萬科地產將“單飛” 盈利模式直接嫁接移動互聯

自去年12月釋放出即將成立的消息后，萬科集團下屬的商業地產公司就一直受到業界與投資者關注。日前，住宅市場“老大哥”萬科旗下的這一商業地產團隊，有了更具體的時間表。

在去年底萬科北京公司人事變動后成為萬科新晉商業地產負責人的丁長峰1月17日接受《第一財經日報》等媒體采訪時稱，萬科集團下屬的商業地產公司將在本季度末宣布成立，6月完成資產處理。

關于萬科商業地產的運營模式，他表示，為了實現“輕資產”運營，他將為萬科商業地產繼續打通國際資本。

商業地產“單飛”

“從住宅專業化轉型城市配套商”，是2014年以來萬科高管談及戰略之際頻繁使用的語匯。歷經管理層多番博弈、住宅市場調整、土地出讓方式轉變，商業地產（萬科內部多稱“商用地產”）的經營模式與未來比重，成為了觀照這家“三十歲”的龍頭房企如何自我裂變的重要窗口。

“實際上萬科有這樣的想法不是一天之間的，對于很多新業務的探索過去一直在進行，北京公司（指北京萬科）三年前就開始試驗過購物廣場，海南度假項目三四年前也就做了，只是當時還沒有全部整合在一起。”1月17日下午，吉林長春松花湖區強烈的陽光穿透王子酒店整面玻璃墻，從600余米落差的雪場外射進來，打在身著深藍抓絨工作服的丁長峰身上。此時，他已不再是北京城市公司上屬的北京區域的首席執行官，而是萬科集團商業地產業務的總舵手。

在去年12月萬科對北京的那輪人事調整中，丁長峰與彼時負責城市公司北京萬科的毛大慶“對調”，正式接管商業地產業務。

“去年年底人事變化也是為了未來布局。”丁長峰對本報等媒體記者表示，萬科將于今年一季度末宣布成立萬科集團下屬的獨立商業地產公司，并于6月底完成萬科旗下購物中心的資產處理。

隨著丁長峰一串中英文夾雜的表述，萬科今年在商業地產上的計劃圖景逐漸顯現：今年萬科將建立統一的萬科商業地產品牌，建立起關于商業地產統一的工作標準，更重要的是，要使得全國商業地產成為一支隊伍，而不是原來散落在各個城市公司的分散隊伍。

據丁長峰介紹，萬科目前已經營業、在建及規劃中的購物中心有25個，布局在多個城市，購物中心投資達到200億元。

實際上，萬科早年曾對商業地產頗為疏離，創始人王石一度想保留萬科住宅開發商的純正“血統”，直到后來態度才出現轉變。對于萬科轉型商業的原因，華遠地產[-4.45% 資金 研報]前董事長任志強曾對本報記者分析，主要與北京等城市眼下的土地出讓模式有關，近兩年純宅地在北京五環內已經難覓蹤影，房企要拿地，就不可回避商業地塊。

這一點，丁長峰也未諱言。他說，萬科做商業，的確有主動的成分也有被動的因素：“你們都知道拿地（純宅地）不好拿，所有政府尤其是中心城市政府很多地都是混合用地。”

目前，萬科布局的商業產品有三大類型，定位全部是針對周邊居民的社區型或者區域中心。從2013年下半年開始，在加大商業地產比重的同時，萬科也開始就商業物業資本化與國際資本頻繁接觸。2014年9月，萬科與擁有新加坡政府投資公司（GIC）背景的RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED達成協議，以約16.51億元的價格出售上海虹橋萬科中心90%的股權。

此前，萬科還與凱雷投資集團有限公司簽署《萬科凱雷商業地產戰略合作平臺之意向書》，雙方擬成立資產平臺公司，以收購萬科所擁有的9個商業物業，在新平臺公司中，凱雷和萬科分別持有80%和20%的股權。根據萬科的計劃，新的資產平臺公司將長期持有商業物業，未來將以資產證券化為目標退出。

早前，出身凱德的毛大慶就曾對記者表示，萬科商業將尋求輕資產路徑，第一批經營性不動產明確要做輕資產，至于“輕到什么程度”還未可知，可能不會像凱德一樣住宅和商業運營完全獨立，二者相互還將存在關聯。

起步晚，包袱輕

“大慶在北京做了購物中心、養老、社區商業的研究。大慶跑了那么多馬拉松，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，我還沒有跑過一次全馬。我可能以前更關注產品服務，大慶更關注戰略、公共關系、媒體關系，昨天我們還在聊，說我們是互補。”17日，較少面對媒體的丁長峰，首次談到了自己與前一任商業“管家”毛大慶的區別。

丁長峰在萬科工作22年，前三年在萬科總部擔任《萬科周刊》主編，1996年在東北開始自己的第一份地產工作，1998~2005年一直在上海，30歲時成為萬科上海總經理，2006年調回北方。

去年12月，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，毛大慶在萬科集團商用地產業務負責人的職位，與原北京區域首席執行官丁長峰互換，毛大慶北京萬科總經理的職位，由杭州萬科原總經理劉肖接任。

丁長峰坦言，自己此前的從業領域主要是住宅，在商業地產領域則是初學者，接手萬科商業地產，壓力很大。當記者問及萬科商業地產未來的商業模式時，丁長峰坦言，他現在還說不出來，但可以肯定的是，萬科商業地產不會沿用傳統模式，將不同于萬達廣場、中糧大悅城，也不同于華潤萬象城。他認為，互聯網對于中國購物中心的打擊非常大，但起步較晚的萬科沒有這些包袱和負擔，寶億萊家居飾品，盈利模式會直接建立在移動互聯的基礎之上。

相關分析師對記者表示，萬科今后很有可能拆分商業，打包上市，早前與資本的接觸，都是在為此鋪路。

丁長峰說，他近期在香港出差，在一個下午之內見了6家投行，目的僅僅是想“請教”一個問題，若未來萬科商業地產金融化或者上市，從現在開始投行對萬科有什么要求，萬科要怎么做。

“那天下午我很辛苦，對方說了一堆一堆的名詞，家居行業升級轉型 ，中英文夾雜，我頭都大了，但我很有興趣，它讓我找到了另外一個挑戰。我非常誠懇地說，對于中間如何來專業經營，尤其帶領萬科商業地產找到新的模式，對于我來說，完完全全是個挑戰。”丁長峰說， “只有打通國際資本才能找到萬科商業的未來道路，我們在跟很多國際資本討論未來建立開放平臺，包括麥格理。”

關于萬科集團層面對于商業地產的態度，在去年8月18日的萬科中期業績說明會上，萬科總裁郁亮就曾表示，萬科在不斷檢討、總結商業運營思路，商業會像住宅一樣成為萬科的一個主要業務。但這并不意味著萬科放棄住宅的主業地位。去年9月，在北京司馬臺長城腳下的古北水鎮舉行的萬科30周年北京媒體見面會上，郁亮在回答本報記者提問時堅稱，萬科商業地產將“輕資產”運營，與此同時，未來十年，住宅業務仍然是萬科的重中之重，占比在五成以上。

責任編輯：徐春娟

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