北京萬(wàn)科探尋眾籌新模式 房地產(chǎn)眾籌真的能成功么？

“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的背景下，地產(chǎn)商在尋求模式創(chuàng)新。

作為“9·30”新政中的一項(xiàng)，2016年11月和12月，北京公布了首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的地塊，其中，自持地塊的持有期限將和土地出讓期限一致，地塊上的住宅將70年不允許銷售。對(duì)于 100%自持土地這一新事物，開(kāi)發(fā)商如何運(yùn)營(yíng)？就在尋找答案之際，拿下其中兩個(gè)地塊的北京萬(wàn)科提出了土地眾籌，在前期開(kāi)發(fā)中引來(lái)符合條件的企業(yè)參與到土地開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)。

“土地眾籌”的模式創(chuàng)新，迎來(lái)了不少關(guān)注。然而，是否有企業(yè)愿意參與、投資回報(bào)利潤(rùn)如何、眾籌模式自身的監(jiān)管缺乏，乃至這是否有分散土地開(kāi)發(fā)權(quán)之嫌，都引來(lái)了更大的爭(zhēng)議。眾籌這個(gè)“筐”，真能裝得下土地？

土地眾籌，北京萬(wàn)科的新嘗試

萬(wàn)科拿下的兩個(gè)自持地塊，是位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)的18號(hào)地和19號(hào)地。

按照北京萬(wàn)科的設(shè)想，將在兩塊自持地塊上建立相應(yīng)的眾籌平臺(tái)，把項(xiàng)目分成眾籌伙伴能夠接受的份額，例如一個(gè)住房單元（20到30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額，引企業(yè)加入。眾籌企業(yè)進(jìn)行的是早期投資，寶億萊家居飾品，即向萬(wàn)科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金再由眾籌平臺(tái)直接返回相應(yīng)企業(yè)，北京萬(wàn)科則負(fù)責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營(yíng)服務(wù)。誰(shuí)能入選眾籌伙伴？北京萬(wàn)科也公布了三點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)：一是行業(yè)符合海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展方向的要求，以信息服務(wù)、科技金融、智能硬件、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)業(yè)等為代表的高精尖產(chǎn)業(yè)；二是企業(yè)符合京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要中對(duì)北京市的功能定位部署；三是認(rèn)同綠色和工業(yè)化理念。

“通過(guò)眾籌的份數(shù)來(lái)確定出資比例，既讓萬(wàn)科在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之時(shí)就獲得了資金，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，鎖定了租賃需求，也讓出資企業(yè)以未來(lái)的租金為收益。這樣，資金和需求全都導(dǎo)進(jìn)來(lái)了�！�易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)價(jià)認(rèn)為，用土地眾籌來(lái)操盤(pán)自持地塊，算得上是對(duì)“由售轉(zhuǎn)租”模式的一種創(chuàng)新。

“我們對(duì)于海淀區(qū)符合三個(gè)條件的企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查，70%的企業(yè)對(duì)這種土地眾籌模式表達(dá)出了興趣�！北本┤f(wàn)科的公關(guān)人士也告訴記者，參與企業(yè)可以通過(guò)眾籌并擁有可租賃房源來(lái)獲取吸引人才的籌碼、享受土地增值帶來(lái)的收益以及一定的租金回報(bào)。而萬(wàn)科方面的收益，則來(lái)源于一定比例的管理服務(wù)費(fèi)和后期社區(qū)商業(yè)、物業(yè)服務(wù)等的增值收益。

爭(zhēng)議1

成本高昂誰(shuí)有能力買(mǎi)單？

理想很豐滿，但現(xiàn)實(shí)往往很骨感。對(duì)眾籌企業(yè)來(lái)說(shuō)，“經(jīng)濟(jì)賬”該怎么算？

按照北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計(jì)算，目前已經(jīng)出讓的、開(kāi)發(fā)商100%自持地塊的土地樓面價(jià)基本在4萬(wàn)元/平方米左右，一套60到70平方米物業(yè)，簡(jiǎn)單計(jì)算，眾籌成本大約要300萬(wàn)元。照此計(jì)算，如果企業(yè)想要眾籌一棟樓，最少需拿出資金6000萬(wàn)元。“小型企業(yè)現(xiàn)金儲(chǔ)備達(dá)不到，大型企業(yè)有公租房分配、產(chǎn)業(yè)園區(qū)入駐等優(yōu)勢(shì)，入伙的意愿不會(huì)那么強(qiáng)烈。而最合適的中型企業(yè)，卻存在因不擁有土地產(chǎn)權(quán)而導(dǎo)致抵押融資難度大的問(wèn)題�！�張大偉認(rèn)為，找到合適的眾籌企業(yè)，難度非常大。

亞豪機(jī)構(gòu)營(yíng)銷總監(jiān)郭毅也提出，萬(wàn)科拿下的這兩宗地塊，住宅部分規(guī)劃建面約28.8萬(wàn)平方米，按每套60到80平方米計(jì)算，可供開(kāi)發(fā)約3500至4500套租賃性質(zhì)住房。“若按萬(wàn)科將最小眾籌份數(shù)劃分的20至30套住房計(jì)算，需要上百家眾籌企業(yè)參與。去哪找這么多數(shù)量的企業(yè)？面對(duì)上百家眾籌企業(yè)的個(gè)性化需求，萬(wàn)科又該如何統(tǒng)籌？”郭毅提到，尋找合適的眾籌方，寶億萊家居飾品，不是一道簡(jiǎn)單的“選擇題”。

爭(zhēng)議2

如何保證投資人的回報(bào)率？

回報(bào)率的計(jì)算，也是關(guān)于自持土地眾籌是否能成功的關(guān)鍵因素之一。畢竟，作為投資方，沒(méi)有回報(bào)率的事情是罕有參與的。而在投資回報(bào)率的高低上，分析人士的看法也略有不同。

郭毅就告訴記者，兩宗地塊的樓面價(jià)格分別是3.6萬(wàn)/平方米和3.7萬(wàn)/平方米，精裝交付后房?jī)r(jià)的成本約為4.5萬(wàn)/平方米，而海淀北部區(qū)域目前的市場(chǎng)租賃平均價(jià)格在70至90元/平方米/月。僅按成本價(jià)與市場(chǎng)租金對(duì)標(biāo)，租售比就高達(dá)1：500至1：650，回收成本的周期在42年至54年之間，再加上2到3年的前期籌備和施工周期，70年土地使用年限所剩無(wú)幾。“若中間再有空置，或給員工提供租金補(bǔ)貼的話，眾籌企業(yè)基本無(wú)利可圖。”郭毅評(píng)論稱，按照通常的福利，企業(yè)給高管住房補(bǔ)貼只是階段性投入，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)房作為員工宿舍也可以增值或變現(xiàn)，但長(zhǎng)期投入到無(wú)產(chǎn)權(quán)的租賃房屋中，企業(yè)勢(shì)必更為關(guān)注回報(bào)率的問(wèn)題。

記者還注意到，根據(jù)北京市住建委此前發(fā)布的《征求意見(jiàn)稿》中的規(guī)定，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺(tái)管理，租賃合同須網(wǎng)上簽約，單次租期不超過(guò)3年。“最長(zhǎng)3年的租期，意味著自住需求基本無(wú)人問(wèn)津，租賃客戶如何穩(wěn)定選擇？眾籌企業(yè)退出之后的租賃空缺又由誰(shuí)來(lái)補(bǔ)？”張大偉表示，這些都是需要考慮的問(wèn)題。

爭(zhēng)議3

眾籌模式誰(shuí)來(lái)監(jiān)管？

眾籌這一概念，緣起于美國(guó)，最初是基于無(wú)償贈(zèng)送，讓廣大陌生人幫助發(fā)起者完成一個(gè)愿望。由此看來(lái)，最初的眾籌概念，參與者叫作支持者，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，而非投資人。漸漸地，眾籌演變成了商業(yè)化的概念，變成了一種明確的合同關(guān)系或信托關(guān)系，參與眾籌的人成為了投資方，而發(fā)起眾籌的人也相應(yīng)承擔(dān)了予以事先約定的回饋責(zé)任。

“從我理解，眾籌的本質(zhì)是一種資產(chǎn)證券化，但在北京萬(wàn)科公布的信息中，不僅有吸引資金參與的行為，還通過(guò)企業(yè)提前鎖定了租賃者，也就是‘籌人’，內(nèi)涵并不完全等同于平常所說(shuō)的眾籌了�！�一位金融業(yè)內(nèi)人士表示，這既是萬(wàn)科眾籌的創(chuàng)新，也是讓人不理解之處，“它已不是一種單純的資產(chǎn)證券化了。”

　　而眾籌模式目前在中國(guó)處于缺乏監(jiān)管的灰色地帶的現(xiàn)狀，也在記者采訪中被多次提及。“眾籌模式本身就是一種融資行為，此類眾籌模式較容易回避各類金融監(jiān)管，同時(shí)也更容易因?yàn)楸O(jiān)管層面政策的變動(dòng)而受到影響�！�嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，從國(guó)外主流模式看，房地產(chǎn)信托投資基金而非眾籌才是比較穩(wěn)妥且更加科學(xué)規(guī)范性的融資模式。

實(shí)際上，從政策層面看，目前多地互聯(lián)網(wǎng)及金融平臺(tái)的房產(chǎn)眾籌被叫停。

爭(zhēng)議4

是否變相分散土地開(kāi)發(fā)權(quán)？

采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)萬(wàn)科提出的“土地眾籌”這個(gè)模式是否會(huì)和現(xiàn)有的土地出讓制度有潛在的不符之處，表達(dá)了不同的看法。