中海地產集團有限公司公開發行公司債券募集說明書摘要

中金金網力推i牛股：短信第一時間提醒      新浪財經Level2：A股極速看盤

新浪財經客戶端：最賺錢的投資者都在用   監控漲停股：準確率達86%測一測

　　(上接B9版)

　　■

　　■

　　注：項目名稱為公司內部管理名稱

　　截至2015年6月末，公司主要在建項目土地面積合計645.0萬平方米，總建筑面積達1，951.8萬平方米，項目主要分布在上海、北京、深圳、廣州、沈陽、天津、無錫、長春、南京、寧波、佛山、大連、濟南、煙臺、武漢等國內經濟較為發達的一線和二線城市。

　　2、主要擬建項目：

　　■

　　注：項目名稱為公司內部管理名稱

　　截至2015年6月末，公司主要擬建項目總土地面積261.7萬平方米，總建筑面積577.1萬平方米，主要分布于濟南、青島、沈陽、長春、西安等國內較發達城市。

　　3、土地儲備情況項目

　　單位：萬平方米

　　■

　　截至2015年6月末，公司土地儲備建筑面積共計2，123.3萬平方米，可售面積合計達1，621.1平方米。按建筑面積總量排序，寶億萊家居飾品，土地儲備分布前十位的城市分別是沈陽、濟南、長春、佛山、青島、無錫、煙臺、福州、昆明、南京，均為國民經濟較高，發展潛力較大的一二線城市。

　　（二）公司近三年主營業務收入構成

　　1、主營業務收入和成本的構成情況

　　近三年公司主營業務收入分產品構成情況 單位：千元

　　■

　　近三年公司主營業務成本分產品構成情況 單位：千元

　　■

　　近年來，公司營業務收入持續快速增長，2012年-2014年度，公司主營業務收入分別為22，519，031千元、33，232，749千元和49，498，001千元，平均年增長率達到48.26%。其中，房地產開發收入占比最大，2012年-2014年度，房地產開發收入分別達到21，599，016千元、32，596，271千元和48，寶億萊家居飾品，883，902千元，占比分別為95.91%、98.08%和98.76%。公司主營業務收入的持續快速增長，主要是源于結轉收入面積的不斷提高，2012年至2014年，公司結轉收入面積分別達到204.5萬平方米、301.2萬平方米，406.52平方米，平均增幅達到41.13%。

　　2、公司近三年毛利率情況單位：千元

　　■

　　2012年至2014年，公司主營業務毛利潤逐年提高，分別達到9，487，356千元、10，841，930千元和17，396，647千元，其中，公司核心業務房地產開發的毛利潤分別為9，242，676千元、10，455，928千元和16，811，564千元，毛利率相對持續穩定，分別為42.13%、32.62%和35.15%，平均36.63%，期間波動主要是因為市場因素及不同項目利潤結轉時點不同導致。公司開發的房地產項目盈利能力較強，且持續穩定。

　　（三）公司近三年房地產開發情況

　　1、項目開工、竣工、在建情況

　　■

　　2、銷售情況

　　■

　　3、近三年土地購置情況及未來三年土地購置規劃

　　單位：萬元·萬平方米

　　■

　　4、未來三年的預計銷售情況

　　■

　　2012年至2015年6月末，盡管國內宏觀經濟運行和房地產調控政策起伏多變，寶億萊家居飾品，但公司通過不斷積極地調整經營策略，拓寬融資渠道，嚴控項目風險，完善項目的區域分布和產品結構，提升公司的環境適應性和可持續發展能力。最近三年，公司新開工項目個數分別為15個、26個、28個，新開工面積分別達到312.7萬平方米、621.8萬平方米、635.4萬平方米。每年竣工項目個數分別為13個、19個、22個，竣工面積分別為255.5萬平方米、287.2萬平方米、637.8萬平方米。每年簽約銷售金額分別為323.85億元、523.52億元、563.49億元，結轉收入面積分別為204.5萬平方米、301.2萬平方米、406.52平方米，相應的結轉收入為225.19億元、332.33億元、488.60萬元。公司新開工規模、竣工規模、銷售金額、結轉收入面積及結轉收入金額等核心經營數據均呈現逐年遞增，快速發展的態勢。

　　土地購置方面，公司過去三年土地購置面積分別為117.2萬平方米、304.6萬平方米、191.8萬平方米。未來三年土地購置預測分別為215萬平方米、230萬平方米、250萬平方米。土地購置情況與市場環境和行業發展基本保持一致，體現公司經營拿地策略與市場周期變化的高度適應性。

　　隨著我國房地產市場逐步進入平穩調整的新常態，公司2015年-2017年三年預計銷售情況也將隨之進入平穩增長期，未來三年預計簽約銷售面積分別為504萬平方米、554萬平方米、610萬平方米，預計簽約銷售金額分別為620億元、680億元、760億元，相應的銷售回款金額預計為590億元、650億元、715億元。

　　八、發行人的法人治理結構及相關機構最近三年的運行情況

　　（一）發行人的法人治理結構

　　公司的組織結構圖如下：

　　■

　　（二）最近三年的運行情況

　　最近三年內，上述機構均能夠按照《公司法》、公司章程及相關制度的規定履行相關職能，運行情況良好。

　　九、發行人最近三年內違法違規及受處罰的情況說明及董事、監事、高級管理人員任職資格情況。

　　發行人嚴格按照《公司法》、相關法律法規及《公司章程》的規定規范運作、依法經營。發行人最近三年內不存在違法違規行為，也不存在因違法違規行為受到相關主管機關處罰的情形。

　　發行人的董事、監事及高級管理人員的任職資格符合《公司法》和公司章程的規定。報告期內，董事的變動履行了必要的法律程序，符合相關法律、法規和發行人章程的規定，合法有效。

　　十、發行人獨立運營情況

　　中海發展（00688.HK）是本公司間接控股股東，為香港聯交所上市公司。本次發行公司債主體中海地產為中海發展的境內子公司。截至2014年末，中海發展有多家從事房地產開發業務的子公司未包含在本次發行主體子公司范圍內，發行人為中海發展在境內最大的房地產經營主體，發行人的業務、資產規模在中海發展的占比具有絕對優勢，2014年12月31日，發行人資產總額占中海發展資產總額比例為62.5%。本公司作為中海發展最大的境內子公司，與控股股東在業務、資產、人員、財務、機構等方面的獨立性良好。