萬科地產：“分化”成2015中國房地產業主題詞

人民網廣州3月15日電（賀林平）連日來北上廣深房價的快速上漲成了輿論熱點，在資本大量涌入和去庫存化壓力兩相“拉扯”下，房地產業何去何從令人摸不著頭腦。昨日萬科集團發布2015年度業績時顯示，房地產發展仍存在巨大空間。而對于剛剛過去的2015年，相關業內人士則認為，房地產發展的主題詞是“分化”：一二線城市房價快速上漲，而三四線城市尚處在漫長的去庫存化中。

2015：“喜憂參半”與“進退維谷”并存

對于萬科來說，2015年可以說是歷史上成績最好的一年。年報顯示，萬科實現銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，同比分別增長14.3%和20.7%；實現凈利潤181.2億元，同比增長15.1%。在全國商品房市場的占有率上升至3%。在2014年提出以“城市配套服務商”為轉型方向后，經過一年的努力，萬科加速培育新業務，寶億萊家居飾品，如物流地產開展了項目獲取、開發建設和資產管理全流程業務，實現了從0到1的突破，而萬科物業則開始大規模承接非萬科開發的項目，包括非住宅項目，合同面積在一年內增長了一倍多。此外，在土地市場出現明顯過熱、地王頻出的情況下，萬科在買地上也實現了“量足價平”。

而對于整個房市，萬科高級副總裁譚華杰表示：“過去一年大家都在談市場回暖，都在談房價的上漲。這件事情確實發生了，但主要是發生在少部分城市。”其中，北上廣深以及天津、杭州、南京等14個主要城市商品住宅的成交金額增長51%，跟2013年相比也增長36%，再創歷史新高；但這14個城市以外其他的城市，去年只增長了5%，與2013年比還下降了2.4%。由此，他認為，“過去一年最重要的房地產市場第一主力詞并不是“回暖”、“升溫”，而是“分化”，不同城市的表現有非常大的差異，寶億萊家居飾品，一二線城市確實有比較大的回升，但是三四線城市還處在緩慢的去庫存的過程當中。”

數據顯示，三四線城市占全國總開工的比例是60%-70%，2014年、2015年兩年持續出現大幅下降；而投資增速在2015更是創下了有史以來的最低水平，去年的投資增速只有0.4%，也就是幾乎沒有什么增長。“當然這里面也有比較好的消息，家居行業升級轉型 ，是過去一年我們終于看到房地產的銷售面積高于新開工面積，這是以前從來沒有出現過的情況。當銷售面積高于新開工面積意味著去庫存取得了實實在在的效果。賣出去的多，新開工的少，市場的庫存在下降。庫存的狀況有了明顯的改善。”

與此形成鮮明對比，去年一二線卻出現了非常火爆的情況，特別是土地市場，在個別城市甚至出現了地王頻出的局面。如北京過去一年地價占房價的比例超過60%，到去年下半年，北京大部分的地價已經高于房價。地王的現象也在向其他城市蔓延。因此對于開發商來說，過去一年一方面是喜憂參半，另一方面是進退維谷。“喜憂參半是正在房屋銷售上，如果你的主要市場在一二線城市，那么房子很好賣；如果在三四線城市，那就得憂心著怎么去庫存。進退維谷表現在買地上，一二線城市房子好賣，但地價這么高你敢買嗎？三四線城市地確實多，又便宜，但房子不好賣，開發出來可能也不賺錢。”譚華杰指出。

未來：“白銀時代”依然有巨大的發展空間

那么，業內人士如何看待今后的房地產市場？譚華杰認為，像往日那種業務狂飆突進的“黃金時代”已經一去不復返了，這個行業已經進入了“白銀時代”，但“白銀還是一種貴金屬”，會有新的機會出現。“我們現在依然還看到有很多的剛剛才開始出現或者正在迅速增長的需求，其實還遠遠沒有得到滿足。所以我們這個行業，或者這個行業當中的企業依然還有巨大的空間。”

首先是中國的城市化率，去年按照常住人口來計算是50%多，按照戶籍人口來算大概是40%左右。參展發達國家的水平大概僅僅完成了一半，還有非常大的成長空間。“而在下一階段的城市化過程當中，有一類人是未來的主力，就是被大家稱為農民工二代的新市民。他們和他們的父輩存在非常大的不同，比如說他們的童年生活條件更好一些，他們接受的教育也更高一些，更重要的是他們和在城市出生的小孩一樣他們同步邁入了移動互聯網時代。而對于這些人來說，他們最能夠找到工作的，最容易找到收入來源的地方是在城市，即便在一線城市買房很困難，但在周邊的衛星城、遠郊區的新市鎮，可以給他們提供在城市定居的機會，而這個在未來會帶來非常龐大的居住和生活配套需求。”譚華杰說。

其次，圍繞著城市化進程中的主線——軌道交通，將會產生巨大的居住需求和市場空間，北上廣深軌道交通的分擔率分別是42%、51%、47%和28%。這意味未來中國的核心城市在軌道交通建設上還有巨大的空間。對此，萬科總裁郁亮進一步補充道，地鐵上蓋是非常好的項目資源，萬科與地鐵的合作很多，從北邊到長春到上海北京，有近40個項目是在地鐵上蓋。同時，在軌道交通上面進行物業開發是最能應付市場波動，也最符合萬科“為普通人蓋好房子”的定位的。

第三，移動互聯網時代到來之后，網購電商已經成為大家生活中的一部分，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，由此帶來物流地產的需求正在非常迅猛地增加。在美國人均擁有的商業面積只有2平米，但是人均擁有的倉儲面積達到了5平米以上。而中國現在的人均倉儲面積只有0.4平米，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，不到美國的1/10，而中國的電商滲透率已經超過了美國。譚華杰斷言，“在中國所有不動產門類當中，物流地產是最大的藍海市場，也是目前中國所有的不動產類型當中租金收益率最高的。”

此外還有不動產服務，“如果我們能夠順利地實現這個行業轉型的話，未來在房地產+服務方面會有很多的細分行業都具備超過萬億級的能力。把這個行業加起來，它的規模會超過現在的房地產的總和。”譚華杰認為，在經濟進入成熟之后，房地產行業在經濟中的樞紐地位不僅不會削弱，反而會因為各類衍生服務進一步強化。