長效機制是新一輪地產周期的起點——點評中央經濟工作會議房地產工作任務

　　中央經濟工作會議定調房地產：堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

　　摘要：

　　1.房地產不再作為穩增長的手段，長短結合解決高房價問題

　　高房價不僅涉及城市發展理念、中央地方財權分配、國有土地供應體制，也與收入分配格局、經濟結構轉型、信貸等因素密切相關。高房價是市場效率與公共利益失衡的直接體現。解決高房價問題，必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，政策工具長短結合，長效機制穩定購房預期、行政控制穩定短期價格，解決高房價問題就是防風險。

　　2.短期加強市場監管，消除“恐慌性”購房預期

　　短期內將繼續加強監管和調控，主要包括：需求端的限購限貸、規范消費、減少稅費優惠及補貼；供給端的控制“地王”形成、規范開發商銷售行為、規范中介行為。這些措施主要通過三個渠道作用房地產市場：一是直接減少信貸資金流向投資投機性購房，二是減少市場主體間的信息不對稱，三是改變買賣雙方對短期內市場走向的預期。

　　3.長期依靠長效機制，穩定購房預期，防止市場大起大落

　　長效機制的目標，是使住房回歸居住屬性，減少金融屬性，防控資產風險。1）堅持差別化信貸：繼續支持首套房，堅決打擊首付貸、消費貸，嚴防資金非法借道進入房地產；2）落實地方政府責任，增加土地供應，其中二線城市土地供給彈性增加，一線城市鼓勵和支持存量土地挖掘；3）特大城市加快疏解部分城市功能，發展軌道交通，帶動周邊中小城市發展；4）鼓勵租房，推動住房消費觀念轉變，加快房屋租賃立法、鼓勵租賃企業發展；5）加強市場監管，并制度化常態化：加強住房市場監管和整頓，規范開發、銷售、中介等行為。

　　4.聚焦資源股，維持行業推薦評級

　　2017年，房地產市場將繼續分化，行業集中度將迅速提高。在熱點區域有拿地優勢或有優質存量項目的資源股將獲益。這些公司將不斷享受價值重估增值、行業集中度提升和產業資本增持并購的紅利。

　　重點推薦新首都、新北京主題的兩類資源股：第一類，提前卡位布局環北京，充分受益北京城市功能疏散、京津冀一體化和大北京經濟圈發展的環北京資源股，如華夏幸福(600340,股吧)（600340）和榮盛發展(002146,股吧)（002146）；第二類，在北京具有稀缺資源和獨特拿地優勢的北京資源股，如在北京擁有大量稀缺資源儲備，北京土地變性上市先驅的首開股份(600376,股吧)（600376）；北京軌交物業王者京投發展（600683），北京棚改第一股北京城建(600266,股吧)（600266）。 除此以外，建議關注存量優勢顯著，NAV折價高的深圳資源股如中洲控股(000042,股吧)（000042）、招商蛇口（001979）。

　　風險提示：樓市調整、土地市場持續過熱超預期，政策不達預期

　　1治理高房價需要長短機制結合

　　98年房改以來，中國商品住房市場呈易漲難跌，短期波動大的特征。2013年以來，全國房價結束普漲，地區分化加劇，高房價問題在熱點城市和區域不斷突出，房價上漲速度超過居民收入增幅。

　　高房價是改革開放以來諸多矛盾的一個側影，不僅涉及城市發展理念、中央地方財權分配、國有土地供應體制，也與收入分配格局、經濟結構轉型、信貸等因素密切相關。

　　高房價是市場效率與公共利益失衡的直接體現。解決高房價問題，需要長短結合，長效機制穩定購房預期、行政控制穩定短期價格，形成“長槍短炮”結合的平衡政策火力，才能走出十年來房地產調控“越調房價越高”的泥淖。

2短期加強監管和調控，消除“恐慌性”購房預期

　　2016年部分城市房價暴漲，除剛需、改善型需求入場外，更多的是提前剛需、提前改善型需求釋放。在房價即將暴漲的強烈預期下，有些房地產開發企業“捂盤惜售”， 一些中介機構趁機炒作房價，營造“一房難求”的市場氛圍，更有各種“首付貸”押寶房價短期暴漲套利，這些都是市場短期失靈的直接表現。

　　逐利是房地產開發企業的天性，利用“買漲不買跌”的心理促使迅速成交也是房地產中介的最優選擇。但是，房地產市場是先天的壟斷競爭市場，老百姓(603883,股吧)本來就是信息弱勢的群體，如果強勢的市場主體利用掌握的信息操縱、影響市場，政府就必須出手，對不規范的市場行為進行堅決的打擊。政府出手，直接目的在于糾正微觀主體的不當行為，最終目的還是防范可能引發的市場風險。住房作為資產，價格具有剛性，“十次危機九次地產”，在市場失靈時，政府必須直接亮劍，給百姓吃定心丸。

　　2.1 信息不對稱下的恐慌性購房

　　用簡單的圖形可以清晰分析出，信息不對稱下，開發商、中介、投機者和恐慌性購房者如何將房價迅速推升。開發商和中介占有絕對信息優勢，通過合謀捂盤惜售，將供給曲線由S左移至S1；開發商和中介通過虛假宣傳等各類不正當銷售方式，制造銷售火爆、一房難求的假象，導致消費者開始恐慌，需求曲線又D右移至D1；投資投機性需求入場，手握大量資金，將需求曲線進一步右移至D2；最后在房價上漲的高潮階段，大量剛需和改善性需求恐慌，提前置業，需求曲線進一步右移至D3。因此短期內，市場平衡點由E上升至E4，成交放量，價格迅速上漲。

　　2.2 供需兩端齊發力，短期措施快速見效

　　在歷次短周期調控中，已經積累了一籃子成熟的短期措施，從供需兩端齊發力，快速降溫房地產市場。主要措施包括：需求端的限購限貸、規范消費、減少稅費優惠及補貼；供給端的控制土地樓面價、規范開發商銷售行為、規范中介行為、調節網簽和預售證頒發。

　　這些措施主要通過三個渠道作用房地產市場：一是直接減少信貸資金流向投資投機性購房，二是減少市場主體間的信息不對稱，三是改變買賣雙方對短期內市場走向的預期。