王瀚：萬科引發全資本投資效率對地產行業的思考

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　　不談萬科之爭，談談發展趨勢觀察

　　作者：王瀚

　　萬科之爭愈發激烈，也引來各方激辯，筆者就不直接摻合了。在這里談談對經濟、產業發展趨勢的一些觀察心得。

　　就房地產行業來說，有兩個觀察點值得注意。

　　一 是從“快速銷售階段”向“持續經營階段”轉變

　　過去十余年，國內開發商的運營模式基本上是以住宅開發為主，快速銷售回籠資金，例如這次焦點當中的龍頭企業萬科在2004年時就明確提出“只做住宅”的發展戰略，并且退出了曾經涉足的商業經營領域，同時也是王石先生一直堅持的觀點。但是，近三四年來，即便是萬科也開始逐漸做起商業地產。

　　以商業地產運營為主，是發達市場房地產發展的主流模式，寶億萊家居飾品，當然，這種模式的要求是比較高的，從資本運作到實際運營都與國內現行主要房地產開發模式有較大差異，如何轉型確實是一個很大的挑戰，當然這也是升級轉型的重大機會。

　　有一個觀察點多少能說明一些問題。從去年底開始的房地產去庫存工作，一二線城市的住宅去庫存進展很明顯，但是商業地產的去庫存則仍然存在較大壓力。

　　二 是高負債模式如何轉型

　　房 地產開發是資金密集型產業，包括銀行信貸在內的全資本投資效率是應該引起高度關注的，這次的萬科之爭其實也可以從這里展開一個視角。美國在上世紀八十年代曾風行杠桿收購，與國內開發模式有相似之處，都是運用包括銀行在內的財團貸款進行相應的資本運作。到了九十年代，則進入高科技產業股權 投資的黃金時代。中國的國情與發展階段與美國不能完全類比，但是作為借鑒，從中應該還是可以得到一些經驗參考的。國內開發商現在開始多元發展，嘗試進入包 括股權投資在內的更多領域。筆者認為，包括支持工商創業、小微金融等在內的社區服務以及探索包括綠色建筑、新型家裝家居等在內的建工科技，是房地產-住宅產業向“大居住”產業發展的合理路徑。

　　以上兩點是對房地產行業本身的觀察。如果從經濟發展趨勢的角度來看，電商020模式正在對房地產業，尤其是商業地產起著越來越大的作用。

　　電商對傳統商業地產的沖擊已不是新鮮事情了，寶億萊家居飾品，但是電商如何與商業地產更好地融合發展，卻是一個值得關注的觀察點。

　　2015年8月，阿里巴巴與蘇寧宣布進行戰略合作，并有互換股權的動作。阿里巴巴是最大的電商平臺，而蘇寧則是最大的民營連鎖業態運營商，二者的合作，意味著電商可以從線 上到線下形成一個超級大閉環。傳統電商的發展缺環是沒有足夠的線下實體據點支撐其進一步拓展，而諸如生鮮電商、社區服務等細分領域都需要“最后一公里”的 支撐。電商與商業地產布點全面合作，可以進一步激活房地產時代所帶來的龐大居住人口的消費需求，尤其在一二線城市。而商業地產借助于電商的線上拓展進行綜 合經營，有助于攤低不斷增加的經營成本，提升運營效率水平。到2016年上半年，國美與亞馬遜戰略合作，京東與沃爾瑪戰略合作，基本上都是線上與線下合作的發展思路。

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