法以及對公司自身積極樂觀的展望。

　　龍湖地產于10月末組織了為期兩天的反向路演，期間我們參與了與集團主席吳亞軍及其他高管的會面，寶億萊家居飾品，并參觀了公司位于北京和重慶的數個核心項目。總體而言，我們看到公司管理層對市場中性偏樂觀的看法以及對公司自身積極樂觀的展望。

　　政策展望。吳主席預計在即將到來的2017年中，ZF對房地產行業仍會持支持態度，且貨幣政策將維持寬松，而同期個別過熱城市的調控收緊目標也不會發生扭轉。短期來看，預計此輪受到嚴格調控政策影響的市場自今年四季度開始，在未來的一至兩個季度內成交量將有所放緩，但需要注意的是，政策制定也具有一定靈活性，并且大多數城市的看漲勢頭仍維持強勁。因此，總體而言，吳主席表示將會重視在具有產業支撐的二三線城市挖掘更多機會。

　　業績指引。首席執行官邵先生表示，今年合約銷售有望超過800億元，較已上調的全年銷售目標750億元(同比增長38%)超出至少50億元，他并表示在2017年有望實現合同銷售金額同比增長約10%。此外，公司管理層表示，基于當前充足的已鎖定項目具備強勁的盈利能力，公司有望在未來三年實現雙位數的盈利增長。同時，基于強勁的資產負債表，公司仍會在當前整體過熱的土地市場中捕捉局部機會，因此整體的土地收購步伐不會顯著放緩。

　　投資物業開始發力。在本次反向路演中，寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品，我們參觀了公司位于北京的兩個新開業購物中心項目，以及位于重慶的大型購物中心大坪天街新開業第三期項目。總體而言，我們發現，龍湖要求公司開發后持有運營的商業項目在開業三年內必須達到約70%毛利率和約6%收益率的嚴格要求。此外，財務總監趙先生重申，預計公司物業租賃收入在2016年達20億元，2017年為25億元，寶億萊家居飾品，并在2018年達到約30億元，由此公司目前每年約30億元的利息支出將很快可以被物業租賃收入所覆蓋。

　　信用評級接連上調。需要強調的是，在此次反向路演之后一周，標準普爾宣布將龍湖的長期企業信用評級由BB+上調至BBB-，由此龍湖成為所有上市私營房地產開發商中唯一具有投資級評級的公司。而此前在2016年8月18日，穆迪則宣布將龍湖的信用展望由穩定上調為正面。與此同時，財務總監趙先生表示公司的平均借貸成本將有望延續下行趨勢，從2014年的6.4%、2015年的5.74%，2016年上半年的5.18%進一步在年底下降至5%以下。

　　重申龍湖買入評級。龍湖地產股價自9月初高位的約13港元以來下跌超過20%，期間主席吳女士的前夫于9月7日以每股12港元的價格出售共計1.5億股龍湖股份(占總股本約2.6%)可被認為是觸發股價下跌的原因之一，整體軟裝寶億萊家居飾品，而國慶長假期間密集出臺的調控政策也加強了投資者獲利了結的傾向。但在我們覆蓋的房地產開發商中，我們仍認為龍湖地產具備最佳的風險收益比，且持續穩健增長的能力更強。我們維持公司2016-18的盈利預測不變，并保持公司每股凈資產值為19.4港元，但基于板塊整體估值下跌，我們將目標每股凈資產值折價從25%擴大至30%，由此得到未來12個月的新目標價13.58港元(原目標價為14.55港元)。考慮到目前股價較新目標價存在約36%的上行空間，我們重申龍湖地產買入評級。

(原標題：龍湖地產（00960）北京重慶反向路演紀要)