招商地產重組方向浮出

　　董秘稱“招商局集團希望將全部地產資源整合”

　　本報記者 陳小瑛 深圳報道

　　 日前，隨著招商局蛇口工業區控股股份有限公司的設立，招商地產（000024.SZ）的停牌重組方向開始浮出水面。

　　 “招商局集團旗下的地產業務理清后將進一步注入招商地產[微博]。”招商地產內部人士向《華夏時報》記者透露，目前重組方式尚未確定，但注入的資產很可能包括招商局集團直接持有的蛇口工業區和前海土地等資產。

　　 招商地產董秘劉寧告訴記者，只要沒有法律障礙，招商局集團希望將全部地產資源整合到招商地產平臺，集中資源做大做強招商地產。由于涉及資產較多，評估工作較重，停牌時間應該比預想的要長，會延長至3個月以上。

　　 招商地產內部已給出目標，未來五年內，招商地產將沖擊房地產行業前十強。

　　集團地產業務全面注入

　　 “重組方向是集團地產業務全部整合到招商地產名下，避免集團內部競爭，這對招商地產實現規模擴張非常有利。”上述招商地產內部人士稱，漳州開發區因有政府參股，目前只能“遙望”，近在眼前的是蛇口工業區和招商局集團直接持有的其他地產資源。

　　 該人士告訴記者，招商局集團絕對控股的地產業務主要有三塊，一是招商地產；二是蛇口工業區有限公司地產業務；三是招商局集團自身地產業務，主要包括前海3.5平方公里土地、深圳光明新區2平方公里土地，以及與福建漳州市政府合作的漳州開發區34.24平方公里土地。

　　 4月3日，招商地產因籌劃重大事項停牌。由于此次資產重組被深交所[微博]定為“無先例”，所以停牌時間可以延長至3個月。不過，時間過去兩個多月，招商局集團的資產還在緊急審計、評估中。

　　 6月23日，招商局集團正式設立了招商局蛇口工業區控股股份有限公司（下稱“蛇口工業區控股公司”），集團董事長李建紅表示，此舉是推進集團地產板塊深化體制改革的重要步驟。未來將通過現代企業制度的建立、完善以及引入戰略投資者，進一步優化法人治理結構，重組業務和管理架構。

　　 據了解，蛇口工業區控股公司由招商局蛇口工業區有限公司（下稱“蛇口工業區有限公司”）整體改制設立，將在創立大會后依法完成工商登記，設立后將作為前海蛇口自貿區內的最大建設主體。

　　 “蛇口工業區有限公司有地產業務和非地產業務，地產業務要重組，需要先與非地產業務資產分割清楚。改制后，控股公司有清晰的股權架構，有利于與招商地產業務進行整合。”招商地產有關人士向記者介紹。

　　 蛇口工業區有限公司是招商局集團100%控股的子公司，截至目前，蛇口工業區有限公司持有招商地產40.38%的股權，招商局集團通過其它子公司共計持有招商地產52%的股份，屬于絕對控股地位。

　　 蛇口工業區占地10.85平方公里，是1979年成立的中國第一個對外開放的經濟開發區，開發三十多年后，目前可供開發改造的土地所剩不多。

　　 據上述招商地產人士介紹，蛇口工業區地產資源一部分是“蛇口網谷”計劃，將老工業區廠房通過改建、新建升級建筑品質，直接提高租金回報收益，目前已經改建完出租的工業廠區有40多萬平方米，按照計劃，3-5年內將改造180萬平米可供出租。

　　 而另一部分是已經建成的蛇口寫字樓，以及桃花園、人才公寓等已建未售僅供出租的住宅項目，還有未建的商業項目，其中體量最大的是2011年招商局集團以64.4億元競得的太子灣地塊，總占地面積69.8萬平米，軟裝設計家居產業鏈，總建筑面積預計超過170萬平米，包括辦公、商業和住宅三塊物業，目前項目還在審批階段，潛在估值較大。

　　 此外，記者在現場看到，目前正在施工的蛇口工業區商業項目還有太子廣場、太子大廈。

　　 “2005年，深圳市政府就與蛇口工業區簽了協議，在法定圖則不變的前提下，蛇口工業區可以自行統籌調節容積率，但總體不能超過3。”招商地產人士透露。

　　 招商局集團地產業務中另一部分受投資者關注的巨無霸資產則是前海項目，占前海18平方公里土地面積的約20%，其中1平方公里目前已建成“平方汽車”用作4S店出租，寶億萊家居飾品，部分則是原有的招商局保稅物流園區，剩下未開發的項目不多。

　　 記者從招商地產內部了解到，此前，整體軟裝寶億萊家居飾品，前海管理局曾與招商局集團磋商，前者希望回購后者的前海項目，但招商局集團不愿意轉讓，而是希望直接參與前海開發。經協商，招商局集團同意遵從前海管理局的整體規劃，完全按照管理局意愿來開發，后續招商局集團在前海土地開發的屬性和用途，也取決于前海管理局。目前規劃還在調整中，尚未出爐。

　　 “前海的土地還在研究，只要是沒有法律障礙的資產，集團會盡量一次性完成全面整合，目前集團正在與證監會[微博]和國資委[微博]溝通。”劉寧說。

　　五年內重回行業十強

　　 近年來，招商地產因保守穩健的運營方式，在規模上與十年前同在第一梯隊的萬科、保利距離越拉越大。

　　 2014年，招商地產實現簽約銷售面積364.28萬平米，寶億萊家居飾品，同比增加32.92%，簽約銷售金額510.49億元，同比增加18.18%。

　　 記者獲悉，在沒有完成重組的情況下，招商地產內部制定的一個初步目標是，2015年銷售規模超600億元，在不拿地的情況下，2016年超700億元，2017年超800億元。

　　 但招商地產內部人士稱，招商地產未來一定會增加土地儲備，因此公司內部非常有信心在2017年進軍千億俱樂部。

　　 該人士稱，此規模是未計入重組合并的地產業務，如果算上集團注入的土地資源，肯定會提前完成目標。

　　 記者在招商地產辦公區二樓發現，深圳公司已擺出了一些展示牌，明確招商地產的戰略目標是成為一流的城市升級專家，5年內要進軍房企10強。

　　 而與萬科、萬達[微博]、金地等房企紛紛提出“向輕資產轉型”的戰略思想不同，招商地產一直沒有舍棄重資產運營，“蛇口網谷”計劃的工業園區全部計劃持有出租，包括一些住宅如鯨山別墅也是長期收租的運營模式。

　　 “輕資產運營在泡沫經濟膨脹期是很有概念的說法，家居行業升級轉型 ，但一旦金融危機來臨時風險會很大，因為金融機構貸款更注重企業資產抵押，重資產是最能抵抗風險的運營模式，雖然短期的資金周轉率不夠高，回報周期長一些。”招商地產內部一位負責人對記者說，目前招商地產每年的租金收益已超過10億元。