招商地產(chǎn)“再出發(fā)” 主營(yíng)業(yè)務(wù)或?qū)⒏膶?xiě)

　　重大重組方案“透底”，或躋身千億房企陣營(yíng)。

　　有著“萬(wàn)保招金”盛名，卻在近幾年發(fā)展中苦于規(guī)模做不上去的招商地產(chǎn)，可能因?yàn)榻�期的重大重組，正式躋身千億房企陣營(yíng)。

　　在停牌近4個(gè)月之后，招商局地產(chǎn)控股股份有限公司于8月3日公布，母公司招商局集團(tuán)正在積極推動(dòng)公司與招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司的整合工作。目前，擬定的方案為“招商局蛇口換股吸收合并本公司，并向深圳證券交易所申請(qǐng)上市”。

　　不過(guò)，招商地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，由于雙方還在資產(chǎn)審計(jì)、評(píng)估過(guò)程中，目前還沒(méi)有明確的換股合并方案。而目前市場(chǎng)上較為普遍的預(yù)測(cè)，是重組完成后招商地產(chǎn)將退市，寶億萊家居飾品，招商局地產(chǎn)新平臺(tái)再上市打造一體化的、以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心的大平臺(tái)。

　　目前招商地產(chǎn)700億元左右市值，與萬(wàn)科、保利地產(chǎn)的1500 億元左右市值相去甚遠(yuǎn)，也與集團(tuán)另外兩大板塊交運(yùn)及金融相去甚遠(yuǎn)。

　　重組完成后，也意味著已被甩在了第二梯隊(duì)的招商地產(chǎn)將借助集團(tuán)及蛇口工業(yè)區(qū)資源，資產(chǎn)規(guī)模也可能達(dá)到千億級(jí)，重回“大哥”梯隊(duì)。同時(shí)，招商地產(chǎn)此前一系列戰(zhàn)略調(diào)整，也預(yù)示著目前以開(kāi)發(fā)性物業(yè)為主的局面將被改寫(xiě)。

　　“換股方案”和“土地資源”兩大重頭戲

　　招商地產(chǎn)此番重大重組，醞釀已久。事實(shí)上，此前蛇口工業(yè)區(qū)啟動(dòng)改制已現(xiàn)端倪。蛇口工業(yè)區(qū)是招商局集團(tuán)100%控股的子公司，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，并且是招商地產(chǎn)的直接控股股東，原名“招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司”。

　　就在今年6月23日，蛇口工業(yè)區(qū)改制設(shè)立招商局蛇口，由有限公司改為控股股份有限公司，大幅提升了級(jí)別。改制后，招商局蛇口直接持有招商地產(chǎn)40.38%股權(quán)，并通過(guò)其他子公司持有招商地產(chǎn)11.51%股權(quán)，合計(jì)持有招商地產(chǎn)51.89%股權(quán)。

　　而在8月4日招商地產(chǎn)的公告中，關(guān)于重組方案的實(shí)質(zhì)內(nèi)容只有一句話：“招商局蛇口換股吸收合并本公司并向深圳證券交易所申請(qǐng)上市。”

　　換股吸收合并，近年來(lái)A股上市公司已有多個(gè)案例發(fā)生。作為一種公司合并的重要方式， 已經(jīng)受到上市公司的極大關(guān)注與青睞。至此，換股方案本身成為了招商地產(chǎn)本次重組的重頭戲之一，并引發(fā)了多方“重組過(guò)程如何操作”的猜測(cè)。

　　易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)：“如果按照其公告的意圖，那么就是把招商地產(chǎn)的股份進(jìn)行計(jì)算和整合，進(jìn)而在蛇口公司中折算成股份，即成為旗下一個(gè)子公司。這個(gè)過(guò)程不涉及現(xiàn)金流的流出問(wèn)題，寶億萊家居飾品，同時(shí)也不會(huì)影響日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而上市公司的資格則由蛇口公司來(lái)?yè)?dān)任，招商地產(chǎn)則是退市。”

　　房地產(chǎn)和金融資深評(píng)論人黃立沖則認(rèn)為，如果是兩者同時(shí)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)化，等于是把子公司置換成母公司股份，這種具有創(chuàng)新性的方案能不能被審批通過(guò)不好說(shuō)。

　　“根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，公司合并均需經(jīng)過(guò)雙方公司董事會(huì)、債權(quán)人、類(lèi)別股東大會(huì)、股東大會(huì)的同意并獲得雙方所在地政府、證管辦及中國(guó)證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，程序異常復(fù)雜，經(jīng)歷過(guò)程也較長(zhǎng)。”黃立沖說(shuō)。

　　不過(guò)，鑒于招商地產(chǎn)目前對(duì)外口徑仍為“由于雙方還在資產(chǎn)審計(jì)、評(píng)估過(guò)程中，目前還沒(méi)有明確的換股合并方案”，最終結(jié)果尚待揭曉。

　　引人側(cè)目的第二點(diǎn)是隨著重組而為招商地產(chǎn)帶來(lái)的豐富土地資源。

　　中銀國(guó)際分析師田世欣分析認(rèn)為，“此次停牌整合，招商地產(chǎn)未來(lái)有望成為手握最大規(guī)模深圳黃金地段土地儲(chǔ)備的航母型地產(chǎn)企業(yè)”。

　　據(jù)悉，招商局蛇口在前海有3.9 平方公里土地，主要用作倉(cāng)儲(chǔ)物流碼頭等，占前海自貿(mào)區(qū)約1/4，是前海最大的“地主”。如果按整體容積率3來(lái)估算，在吸納招商局前海3.9平方公里土地后，僅僅前海一項(xiàng)就有望新增1170萬(wàn)平方米土地。與之相對(duì)比的是，招商地產(chǎn)截至2014年12月31日，土地儲(chǔ)備面積才441.95萬(wàn)平方米。

　　除此之外，招商局蛇口的官方網(wǎng)站顯示，目前旗下的重點(diǎn)項(xiàng)目包括蛇口網(wǎng)谷、太子灣片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、海上世界城市綜合體項(xiàng)目、前海灣項(xiàng)目及光明科技園等。

　　受困規(guī)模問(wèn)題多年

　　改制和重組方案，體現(xiàn)出招商局集團(tuán)整合旗下地產(chǎn)資源的決心和力度。多年來(lái)，作為曾經(jīng)的四大龍頭，招商地產(chǎn)規(guī)模和發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于萬(wàn)科、保利、恒大。在二線陣營(yíng)徘徊已久的招商地產(chǎn)，面對(duì)的是不進(jìn)則退的局面。

　　易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者分析，招商地產(chǎn)此前規(guī)模和發(fā)展落后，這和此類(lèi)企業(yè)的背景有關(guān)系。

　　“即在國(guó)企的背景下，行政效率其實(shí)并不高。反而在決策層面上難以擴(kuò)大。而類(lèi)似萬(wàn)科、恒大等民營(yíng)類(lèi)的企業(yè)，反而能夠做大做強(qiáng)，背后的一個(gè)原因是決策靈活，在一些地塊獲取方面有動(dòng)機(jī)去拿，而不會(huì)猶豫不決。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　而實(shí)際上，去年賀建亞新上任招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)后接受媒體采訪，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，回答這個(gè)問(wèn)題時(shí)，則認(rèn)為是招商局集團(tuán)資源配置所導(dǎo)致。

　　賀建亞說(shuō)：“根本原因還是招商局集團(tuán)對(duì)于我們的定位和要求，跟保利和萬(wàn)科不一樣。招商局集團(tuán)不是沒(méi)有看到中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不錯(cuò)的發(fā)展，但是招商局的港口和交通基建業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)同樣需要發(fā)展。過(guò)去十幾年，投房地產(chǎn)業(yè)有很好的收益，但招商局資源配置在港口和金融行業(yè)收益更豐富。”

　　“從招商局來(lái)講，這是合理的一個(gè)戰(zhàn)略。”賀建亞說(shuō)，“要是把資源都配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域，我相信我們不會(huì)是這樣的一個(gè)規(guī)模。”

　　需要指出的是，招商地產(chǎn)自身對(duì)于這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上早有改變的決心。早在2012年末，招商地產(chǎn)還提出“千億銷(xiāo)售百億利潤(rùn)”的五年計(jì)劃，力爭(zhēng)2018年完成千億銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　而2013年、2014年間招商地產(chǎn)高層的人事變動(dòng)—從林少斌卸任招商地產(chǎn)行政總裁和黨委書(shū)記，到總經(jīng)理賀建亞取代董事長(zhǎng)成為“第一責(zé)任人”—也被認(rèn)為是招商局有意將賀建亞扶上位，實(shí)現(xiàn)招商地產(chǎn)從“保守”到“激進(jìn)”的過(guò)渡。

　　而賀建亞上任以后，招商地產(chǎn)便一改此前在土地市場(chǎng)上低調(diào)的做派，激進(jìn)拿地，并改變了以往集中二、三線城市的拿地風(fēng)格，轉(zhuǎn)而表現(xiàn)出了對(duì)一線城市和區(qū)域性大城市久違的“好感”。

　　據(jù)中銀國(guó)際在研究報(bào)告中透露，招商地產(chǎn)現(xiàn)已經(jīng)在自上而下推行了擴(kuò)大規(guī)模、加快周轉(zhuǎn)的模式，給予項(xiàng)目公司規(guī)模的考核指標(biāo)，并落實(shí)問(wèn)責(zé)制。此外，招商地產(chǎn)還希望尋求并購(gòu)的機(jī)會(huì)，例如承接退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以做大規(guī)模。招商地產(chǎn)還成立了約10人的兼并收購(gòu)小組，向市場(chǎng)尋求項(xiàng)目并購(gòu)機(jī)會(huì)。

　　此番重組后，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，也將為招商地產(chǎn)銷(xiāo)售突破千億目標(biāo)提速。“千億銷(xiāo)售百億利潤(rùn)”原本定于2018年完成，預(yù)計(jì)將提前至2017年。

　　主營(yíng)業(yè)務(wù)或?qū)⒏膶?xiě)

　　時(shí)代周報(bào)記者梳理招商地產(chǎn)近期公告、年報(bào)，以及機(jī)構(gòu)調(diào)研記錄發(fā)現(xiàn)，重組后的新平臺(tái)，很有可能將改寫(xiě)目前招商地產(chǎn)以開(kāi)發(fā)性物業(yè)為主的局面。