“雙11”背后的物流地產新篇章

“1207億!今年再次刷新天貓‘雙11’單日成交紀錄。”只要“雙11”繼續做下去，這句話就會如“套路”般出現在各大媒體的報道中。而在“雙11”的狂歡結束后，各大公司的快遞小哥也照例忙開了。

阿里巴巴估計，其合作伙伴將部署170萬名快遞員、40萬輛快遞車、5000個倉庫和200架飛機來處理快遞包裹。中國郵政估計，當天各個中國電商網站將發出7.6億個包裹。根據阿里巴巴旗下新聞網站Alizila援引的郵局的話，這比去年產生的5.4億個包裹要多得多。

然而，今年卻似乎又有一些不太一樣的地方，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，據“雙11”數據直播顯示，0點15分，“雙11”的第一個包裹已經送達，這第一單被送達的商品是家電用品——冰箱。

從下單到包裹送達僅需18分鐘，這一類似科幻小說中未來世界的傳說現在已經成為了現實。然而這并非是因為現在的交通運輸工具的速度已經到了光速，而是因為在新物流地產時代，大數據發力的結果。

事實上，大數據對物流的應用早就已經環繞在我們的周圍并且習以為常，當天貓、京東、1號店等當日達、次日達服務出現的那一刻，大數據就已經進入了實戰階段。

你們真以為每一個從網上買到的東西是從很遠的某個大型倉庫發出，然后通過各種運輸工具最終送到你手上嗎?

之所以可以做到“當日達”和“次日達”，在一定程度上，是因為交通的便捷度提高了，但是還有另外很重要的原因是因為，寶億萊家居飾品，“倉庫”也許就在你家小區門口。

無處不在的“倉庫”

世灝房地產咨詢(上海)有限公司董事總經理樂曉爭在接受《中國房地產金融》雜志采訪時表示：“物流地產的未來是無處不在的，現在你們可以看到很多便利店，還有小區周邊的很多地方可以代收快遞，甚至是在小區里面都有快遞的收發點，這只是第一步，在未來，也許每一個小區的這些收發點都是一個小型的迷你倉庫，每一條路，每一個街道，每一個地區，都有無數的迷你倉庫，甚至還可以利用現在尚未利用起來的地下空間，作為物流倉儲的一部分，然后再經過大數據統計計算這一個區域的人們對于消費品的需求度是多少。最后就可以做到你剛在家里下單買東西，接著沒過多久，東西就送上門了，因為倉庫本來就是在附近，每一個物品都有數據化的追蹤，庫存不夠了，那就補一次。”

樂曉爭認為，現代城市還有很大一部分的資源沒有被利用起來，尤其是地下空間，如果作為物流的倉庫使用，會使得現代生活變得更加高效。

世旗資本總裁毛柯成在對“雙11”當天優衣庫的線上線下聯動模式進行評價時表示這在未來是一個必然的趨勢，他認為：“線上購物帶來了一定的便利性，而線下的門店其實既是個試衣間，同時又是一個配送中心，實際上是承擔了一個物流的功能。從目前的趨勢來看，一定是線上線下互通的，比如現在有一些獨立的設計師品牌，一開始是走線上的，現在他就是明確告訴消費者哪里是他的試衣間、體驗店。”

毛柯成告訴《中國房地產金融》，有次去長沙出差看到金茂的一個商業項目，某些設計師品牌，在某種程度上算是和金茂合營的，這樣的一種模式對一個品牌來說沒有很大的成本，金茂作為提供商業設施的合作方，與他合作分成。

“未來商業地產提供方其實會和零售品牌結合得越來越緊密，而不是以往只提供一個店鋪一個物理空間的概念，它會越來越往上延伸，商業地產可能變成一個既是體驗店，也是小倉庫。” 毛柯成說，寶億萊家居飾品，目前在K11里面就有很多設計師的藝術空間，以后做商業地產的也會越來越傾向于這一模式，這樣既可以吸引一定的人流，也可以成為一種展示空間，更可以達到銷售的目的。

物流地產成投資新寵

事實上，近兩年來我國電子商務的迅猛發展對倉儲物流需求形成直接的支撐。在電商物流對租賃需求快速增加的背景下，物流倉儲的市場需求量將繼續保持強勁。

據克而瑞數據統計，全國優質倉儲物業平均租金已連續18個季度上漲，一線城市倉儲物業租金在未來15個季度還將繼續上漲，倉儲物業投資回報率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業市場第一。

正是基于個人消費增長、電商崛起等所帶來的旺盛的物流倉儲的需求以及該產業穩定的收益、廣闊的發展空間，目前已經吸引了平安、KKR、黑石、凱雷等金融界巨頭進入該領域。

早在2015年11月，中國人壽保險就曾斥資逾10億美元入股普洛斯美國倉儲資產組合，持有這筆資產約30%股權，寶億萊家居飾品，成為中國人壽保險迄今為止最大的跨境房地產交易。

巧合的是，去年萬科也撤銷了其物流地產事業部，家居行業升級轉型 ，成立萬科物流公司，目前萬科實際拿下的物流地產總用地面積已經超過100萬方平方米。

不僅是萬科，越來越多的房企，如綠地、復星、華夏幸福也基于自身專業開發優勢，趁物流地產市場需求旺盛時期積極進入，加快轉型、拓寬盈利渠道。

與此同時，2015年正式起步的跨境電商，也開始逐漸成為支撐外貿發展的新支點，實力雄厚的險資開始甚至搶灘境外物流設施。在美國，不僅僅是洛杉磯和邁阿密等主要城市供應緊張，二三線城市，諸如波特蘭、俄勒岡州和俄克拉荷馬城也都面臨供不應求。大型都市圈邊緣城市，也分享一線城市倉儲物流需求外溢的紅利。目前，紐約全區倉儲物流設施凈回報率約為5.1%，而鹽湖城和亞特蘭大等二三級市場則超出7%。

也許在未來不久的某一天，物流地產將會逆勢而上，成為超越住宅市場的一匹黑馬。