招商局蛇口欲“去地產(chǎn)化”吸收招商地產(chǎn)整體上市

重現(xiàn)當(dāng)年勇 招商欲“去地產(chǎn)化”

招商局蛇口去地產(chǎn)化決心凸顯，但對(duì)于吳永軍來(lái)講，并不是簡(jiǎn)單地從集團(tuán)旗下一家公司跳到另一家公司這么簡(jiǎn)單，擺在吳永軍面前的則是需“接手”一家市值近兩千億元的巨無(wú)霸公司，雖然它已經(jīng)不復(fù)舊時(shí)輝煌。

差距是實(shí)實(shí)在在的，2014年，招商地產(chǎn)以510億元銷售額排名房企第14名，與已過(guò)2000億元的萬(wàn)科、綠地等相差幾個(gè)數(shù)量級(jí)。如果把時(shí)間回?fù)苤?004年，彼時(shí)招商地產(chǎn)的銷售額是萬(wàn)科的45％，保利的77％，金地的1.1倍，穩(wěn)居一線陣營(yíng)。時(shí)代周報(bào)記者翻看2009年至今的全國(guó)銷售排名榜，招商地產(chǎn)一直在第14-18位之間徘徊。

這幾年，招商地產(chǎn)一直試圖縮小與一線開(kāi)發(fā)商之間的距離，且試圖加速突破千億規(guī)模。2011年，林少斌升任招商地產(chǎn)總經(jīng)理開(kāi)始大展拳腳，提出2018年招商地產(chǎn)銷售目標(biāo)1000億元，利潤(rùn)過(guò)百億，重回行業(yè)一線陣營(yíng)。

而招商地產(chǎn)亦開(kāi)始推行“狼性”文化，在同行謹(jǐn)慎的時(shí)候，招商地產(chǎn)依舊在土地市場(chǎng)叱咤。2010-2014年，招商地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備分別為87萬(wàn)平方米、232萬(wàn)平方米、390萬(wàn)平方米、666萬(wàn)平方米和610萬(wàn)平方米。2015年前三季度，招商地產(chǎn)拿地權(quán)益建筑面積136 萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)75 億元。

但在確立規(guī)模化擴(kuò)張之后，招商地產(chǎn)利潤(rùn)率的不斷下滑亦成為外界關(guān)注重點(diǎn)，2011-2014年，招商地產(chǎn)毛利率分別為52.4%、48.8%、41.5%和37.33%，呈逐年下降趨勢(shì)。2015年前三季度，招商地產(chǎn)毛利率僅為33.17%。

深圳資深地產(chǎn)人士李宗苗告訴時(shí)代周報(bào)記者，一旦規(guī)模上去了，家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ，千億目標(biāo)不是問(wèn)題，關(guān)鍵對(duì)于利潤(rùn)率逐年下降的招商來(lái)講，實(shí)現(xiàn)百億利潤(rùn)目標(biāo)，寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品，將會(huì)是個(gè)考驗(yàn)。

除此之外，招商地產(chǎn)的存貨規(guī)模在近幾年一直處于高企位置，2011年、2012年、2013年和2014年，其存貨貨值分別為514億元、730億元、784億元和1010億元。而截至2015年前三季度，該數(shù)據(jù)已達(dá)1202億元，占到總資產(chǎn)的66%。

步入2015年，招商的經(jīng)營(yíng)情況并不樂(lè)觀，讓外界為其能否實(shí)現(xiàn)全年600億元銷售目標(biāo)打上問(wèn)號(hào)。2015年1-11月，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積294.37萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.82%；簽約銷售金額471.07億元，同比增長(zhǎng)17.87%。

但不可否認(rèn)的是，合并后的招商蛇口主業(yè)將擁有原招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備建面1265.3 萬(wàn)平方米，土地使用權(quán)23 萬(wàn)平方米；原招商蛇口房產(chǎn)建面139 萬(wàn)平方米，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備建面388萬(wàn)平方米，土地使用權(quán)590 萬(wàn)平方米（其中前海區(qū)域的土地使用權(quán)為530 萬(wàn)平方米），由此一躍成為前海蛇口自貿(mào)區(qū)最大的地主，整體軟裝寶億萊家居飾品，為其日后發(fā)展提供大量土地儲(chǔ)備。

劉寧坦承，隨著招商局蛇口的整體上市，新公司將主打園區(qū)開(kāi)發(fā)，涉足社區(qū)綜合服務(wù)等，未來(lái)將逐步實(shí)現(xiàn)去地產(chǎn)化。

不過(guò)新管理層上任不久，新的發(fā)展策略尚未明晰，許永軍如何玩轉(zhuǎn)這家市值高達(dá)1872億元的地產(chǎn)巨無(wú)霸，仍為外界所期待。

“去地產(chǎn)化的思路總體是對(duì)的，招商系本身是一個(gè)多元化產(chǎn)業(yè)布局的企業(yè)，擁有較好的轉(zhuǎn)型優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路下，應(yīng)該說(shuō)住宅產(chǎn)業(yè)會(huì)和后續(xù)的社區(qū)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行較好地結(jié)合，而重心可能在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，尤其是和目前深圳前海的發(fā)展會(huì)密切結(jié)合。而郵輪等產(chǎn)業(yè)可以理解為招商局集團(tuán)下面的特色產(chǎn)業(yè)，后續(xù)可以和旅游休閑等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行密切結(jié)合。后續(xù)傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)確實(shí)會(huì)有所壓縮。