地產：掘金資本紅利 薦9股

地產：掘金資本紅利 薦9股

2016-12-16 類別：行業研究 機構：中信建投 研究員：陳慎

[摘要]

請回答1970年代——香港并購案例的啟示：上世紀70年代香港并購潮的獨特歷史背景：1、股市崩盤及經濟衰退為并購創造窗口；2、房地產崛起，寶億萊家居飾品，華資地產建筑商快速發展，長實、新鴻基等知名港企均于那時登陸資本市場；3、擁有資金實力的外資、中資等企業開啟并購整合。從其并購特點來看：1、聚焦具備低估的資源稟賦企業；2、代際交割企業存在并購契機；3、具備稟賦價值企業往往持續面臨并購的挑戰；4、并購是多元化發展有效途徑。從香港經驗來看，只要資本市場處于低位整固、資源估值差異存在，我們認為國內以產業資本為代表的并購整合仍將持續，會愈演愈烈，而且戰場不會僅僅局限于A股。

行業——迎接拐點之年：銷售：16年全國商品銷售額再創歷史新高，預計17年銷售額、銷售面積增速為-15.8%、-17.1%；價格：

二三線9月房價環比漲幅皆創歷史新高，但城市價格級差依然呈擴大趨勢，預計17年全國銷售均價同比增長1.0%左右；投資：

我們預計17年新開工面積、施工面積、投資增速分別為-13.7%、-0.6%、-0.3%；政策：我們認為市場對調控力度預期相對不足，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，明年上半年房價波動大的城市仍面臨調控升級壓力，而中央政治局會議提及的長效機制建設，我們認為表示政策思路已開始從簡單的目標導向調控向系統性的制度建設與改革過度。

企業——幸福與煩惱并存：雖然行業銷售再創新高，但企業層級趨于固化，在銷售快速去化同時，寶億萊家居飾品，我們也看到企業未來的焦慮：

1主流城市補庫存的壓力；2、未來資金端管控的強化；3、不斷收縮的利潤率；4、融資緩解和地價攀升對快周轉模式帶來的挑戰。同時，行業也正發生著大整合：1、人才整合；2、資源整合；3、資本整合。

戰略——存量市場弱水三千：行業正步入存量時代，隨預期收益率下移，原本不起眼的細分產業收益率受到重視，整體軟裝寶億萊家居飾品，催生新的萬億級大資管市場：包括城市更新、物流地產、地產資管；同時服務后市場價值正被市場所發現、認同，存量房交易、物業管理以及長租公寓市場勢必將成為房企及相關機構下一階段要重視的板塊。

策略：不破不立，進退中尋機遇：回顧2016年，我們對板塊觀點最為鮮明，提示“一呼百應到無人跟隨”，而16年房地產板塊也跑輸大盤，同時7月份開始提示的企業和居民加杠桿風險都在此后政策中得以兌現，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，相對2016年整體的謹慎，我們認為2017年板塊相對具備更多機遇，一方面來自今年良好去化對未來的業績托底，另一方面來自于明年下半年可能出現的投資快速下滑帶來的政策轉圜空間。標的方面，我們推薦三大方向：1、價值與成長：華發股份、招商蛇口、中洲控股、陽光城；2、國企改革品種：保利地產、南國置業；3、轉型創新品種：京漢股份、嘉寶集團、順發恒業。

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