萬科開發新模式惹爭議

開發商100%自持土地70年，不得對外出售房源。面對新的土地持有模式，北京萬科想出了眾籌+租賃的應對方式。12月5日，拿下兩個試點地塊的北京萬科首次公布將通過推出“眾籌”的模式，尋找伙伴企業來實現項目的開發及運營。但這種眾籌方式引起了業內熱議，不少人士表示，目前從政策層面對于房地產眾籌趨緊，萬科眾籌方式合理不合法。

萬科眾籌方式解決土地100%自持

12月1日，北京市國土局官網對外公示了首批“限房價、競地價”地塊出讓結果，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，其中萬科以50億元拿下海淀西北旺鎮18號地；同一區域的19號地，也被萬科住總聯合體以59億元競得。值得一提的是，這些地塊均由開發商100%自持，所建成的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售；而土地的持有年限與土地出讓年限一致，為70年。

根據北京萬科的眾籌方案：我們將選擇一些眾籌的伙伴企業，整體軟裝寶億萊家居飾品，幫助他們關注員工的居住等生活問題。我們會為這兩個地塊建立相應的眾籌平臺，軟裝設計家居產業鏈，把項目分成眾籌伙伴企業能夠接受的份額，同時又嚴格禁止分割為以戶為單位份額，例如一個住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額。

北京萬科將會作為主要業主方負責房屋建設和配套引進；參與眾籌的企業則在早期進行眾籌投資，同時向北京萬科提交相應的眾籌項目運營費用，在項目建設完成后企業員工可租賃相應房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應企業，北京萬科則負責為社區提供高效便捷的物業管理和配套經營服務。

簡單地說，就是在前期開發中引來符合條件的企業參與到土地開發、項目建設，后期將房源定向租賃給眾籌企業員工，這樣一來資金有了、租房客群也有了，萬科也由此變成“輕資產”了。

眾籌模式 合理不合法？

從萬科的表述中看，參與眾籌的企業更像是“二房東”，只不過二房東已經參與到了前期的土地開發當中。對于萬科提出的這一方案，有行業人士懷疑，這樣的操作模式是否已經涉嫌了土地的股權買賣？

分析人士表示，未來土地的開發中萬科依舊是執行主體，而且在眾籌的過程中，萬科也肯定會規避造成股權買賣的風險，因此從表面上看，萬科的眾籌設想并不涉及股權的買賣和交易。但土地并非普通商品，將其他企業引入到土地開發，且以支付運營費用為代價，那么在此過程中“土地開發權”已經成為了眾籌的標的物，眾籌企業在無形中已經享受到了土地的開發權益，在某種程度上這就是在變相買賣土地使用權，而這又違反了企業100%自持土地的政策規定。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，眾籌模式本身就是一種融資行為，因此能否獲得相關部門的審批是有變數的。同時眾籌過程中，對于眾籌企業是給予固定的收益保證還是給予相應的股權，寶億萊家居飾品，這方面也是有不確定性因素的。

收益變數太大

同時，業內人士也認為，未來參與企業的配合度，收益分配等問題變數太大。

北京中原地產首席分析師張大偉就有多少企業需要這種物業提出了質疑。按照張大偉的計算，目前已經出讓的開發商100%自持地塊的土地樓面價基本在4萬元/平方米左右，簡單計算眾籌一套60-70平方米物業的成本價格大約在300萬元。

按照萬科設想，一個住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，那么參與企業需要拿出的眾籌資金應該在6000萬元以上。該成本難度在一定程度上排除了現金儲備不是很充裕的小型企業，而大型企業則在公租房分配、產業園區入駐等方面都具備自身的優勢，對于眾籌的意愿也不會十分強烈；而最合適的中等企業如若參與則會面臨抵押融資難度大的問題。

一位不愿具名的業內人士表示：“如果政策允許的前提下，眾籌給予投資者的投資回報是多少，同時，對于萬科自身而言還有多少投資回報收益，這些問題不確定因素太多。”

另外，北京市住建委日前發布的《關于本市“限房價 競地價”項目自持商品住房租賃管理有關問題的通知》（征求意見稿）中提到，“為保障租賃雙方合法權益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺管理，租賃合同須網上簽約，單次租期不超過三年”。這樣的年限規定也為眾籌企業和萬科的合作提出了合作期限的要求。眾籌企業通過提供運營費用來參與項目，能夠享受到多少年的使用權？租賃空缺又由誰來補？這些都是萬科和參與眾籌企業必須面臨的難題。