整合蛇口工業區公司 招商地產混改計劃浮現

6月30日，已停牌兩個月的招商地產公布了重大資產重組進展。根據公告披露的消息，該公司目前正在推動與招商局集團旗下招商局蛇口工業區控股股份有限公司（(以下簡稱“蛇口工業區控股公司”）的整合工作。有消息指出，招商局集團希望將旗下所有地產資產均注入招商地產。

“至少目前在研究的重組是僅限于蛇口工業區控股股份有限公司的范圍。”7月1日，招商地產有關負責人對中國房地產報記者表示，公司正在對重組標的進行資產評估和審計，具體方案仍未敲定。但毋庸置疑，“對地產板塊而言是一個大事件”，而且可以明確的是，寶億萊家居飾品，通過此次重組，公司的行業地位和競爭力都將大大提升。

通過大規模資產注入，招商地產在市值上接近甚至超越萬科也并非沒有可能。國泰君安分析師劉斐凡認為，寶億萊家居飾品，隨著中建系、招商系、保利系等央企拉開重組大幕，房地產行業的競爭格局也在逐漸演變，占據資源端優勢的幾大央企競逐行業龍頭的趨勢已日趨明朗。

整合蛇口工業區公司

根據招商地產公告，目前公司正在推動與蛇口工業區控股公司的整合工作，相關方案正在積極研究和制定。

據悉，蛇口工業區控股公司是今年6月23日才正式創立的，前身是招商局蛇口工業區有限公司。招商局董事長李建紅在創立大會上表示，蛇口工業區控股公司是前海蛇口自貿區內的最大建設主體，未來將引入戰略投資者重組業務和管理架構，拓展新的業務領域。同時，在現有產業園區和地產業務基礎上，努力在自貿區配套設施建設、郵輪母港、平臺建設、貿易投資便利化、跨境電子商務、金融改革與互聯網+等領域進行突破創新。他還強調，該公司的設立是推進集團地產板塊深化體制改革的重要步驟。

蛇口工業區控股公司官方網站顯示，目前公司旗下的重點項目包括蛇口網谷、太子灣片區綜合開發項目、海上世界城市綜合體項目、前海灣項目及光明科技園等。其中，蛇口網谷5年內將打造成為總建筑面積超過50萬平米、總產值超過300億元的互聯網產業園區，成為蛇口高端活力灣區的支撐板塊和居業均衡的核心區域。太子灣片區綜合開發項目總占地面積69.8萬平方米，總建筑面積預計超過170萬平方米，包括辦公、商業和住宅等產品。海上世界城市綜合體項目，包括現有5萬平方米綜合商業以及規劃中的70萬平方米海上世界新建項目。

“蛇口工業區控股公司的資產規模還在評估中，具體整合范圍和形式還有待確定。”招商地產有關負責人透露。

有業內消息表示，招商局集團有意將旗下所有地產業務都注入招商地產，使其成為集團的唯一地產上市平臺。除了蛇口工業區控股公司外，未來計劃注入的資產可能還包括前海3.5平方公里土地、深圳光明新區2平方公里土地以及漳州開發區34.24平方公里土地。

對于這一傳聞，招商地產有關負責人表示：“至少現階段是不準確的，集團注入多少資產目前還沒有定案。”

未來市值或超萬科

2014年，招商地產實現簽約銷售金額510.49億元，同比增加18.18%，在《2014年中國房地產企業銷售TOP100排行榜》中排第14位。對于這樣的行業排名，寶億萊家居飾品，無論是招商局集團還是招商地產，顯然都是不滿意的。在5月7日的股東大會上，招商地產董事長孫承銘坦言，公司目前的劣勢在于規模不夠大，速度不夠快，希望通過此次重組做大規模，彌補劣勢。據了解，招商地產的新目標是希望在2017年實現千億銷售額，5年內重回行業十強。

從過去幾年招商地產業績的不穩定表現來看，通過內生式生長取得跨越式發展的幾率很低，但央企重組為公司提供了另一條路徑。中國銀河證券研究員趙強認為，招商局集團旗下地產資源豐富，預計公司的土地儲備有望一次性得以大幅增長，完全可能通過外延式增長實現千億門檻的跨越。

在停牌前，招商地產的總市值約800億元，而萬科目前的市值約1500億元。克 而瑞研究中心經理朱一鳴認為，重組后，招商地產的規模實力會將指數級放大，除了能成為一線優質土地儲備最多的房企，加速邁入千億行列外，凈資產的激增也令其有望在市值方面超越龍頭萬科。

據其推測，招商地產此次重組有兩種模式可供選擇，一種是上市公司收購控股大股東資產，實現母公司的主業資產整體上市；另一種是上市公司吸收合并控股母公司，母公司借殼整體上市。

劉斐凡表示，招商系的發展風格向來以穩健著稱，因此，此次資產重組的規模將直接決定了招商地產未來的行業地位。但他也表示，招商地產此次重組的難度很高，由于過去公司發展速度慢、經營優勢不突出，在收購參股公司的少數股東權益時可能會遇到一些阻力，諸多復雜的利益關系需要厘清。

在招商地產之前，中海和中建地產已經完成合并，今年3月，中國建筑338億元資產注入中海地產，整體軟裝寶億萊家居飾品，為中海帶來1092萬平方米的優質土地儲備。中交集團通過收購已成為綠城的第一大股東，未來還將展開一系列的地產業務整合。而保利地產和保利置業的合并也已經提上議事日程。央企的地產業務重組如火如荼。

劉斐凡認為，并購重組是房地產行業發展的大趨勢，軟裝設計家居產業鏈，最根本是為了解決兩個問題，一是通過重組維持行業地位和競爭優勢；二是目前的土地出讓已經大額化、商業化和聯合化，相較而言，兼并重組能夠獲得更低廉的土地資源。而在這一波并購重組大潮中，央企占據了先天優勢，“通過重組，強者恒強，未來地產行業將形成幾個寡頭壟斷與區域性龍頭并存的競爭格局，央企將在寡頭中占據重要席位。”