招商系地產(chǎn)板塊重組研判

白銀時(shí)代，企業(yè)加速多元化與轉(zhuǎn)型，為響應(yīng)國(guó)家自貿(mào)區(qū)建設(shè)及“一帶一路”戰(zhàn)略等，招商系地產(chǎn)板塊整合的節(jié)奏在不斷加快，而具體整合方案會(huì)有哪些？重組后的上市平臺(tái)招商地產(chǎn)又會(huì)有哪些指數(shù)級(jí)的變化？重組的背后又隱藏著何種深意？本文將深入分析！

文/CRIC研究中心 朱一鳴 陳開朝 董妍 李姝婧

2015年4月3日，招商地產(chǎn)無(wú)先例重組停牌一經(jīng)公布，便引發(fā)市場(chǎng)熱議，業(yè)內(nèi)人士紛紛猜測(cè)各種可能的重組方案……

5月17日，招商地產(chǎn)公布進(jìn)展：招商局集團(tuán)正在積極研究及制訂此次重大資產(chǎn)重組的相關(guān)方案，擬推動(dòng)整個(gè)招商局集團(tuán)地產(chǎn)板塊的整合工作，目前中介機(jī)構(gòu)已進(jìn)場(chǎng)開展工作。

6月23日，蛇口工業(yè)區(qū)公司整體改制成蛇口工業(yè)區(qū)控股公司，掀開招商局集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合大幕的一角。未來(lái)，蛇口工業(yè)區(qū)控股公司以何種方式上市，成為此次招商系地產(chǎn)板塊整合的關(guān)鍵。

6月29日，招商地產(chǎn)再度公布進(jìn)展：招商局集團(tuán)正積極研究及制訂本次重大資產(chǎn)重組的相關(guān)方案，推動(dòng)招商地產(chǎn)與蛇口工業(yè)區(qū)控股公司的整合工作。

通過(guò)公告，我們看到，招商系地產(chǎn)板塊整合節(jié)奏在不斷加快，重組方案輪廓開始浮現(xiàn)。為提前研判，我們從第三方角度，分析一下此次招商系地產(chǎn)板塊無(wú)先例重組的動(dòng)因，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，可能方案，以及重組后上市平臺(tái)的嬗變。

（申明：資料來(lái)源于公開渠道，不涉及任何內(nèi)部或內(nèi)幕消息，相關(guān)分析和研判均基于CRIC大數(shù)據(jù)和我們的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。）

一、招商系地產(chǎn)板塊重組的五大動(dòng)因

對(duì)招商局而言，推進(jìn)集團(tuán)地產(chǎn)板塊整合，是為了回應(yīng)新的時(shí)代命題，響應(yīng)國(guó)家自貿(mào)區(qū)建設(shè)及“一帶一路”戰(zhàn)略，提升非上市資產(chǎn)效能，并以此為契機(jī)深化體制改革。對(duì)招商地產(chǎn)而言，此次無(wú)先例重組，有助于企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張和多元化，強(qiáng)化白銀時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

1、積極響應(yīng)國(guó)家“一帶一路”戰(zhàn)略

“一帶一路”戰(zhàn)略是中國(guó)積極參與主導(dǎo)重構(gòu)世界經(jīng)濟(jì)政治大格局布下的一手大棋，將為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)提供持續(xù)動(dòng)力源，兼顧國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力提升和國(guó)內(nèi)發(fā)展需求，意義重大。

作為央企中的領(lǐng)先企業(yè)，招商局集團(tuán)實(shí)力雄厚，旗下交通運(yùn)輸及基礎(chǔ)設(shè)施、金融業(yè)、房地產(chǎn)三大核心產(chǎn)業(yè)均與“一帶一路”高度相關(guān)。為了更好地發(fā)揮這一作用，招商局急需整合整個(gè)集團(tuán)的資源，以讓優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域“更大”、“更強(qiáng)”、“更精“。而招商地產(chǎn)作為招商局旗下唯一的房地產(chǎn)上市平臺(tái)，自然成為招商局集團(tuán)地產(chǎn)板塊的絕佳整合平臺(tái)。

2、推動(dòng)非上市資產(chǎn)證券化、放大價(jià)值

此次無(wú)先例重組，本質(zhì)上是招商局集團(tuán)將未上市資源轉(zhuǎn)成上市資產(chǎn)的一種資產(chǎn)證券化行為。通過(guò)提升整體資產(chǎn)流動(dòng)性，招商局集團(tuán)將從價(jià)值重估中獲得增值收益。

具體原理：假如用市凈率（即資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)凈資產(chǎn)價(jià)值的溢價(jià)率）衡量資產(chǎn)增值的程度，那么資產(chǎn)溢價(jià)與其盈利能力和流動(dòng)性密切相關(guān)，盈利能力越強(qiáng)，流動(dòng)性越高，溢價(jià)率越高。一般來(lái)說(shuō)，公開市場(chǎng)上流通的股票資產(chǎn)市凈率遠(yuǎn)高于未上市資產(chǎn)。

因此，招商局集團(tuán)將未上市資產(chǎn)注入上市公司，將低流動(dòng)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的股票，可使資產(chǎn)估值大幅提高。

3、有利資源集約和提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率

重組后，招商局內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)減少，有利于資源集約，原非上市資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)效率將通過(guò)上市平臺(tái)獲得提升。具體而言：

1）解決了集團(tuán)內(nèi)部一直存在的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。重組后，交叉重疊的業(yè)務(wù)將被消除，集團(tuán)母公司將可以一心一意支持地產(chǎn)板塊發(fā)展。

2）資源集約將帶來(lái)“1+1>2”的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)增強(qiáng)效應(yīng)。比如，對(duì)蛇口工業(yè)區(qū)公司而言，今后可以利用招商地產(chǎn)”A+H”雙融資平臺(tái)，加速規(guī)模化發(fā)展；對(duì)招商地產(chǎn)而言，重組后，土地儲(chǔ)備大增，彌補(bǔ)了先前規(guī)模不夠大的短板。

3）地產(chǎn)板塊整體運(yùn)營(yíng)效率提升。對(duì)非上市地產(chǎn)資產(chǎn)而言，注入上市平臺(tái)后，將享有上市平臺(tái)高效規(guī)范的管理和內(nèi)控，投資回報(bào)率和管理效率都會(huì)提升。對(duì)上市平臺(tái)而言，整合后，企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)（如分?jǐn)偟禺a(chǎn)業(yè)務(wù)固定成本、降低單位成本）將大幅提升。

4、白銀時(shí)代，招商地產(chǎn)仍需做大規(guī)模

招商地產(chǎn)作為“萬(wàn)招保金“四大老牌龍頭房企之一，銷售金額遠(yuǎn)落后于萬(wàn)科、保利等龍頭。在二線陣營(yíng)徘徊的招商地產(chǎn)，面對(duì)的是不進(jìn)則退的局面。此時(shí)，招商地產(chǎn)如能整合招商局集團(tuán)旗下地產(chǎn)資源，實(shí)力將會(huì)數(shù)量級(jí)躍升。在白銀時(shí)代，整體軟裝寶億萊家居飾品，房企實(shí)力越強(qiáng)，即意味著越能夠通過(guò)招拍掛、收購(gòu)、兼并等手段獲得更多資源，更有吸引力與實(shí)力房企合作，也更受政府歡迎而能以更低代價(jià)獲得優(yōu)質(zhì)資源，從而更有利于企業(yè)成本節(jié)約、規(guī)模擴(kuò)張和利潤(rùn)增長(zhǎng)。

5、招商地產(chǎn)急需產(chǎn)城一體化運(yùn)營(yíng)能力

白銀時(shí)代，眾房企已意識(shí)到傳統(tǒng)的“一錘子買賣”越來(lái)越難，于是紛紛轉(zhuǎn)型發(fā)展持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)，或借助互聯(lián)網(wǎng)手段挖掘存量業(yè)主資源，推動(dòng)利潤(rùn)增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因發(fā)展空間巨大、兼具一次性銷售利潤(rùn)和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)收益而受到房企青睞。