保利地產:加強合作拿地模式,多元融資降低財務成本【公司研究】

【研究報告內容摘要】

投資要點:

公司前三季度實現總營業收入871.5億,同比增長37.5%;歸母凈利潤71.1億,同比增長9.9%,符合預期。公司歸母凈利潤增速較低的主要原因是少數股東權益比例提高以及毛利率有所降低。1)公司16年前三季度少數股東權益比例為29.7%,同比增加10個百分點,主要系公司合作開發項目增多。2014年、15年及16年前三季度年公司新增土地價款權益比例分別為70%/76%/67%,預計未來少數股東權益比例仍將維持在較高水平。2)公司前三季度毛利率為30.1%,同比下降5.0個百分點,環比下降2.5個百分點,主要系高毛利區域及項目結轉比例較低。

公司堅持等量拓展原則,左手賣樓右手買地。公司前三季度累計拿地1148萬方,拿地總價698億元,,平均樓面價6080元/平米。從銷售匹配程度來看,公司新增土地建面/銷售面積為0.97,同比上升12個百分點;新增土地價款/銷售額為0.44,同比上升14個百分點。其中一二線城市拓展面積和金額分別占比81.5%和95.5%。前三季度,公司新開工面積1278萬平方米,竣工面積970萬平方米,在建面積4907萬平方米,分別比去年同期增長19.6%、34.0%和4.8%。公司目前擁有約1億平米可售容積率面積,總可售貨值約為1.3萬億,待開發面積0.6億平米,其中一、二線城市占比超過73.4%。

資金方面,公司銷售回籠率大幅增加,積極進行多元融資,降低融資成本。公司前三季度實現銷售回籠1496.5億元,回籠率達95.0%,期末貨幣資金余額491.42億元。公司上半年完成了90億定向增發,100億公司債券發行,綜合融資成本4.86%,較去年年末下降0.34個百分點。同時,公司財務結構得到進一步優化,16Q3公司資產負債率僅74.6%,較年初下降0.4個百分點;扣除預收賬款后的真實資產負債率為57.5%,較年初下降6.7%。

國企改革背景下,保利與中航地產簽署框架協議,擬按照協議轉讓方式收購中航地產房地產業務相關資產與負債,標的資產預估值合計為23.23億元。該項交易涉及中航地產及其下屬企業合計持有的10家房地產項目公司股權及1個房地產項目在建工程,項目大多分布于二三線城市。9月,公司實際控制人保利集團與中國航空工業集團公司簽署框架協議,擬確認此次房地產業務整合的交易范圍為中航工業直接或通過下屬公司持有的房地產開發業務平臺公司和項目公司的全部股權以及中航工業持有的天津瑞賽投資有限公司100%股權。

維持增持評級,維持盈利預測。公司的業績增速較快,在手土地儲備豐富,低融資成本將助力公司業績進一步增長。此外,公司是國企改革概念下的龍頭公司,具備主題投資價值。因此我們維持16-18年歸母凈利潤146/160/172億元的盈利預測,同比增速為19%/9%/8%,對應公司2016-2018年EPS分別為1.24/1.35/1.45元,維持增持評級。

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