鐘擺時代下的地產商布局邏輯之變

（原標題：鐘擺時代下的地產商布局邏輯之變）

“我能計算出天體運行的軌跡，卻難以計算人類的瘋狂。”1740年，科學家牛頓在炒股失敗后說的一句話用在當今樓市恰如其分。

連日來，國內土地市場烽煙四起，8月16日，雅居樂地產刷新廣州樓面價紀錄的余溫還沒消退，寶億萊家居飾品，一天后，融信便在上海創下了史上最高單價紀錄。

本周，佛山土地市場也掀起一陣小波浪。融創地產、雅居樂聯手刷新了禪城北部片區、順德大良片區、三水區的樓面單價紀錄。

看似熱鬧非凡，仔細梳理2016年上半年樓市發現，雖然地王此起彼伏，但是真正大型的房地產上市公司鮮有激進拿地。萬科、中海等地產巨頭基本都撤離了一二線城市的土地公開市場，本土開發商碧桂園也繼續重點布局二、三線城市。

鐘擺時代下，地產商的布局邏輯也因時而變。

生活半徑擴大

一家門戶網站做的一項“你怎樣看鐘擺族”的調查顯示，在2010年，愿意做“鐘擺族”的僅為19%；而到了2015年，愿意做鐘擺族的比例升至60%。

隨著區域一體化的推進，城際高速公路、輕軌、城市公交車等交通網日益完善，城市之間的聯系更加緊密。不斷縮短的城際時間鏈條，使市民可選擇居住地的范圍極度地擴張，尋找自己認為合適的生活方式，也讓雙城生活具備了現實的基礎。

換一個城市，對許多人來說，更多的是提供另一種生活的可能性。當越來越多的人背負著大城市高房價的枷鎖、被束縛在某一座城市時，“鐘擺族”選擇主動跳脫，改變居住地點、調節生活節奏、體會多元化的生活方式。這些滿足的感覺足以讓人忽略交通和時間上所付出的成本和一切不便利，更由此帶動地產商從進軍城市中心優秀地段，到搶占交通樞紐、高速公路、輕軌站附近地塊。

其實很多開發商的動向也正說明了這一點，到高鐵沿線二、三線城市跑馬圈地，已成為過去兩年許多房地產大鱷的共同選擇。

因城市中心區的高昂房價，市民對距離的接納度遠超開發商的想象。

碧桂園在佛山布局的8個項目，無一在傳統的城市中心區，但銷售暢旺。碧桂園佛肇區域相關負責人表示，工作地與生活地相距越來越遠。城區的房價高，而郊區房價和生活成本較低，生活節奏慢，且生態宜居，相對來說是一種高性價比的生活方式。

搶占價值洼地

隨著一二線城市人口凈流入增速下降，以及在公開拍賣市場的土地減少，地產商也已開始緊鑼密鼓地布局與一線城市相鄰的區域。

恒大地產插手萬科股權爭奪之前，就已密集布局超過10家上市公司，其中已取得嘉凱城的絕對控股地位，廊坊發展、粵宏遠、金科的持股比例也已進入前十大股東。

與寶能系、安邦等企業舉牌邏輯不同，有業內人士分析認為，恒大的這半年積極開展股權投資的邏輯是都市圈布局、投資衛星城。細細梳理發現，無論是嘉凱城、廊坊發展、粵宏遠等股都有幾個共性，本土競爭優勢明顯、擁有大量土地儲備，重要的是這些企業都位于一線城市輻射范圍，能夠承接大城市的外溢需求。

近期，北京、廣州等一線城市分別提出要打造通州、南沙城市副中心，也意味著未來城市基建的發展重心，將由主城區逐步過渡到邊遠地區。這也必將帶動新一輪的人口流動，在副中心城市就業機會相對較少的、公共配套相對不完善的前提下，人口在新城區與主城區之間鐘擺生活也將成短期內的常態。

融創地產日前在佛山一天連拿兩地，連刷兩片區紀錄引爆了業內人士的朋友圈，實際上，回顧融創地產今年在杭州、鄭州、無錫等城市的拿地節奏，這并不算特別驚訝。融創地產廣深區域相關負責人表示，佛山等環一線城市的區域仍是融創未來布局的重點，在佛山拿下了5塊地塊后，未來還將適時拿地。

深挖廣佛同城商機

在廣州天河體育中心，每個周末早晨總會停泊著幾輛樓巴車。這些車一趟又一趟地把懷著安家夢及投資夢的廣州客拉到佛山，從前期的南海區，禪城區到如今三水區、高明區。

解除限購以來，外來客的持續涌入撬動了佛山樓市的一江春水，佛山本來緩慢上升的樓價曲線陡然拉升，以至佛山的房地產商直接把繡球扔向廣州客。

在每一個樓盤的展銷中心內，必定清楚標注著與廣州的距離、到廣州最近的高速入口、地鐵城軌站。

順德容桂原本并非外來客戶的首選之地，容桂的項目大多賣給容桂客，且價格遠低于相距不遠的大良區域。自去年開始，該區域樓價及客戶群體有了明顯的改變，不經意間出現了不少來自番禺、南沙、中山乃至廣州片區的“區外來客”。連辦理購房按揭的銀行人士也紛紛開心地感慨，容桂已經不是以前的容桂了。

位于順德區容桂的鳳凰灣，目前的誠意登記記錄里不乏有廣州、中山，甚至香港、深圳的客戶。碧桂園鳳凰灣負責人表示，“其中廣州客占比高達15%，主要來自番禺、海珠和荔灣區。”

今年初，時代地產以驚天的64億元拿下大瀝泌沖地塊，成為佛山總價地王，業內大為不解，為什么在佛山下這么大成本。時代地產佛山分公司總經理周四陽曾對記者表示，佛山的樓價，尤其是廣佛交界的樓價不是僅以佛山本地的承受能力來核算，而是對標廣州。“目前廣州的樓價是處于被低估階段的，也就意味著相鄰的佛山也還有上升的空間。”如今，廣佛交界地塊的樓盤已直追30000元/平方米。

當代地產在佛山首個項目即將在千燈湖片區開盤，當代置業佛山公司總經理馬欣哲表示，廣佛交界區域已把禪城、順德和南海三個區都帶活了，“當代地產的目標客戶以廣州客為主，寶億萊家居飾品，一些折疊產品會面向廣佛兩地客戶。”林佳 王伯樂

聲音

佛山房地產協會副會長駱儀克：

以開放心態迎接鐘擺時代

佛山居住，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，廣州上班，這樣“鐘擺式”的生活模式在今天已經是常態，早在上世紀九十年代，萬科四季康城開盤時，就有八成的廣州人購買，這種廣州人到佛山購房的消費習慣一直延續至今。

在廣佛交界地帶黃岐、鹽步，一般人根本分不清哪里是廣州、哪里是佛山，兩地的居民早已我中有你，你中有我。歸根溯源，廣州和佛山僅一河之隔，語言和文化上十分接近，這是兩地能互通互融的根本原因。

2010年，廣佛線開通以來，兩地的融合呈現出更便捷、更深入、更緊密的特點。地鐵開通之后，從禪城中心到廣州海珠區車程不會超過一個小時，甚至比住在廣州花的時間還少。

2015年，廣州的中心地區樓價是23400元/平方米，而佛山市中心的樓價只有8000元/平方米，巨大的價格差異，以及佛山良好的居住環境，加之便捷的交通因素成為吸引廣州人到佛山置業。隨著二號線和三號線的開通，廣州人的置業縱深或會延展到佛山的西部和北部地區。

為了能讓購房者安居樂業，政府也在積極建設與住房配套的生活配套，以南海區的金沙洲為例，學校、商場、醫療機構等不斷興起。佛山市政府還出臺政策，只要購買住宅就能落戶，享受當地的教育、醫療、環境等資源。