樓市調(diào)控下 換一種“新思維”玩商辦地產(chǎn)

樓市調(diào)控2月有余，全國有超過24個城市出臺政策。從調(diào)控效果來看，市場在回歸平穩(wěn)。樓市熱了追樓市，股市熱了追股市。事實也證明，在一次次資金潮下的資產(chǎn)荒給猝不及防的中產(chǎn)及階級帶來巨大壓力。在人民幣貶值疊加資金潮下，房地產(chǎn)作為保值資產(chǎn)依然是優(yōu)質(zhì)的。這種情況下，寫字樓等非住宅類物業(yè)的價值被市場再次認知并挖掘。
  數(shù)據(jù)顯示，在過去的2016年，北京的寫字樓成交金額423億，成交量價均再次刷新了歷史紀錄，如果疊加股權(quán)交易的大宗寫字樓交易，總額超過了600億。不僅僅銷售火熱，從租賃看北京的空置率也屢次刷新新低，同時因為土地供應(yīng)減少等原因，2016年北京的寫字樓供應(yīng)量出現(xiàn)了明顯的減少。通過2011年那一輪樓市調(diào)控可以看到，在住宅降溫的時候，資金更愿意進入寫字樓等商用物業(yè)，那么如何選擇優(yōu)質(zhì)的寫字樓標的物？簡單的邏輯就是選好城市+選好區(qū)域+選好項目。

首先，當(dāng)然還是北京這樣的一線城市。隨著招商引資力度加強，越來越多的高端外企入駐國內(nèi)一線城市。  

北京擁有眾多全球領(lǐng)先企業(yè)

其次，選擇有價值的區(qū)域。寫字樓的價格洼地已經(jīng)非常明顯，在北京通州區(qū)域甚至出現(xiàn)了住宅6萬、寫字樓3萬，接近1倍差價。2016年北京房地產(chǎn)市場話題最熱的區(qū)域肯定是通州，從住宅看，從2015年初的2萬多，目前價格已經(jīng)突破6萬，商住類物業(yè)的價格上漲也非常迅速，這種情況下，凸顯了寫字樓等商辦類物業(yè)價值的提升。

通州確定為北京“城市副中心”后，越來越多的金融、物流、IT等企業(yè)準備轉(zhuǎn)移辦公陣地。通州已有包括光機電基地、金橋基地、物流基地、商務(wù)園，通州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，永樂開發(fā)區(qū)等11個產(chǎn)業(yè)園區(qū)（基地）。這11個產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將享受到中關(guān)村“1+6”自主產(chǎn)業(yè)示范區(qū)的政策。

從最近幾年通州的土地供應(yīng)看，能成為寫字樓的面積只有10宗，15-16年甚至出現(xiàn)了商業(yè)用地?zé)o供應(yīng)。越來越多的需求對應(yīng)稀缺的供應(yīng)更體現(xiàn)了在售項目的價值。比如通州區(qū)光機電產(chǎn)業(yè)園區(qū)及臨近的亦莊區(qū)域內(nèi)世界及中國500強企業(yè)。高新技術(shù)企業(yè)有幾百家，包括京東集團、小米、酒仙網(wǎng)、凡客等企業(yè)巨頭和眾多互聯(lián)網(wǎng)概念公司，也選址在光機電產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊5公里范圍內(nèi)。以光機電產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，區(qū)域內(nèi)除了以企業(yè)獨棟辦公為主的“樞密院”項目外，同樣由其開發(fā)的“尖子班”項目則主要瞄準了初創(chuàng)型企業(yè)及小微企業(yè)辦公。

前幾年的股市、樓市、新三板創(chuàng)新出現(xiàn)了一批超高凈值人群，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這些用戶對“買寫字樓”這個事，在乎的已不僅僅是資產(chǎn)保值，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，更重要的是“擇鄰而商”，買家們以寫字樓為門檻，結(jié)交新的生意伙伴，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，搭建信息交流，資金流通，商業(yè)合作，企業(yè)聯(lián)盟等更高級的化學(xué)反應(yīng)。

樞密院.尖子班實景

“樞密院尖子班”項目位于北京通州東南五環(huán)邊，寶億萊家居飾品，隸屬國家級產(chǎn)業(yè)園“中關(guān)村科技園通州園”，周邊有京滬高速、京津高速、京通快速路、廣渠快速路等城市主干道，正在修建中的地鐵17號線北神樹站在項目周邊。項目規(guī)劃設(shè)計新穎，裝修材料均選用國際品牌，實景現(xiàn)房更是讓一切真實可見。辦公寫字樓部分層高4.2米，面積區(qū)間100至150平米，整層面積1200平米。商業(yè)部分層高4.5米，面積區(qū)間200至550平米。 

樞密院.尖子班公用區(qū)域?qū)嵕?br/>

樓市政策可以限制短期的交易，但限制不住利好的“大牛趨勢”。對于寫字樓來說，寶億萊家居飾品，當(dāng)下與住宅的價格倒掛是暫時的，這對于價值消費者來說恰恰是機遇。住宅消費的難度越來越大，而商辦的資金介入符合經(jīng)濟長期發(fā)展的預(yù)期。從北京的整體市場看，以尖子班為代表的通州商辦市場的潛力當(dāng)下被嚴重低估。市場的趨勢的確是價值已經(jīng)到了爆發(fā)的起點。