中海地產(chǎn)成并購(gòu)?fù)?"吃下"中信地產(chǎn)大餐還是雞肋

3月14日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將以人民幣310億元的總價(jià)收購(gòu)中信股份旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業(yè)務(wù)，中海將向中信賣方增發(fā)股份、并轉(zhuǎn)讓公司旗下資產(chǎn)作為交易對(duì)價(jià)。

3月18日下午，在香港召開的中海地產(chǎn)年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，這宗地產(chǎn)央企之間的大額并購(gòu)案引發(fā)媒體聚焦。中海地產(chǎn)董事局主席郝建民表示：“如果相關(guān)部門的流程等工作順利，預(yù)計(jì)交易可以在五六個(gè)月內(nèi)完成，最保守估計(jì)年內(nèi)肯定是可以完成的。”

據(jù)媒體報(bào)道，中信剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的談判實(shí)際上半年前就已經(jīng)啟動(dòng)了，先后談了好幾家。“原來碧桂園盯上了，最終還是選擇了和央企中海地產(chǎn)合作。”

“央企和央企之間的合作方式更清晰簡(jiǎn)單，寶億萊家居飾品，效率更高。”一位熟悉房企并購(gòu)的人士如是評(píng)價(jià)。在他看來，在當(dāng)前反腐倡廉的大背景下，央企之間的并購(gòu)重組也能回避國(guó)有資產(chǎn)定價(jià)方面容易出現(xiàn)的爭(zhēng)議和麻煩。

收購(gòu)25城地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張土地儲(chǔ)備

根據(jù)交易協(xié)議，中國(guó)海外將向中信方配發(fā)及發(fā)行10.96億股普通股，占中國(guó)海外經(jīng)發(fā)行該等股份后已擴(kuò)大股本的約10%，對(duì)價(jià)股份將按每股27.13港元的價(jià)格發(fā)行；此外，中國(guó)海外將向中信方轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)對(duì)價(jià)，價(jià)值約為人民幣61.50億元。

完成重組后，目前輿論非常看好中海未來前景。公告上顯示，中海將收購(gòu)中信目標(biāo)集團(tuán)的物業(yè)項(xiàng)目分部于中國(guó)內(nèi)地25個(gè)城市，整體軟裝寶億萊家居飾品，其土地儲(chǔ)備總面積約2400萬(wàn)平方米，項(xiàng)目主要位于環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角及其他地區(qū)，大部分項(xiàng)目位于一線及二線城市。

本次交易完成后，中信股份將成為中國(guó)海外第二大股東，中國(guó)海外 大股東（中國(guó)建筑股份有限公司，通過中國(guó)海外集團(tuán)持有中國(guó)海外股份）仍將保持51%以上控股地位。

中信股份旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中于中國(guó)內(nèi)地主要城市，與中海的業(yè)務(wù)重心與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)契合。本次交易中，中海通過發(fā)行新股及轉(zhuǎn)讓部分資產(chǎn)的方式，一次性獲得中信股份旗下具規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，而不動(dòng)用現(xiàn)金資源，更能提升中海在一二線城市的土地儲(chǔ)備，進(jìn)一步強(qiáng)化它作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的實(shí)力。

六年三次大并購(gòu)

在千億級(jí)房企中，中海是目前土地儲(chǔ)備量最少的一家。

2015年年報(bào)顯示，截至去年底，中海在內(nèi)地32個(gè)城市及香港、澳門擁有土地儲(chǔ)備約4144萬(wàn)平方米。

在已公布2015年銷售金額的房企中，排在中海之上的企業(yè)包括萬(wàn)科、綠地、恒大、碧桂園、萬(wàn)達(dá)和保利。從土地儲(chǔ)備來看，整體軟裝寶億萊家居飾品，除了萬(wàn)科比中海略少之外，其它均超過中海。恒大和綠地的土地儲(chǔ)備甚至超過1.4億平方米。

2010年3月，中海地產(chǎn)完成蜆殼電器50.1%股權(quán)的收購(gòu)，涉及金額約15億港元。同年6月，蜆殼電器正式更名為“中國(guó)海外宏洋”。

蜆殼電器是光大地產(chǎn) 大股東，占70%股權(quán)。這次收購(gòu)讓中海成功控股光大地產(chǎn)，幫助中海獲得蜆殼電器在國(guó)內(nèi)6個(gè)城市擁有的約190萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。其中北京、廣州的項(xiàng)目均屬市中心優(yōu)質(zhì)地塊，進(jìn)而完成了在這兩個(gè)一線城市的真正布局。

略有不同的是，在中海系房地產(chǎn)開發(fā)的投資戰(zhàn)略和布局中，中海專注于一二線城市，中海宏洋則專注于三四線城市。

進(jìn)入2013年，一場(chǎng)歷時(shí)21個(gè)月的整合開始了。

2013年8月，中海外宣布其控股股東中國(guó)建筑股份，擬將旗下多個(gè)平臺(tái)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。

去年5月，中海外宣布收購(gòu)先決條件均已達(dá)成，收購(gòu)的資金以向中國(guó)建筑發(fā)行新股的方式獲得。中國(guó)建筑的全資子公司、中海地產(chǎn)母公司——中國(guó)海外集團(tuán)將以25.38港元股價(jià)認(rèn)購(gòu)16.9億股，認(rèn)購(gòu)總代價(jià)約338.2億元人民幣。

直到今年1月，這場(chǎng)收購(gòu)涉及繁雜的管理架構(gòu)改革、人事變動(dòng)才得以完成。

一場(chǎng)更大的并購(gòu)讓中海迎來新契機(jī)。今年3月14日，中海發(fā)布公告稱，將收購(gòu)中信旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業(yè)務(wù)，總建筑面積約2400萬(wàn)平方米。

收購(gòu)項(xiàng)目的初始代價(jià)為人民幣310億，將按兩種方式支付：中海將向中信配發(fā)約10%股份，合共代表297.24億元價(jià)值；中海將向中信轉(zhuǎn)讓其資產(chǎn)對(duì)價(jià)，價(jià)值約61.5億元。

交易完成后，中信將持有中海地產(chǎn)10%股權(quán)，成為中海地產(chǎn)第二大股東。

相比去年4144萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，如果與中信的交易順利完成，中海土地儲(chǔ)備將擴(kuò)張50%。尤其是增加大量一二線核心城市項(xiàng)目，對(duì)于一向獨(dú)立開發(fā)為主的中海而言，這有利于其規(guī)模進(jìn)一步增長(zhǎng)。

中海外內(nèi)部人士表示，中海獲取土地資源的方式，便是并購(gòu)重組，公司傾向于收購(gòu)上市公司的凈地，并且通過多種方式獲取資源，盡量爭(zhēng)取節(jié)省現(xiàn)金支出。

中海中信的這次合并將在什么時(shí)候完成？中海外主席兼行政總裁郝建民在3月18日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，如果相關(guān)部門的流程等工作順利，預(yù)計(jì)交易可以在5-6個(gè)月之內(nèi)完成。

房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖認(rèn)為，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這么大資產(chǎn)出售，涉及的審批、評(píng)估程序相當(dāng)復(fù)雜，內(nèi)部融合肯定會(huì)有阻力，還要看執(zhí)行結(jié)果。

“并購(gòu)?fù)?rdquo;業(yè)績(jī)單

六年不斷兼并重組，帶動(dòng)了中海外業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

2010年的收購(gòu)潤(rùn)色了中海的財(cái)報(bào)。其當(dāng)年年報(bào)顯示，中海實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額港幣443.1億元，同比增長(zhǎng)18.7%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為港幣126.7億元，同比增長(zhǎng)66.6%。

到了2015年，由于資產(chǎn)注入的助力，全年中海系連同其合營(yíng)公司、聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約1806.32億港元（約合1530億人民幣），在千億房企中排名上升至第六位。

而中海外的凈利潤(rùn)，在2015年達(dá)到333億港元，連續(xù)14年位居房企之首。

在中國(guó)海外發(fā)展2015年業(yè)績(jī)會(huì)上，寶億萊家居飾品，郝建民表示，因?yàn)檎�合交易尚未最終完成，不考慮中信整合項(xiàng)目的銷售貢獻(xiàn)，集團(tuán)2016年的合約銷售目標(biāo)為1850億港元，較2015年增長(zhǎng)約2.4%。

中金公司認(rèn)為，中央支持央企重組，這將促使部分開發(fā)商更有動(dòng)力剝離資產(chǎn)或徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)，從而創(chuàng)造一個(gè)良性的行業(yè)整合環(huán)境而非通過企業(yè)破產(chǎn)來推動(dòng)行業(yè)重組。

據(jù)wind資訊統(tǒng)計(jì)，最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)每年的并購(gòu)金額增長(zhǎng)均超過一倍。2014年并購(gòu)236宗，涉及金額1768.09億元，同比增長(zhǎng)104.93%；2015年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購(gòu)案例176起，涉及金額達(dá)1600億元。

在多元化超大型房企爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額的同時(shí)，資金不足的那部分中小型房企將會(huì)逐漸被代替，央企也不例外。

郝建民年初的并購(gòu)之言似乎預(yù)示著，2016年房產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)收購(gòu)并購(gòu)，這為中海外這樣的房企帶來更多機(jī)會(huì)。

郝建民說，面對(duì)日益分化競(jìng)爭(zhēng)加劇的市場(chǎng)，中海有信心抓住行業(yè)整合機(jī)遇，不斷提升市場(chǎng)占有率，始終保持凈利潤(rùn)行業(yè) ，銷售規(guī)模居于 陣營(yíng)。并且在財(cái)務(wù)狀況允許的條件下，爭(zhēng)取投資的機(jī)會(huì)。