萬達房地產之外的“明日帝國”

萬達是中國最能將不同業務都做到第一的公司：全球最大的院線公司、全球最大的不動產公司、全球持有5星級酒店最多的業主……而且，從進入該行業到成為行業第一，萬達集團所用時間都不超過15年。

即便有多項全球第一的業務，萬達賴以起家的房地產業務仍是其目前最主要的收入來源。萬達集團董事長王健林迫切地希望降低房地產業務的占比，他的目標是七年之后以商業地產為主的傳統房地產業務收入降到50%以下。

萬達接下來希望做到第一的業務是文化旅游產業。萬達咄咄逼人的雄心確實在彰顯，而與這些“霸業”相對應的，就是一筆筆驚人投入。僅萬達今年的項目投資列資就超過2900億元，而其2012年全年總收入也才1097億元。

但投資額迅速膨脹的萬達究竟能否復制商業地產領域的成功？

“賣房子”仍然是根本

王健林最近為房地產業做出悲觀預言，認為房地產業的高速成長時期未來只有10年左右，15到20年之后，“這個市場就倒了”。

但對于想做百年企業的王健林來說，寶億萊家居飾品，這個時間按顯然不夠長。王健林提出的目標是，2020年公司總收入6000億元，文化旅游產業收入至少達到800億元，房地產收入要降到50%以下。

對于并未正式上市的萬達而言，它的成本賬外界并不容易算出來。王健林也大方承認，一個500億元的項目，土地等初期投資約50億元，萬達自有資金、銀行貸款、商戶回款等三方面構成整個投資的主要資金來源——也就是說，看上去天文數字般的投資，真正需要萬達自掏腰包的占比并不多。

但有一筆賬卻是相對好算的。自2000年萬達開始進入商業地產、2008年開始進入旅游地產以及文化地產以來，若干次轉型過后，萬達收入真正的核心支柱是什么？

萬達公布的2013年上半年業績報告顯示，商業地產公司上半年收入567.2億元，而另外三項支柱產業酒店、文化旅游、連鎖百貨總共收入也才只有百億元出頭（如果加上2012年收購的美國AMC的上半年收入13.43億美元，則此三項產業的上半年總收入接近200億元）。而上半年商管公司租金收入36.7億元，由于地產收入一般主要來源于售賣和租金，因此萬達上半年“賣房子”的收入極有可能達到530億元。

而從具體的項目看，以萬達文化旅游轉型代表武漢中央文化區項目為例，其總建筑面積達340萬平方米，家居行業升級轉型 ，其中住宅地產就占155萬平方米，接近一半。從武漢市的土地交易網上可以看到，2010年萬達此區域多次拿地的地面單價都在15000元/平方米-18000元/平方米左右。有武漢房地產業內人士告訴騰訊財經，2010年武漢市執行的基準地價，一級商業用地是12983元/平米，一級住宅用地5848元/平米，作為政府重點招商引資項目，萬達拿地價格不可能這么高，極可能政府有稅收以及補貼名義對沒有特別優惠的拿地價格對萬達進行補償。而王健林本人在其他場合也提到過：“我們拿地的成本比所有企業都便宜很多，至少便宜一半，邀請我們和我們選擇去的項目比例是3：1或者4：1。”

而即使是沒有任何補貼與優惠，15000-18000元/平方米的地面單價再算上項目的容積率，萬達武漢中央文化區內的建筑露面地價平均約3600元/平方米，而純住宅項目的樓面地價可以達到約1600元/平方米。截至2013年12月18日，武漢中央文化區的住宅樓宇最新銷售報價為 均價26000元/平方米，與本項目2011年08月23日第一次對外報出的19000元相比，28個月以來，銷售價格累計上漲了7000元，漲幅為36.8%。而此時，中央文化區所在的武昌區所有在售住宅項目的銷售均價為12,935.7元/平方米，武漢市所有在售住宅項目的銷售均價只有9,031.4元/平方米。

此區域內還有8座共45萬平方米建筑面積的寫字樓項目，目前絕大多數已經銷售告罄。僅以住宅和寫字樓200萬平方米，銷售均價26000元/平米粗算，520億元的銷售額已經可以回收中央文化區項目全部500億元的投資。

而據其他媒體報道，整體軟裝寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，在萬達同樣已經開售的西雙版納國際度假區，銷售物業的面積達到400萬平方米，按照現在4500元/平方米的單價，也可以收回180億元的投資。總投資200億元的萬達長白山旅游度假區，規劃了400多萬平方米的住宅，即便按照最初3000多元的單價，都可以收回超過120億元的投資。“這還只是因為長白山項目剛開業，人們認識還不夠，才賣3000多。”王健林說，5年8年后，也許能賣到七八千元，那賣完房子就把整個投資收回來了。

今年開工的幾個萬達城也同樣依照此模式，4月底開工建設的哈爾濱萬達城，文化旅游項目都還看不到，但是已經于8月10日盛大開盤。而6月18日開工的南昌萬達城，現在也已經開啟了精品商鋪的全城認購。

盡管宣稱要向文化旅游產業轉型后，每個萬達旅游文化城的投資量級已經由此前一個萬達廣場幾十億元上升到幾百億元，然而無論有多少新鮮的投資嘗試，但保障現金流回籠的根本——“賣房子”是沒有動搖的。當人們在說萬達是打著文化旅游的旗號做房地產銷售的事實時，王健林不無自豪的回應：“我其實是在用房地產養文化旅游�！�

大象能否靈活轉身

目前有著房地產銷售現金回籠的保駕護航，萬達對文化旅游進行投資探索，其實是相對容易的，艱難的挑戰卻在于當房地產銷售占到總收入一半以下時，萬達是否能成為所布局的其他行業的真正玩家？

即如武漢中央文化區兩個文化旅游項目漢秀劇場和科技電影院投資達到60億元，但王健林對其投資回報是很有信心的，他對騰訊財經表示：“比如說投一個電影院35億，非常高，但我們是經過反復的保守計算，就算收入5個億，其成本也就是1個億，主要就是耗電以及一些簡單的管理或者稅金成本，10年之內能夠還本付息。而國外已有的模式可以給我們參考，大概估算一下一天能接待多少，再乘以一個保險系數，這是有一個測算的，再把成本控制得非常嚴格。這個模式是經過測算的，不然的話也不敢投資�！�

真正的實際經營效果還有待明年漢秀劇場真正開幕后才能驗證。即使影院劇場這類項目的經營要求相對簡單。但在零售業態上，萬達的轉型就摔過大跟頭。萬達自營的萬千百貨被業內人士說是常年虧損、從未真正盈利。萬達在2011年時已將萬千百貨的名字換掉，全部整改成萬達百貨。迄今，萬達仍然在零售地產的運營上不斷探索。

去年三季度，萬達廣場決定調整二樓業態，減少服飾類業態、增加生活服務類業態，并在今年開業的大連高新和宜興兩個萬達廣場進行試點，今年四季度以后開業的萬達廣場二樓全面取消服飾業態，力爭不招零售業態，2015年前把已開業的72個廣場二樓業態調整完。