中海地產高利潤之謎：低成本與強操盤并行

在房地產行業，中國海外發展有限公司(以下簡稱“中海地產”)的“利潤王”頭銜一時或難以易主。

2016年中期報表顯示，今年上半年，中海地產實現歸屬上市公司股東凈利潤同比增長20.6%，達到196.9億港元，穩坐行業龍頭寶座。減去物業重估公允值帶來的凈利，仍是行業老大萬科53.51億元的兩倍多，更是同屬千億軍團的中國恒大20.17億元的6倍多。

與此同時，中海地產25.28%的營業凈利率較2015年同期微增。這是自2010年以來，連續第7年中期凈利率保持25%以上的高水平。

銷售規模僅有萬科的一半、恒大的六成左右，但利潤卻遠超萬科、恒大。是什么成就了中海地產的“利潤王”之名？答案隱藏在公司的財務報表中。從具體的財務指標來看，低“三費”、低融資成本、中高端項目高周轉，再加上收購兼并資產帶來的收益，是中海衛冕“利潤王”的制勝法寶。

低費低息下的高利

21世紀經濟報道記者統計2010年至2016年中海地產財務數據顯示，7年間盡管凈利潤同比增速經歷了從高速到中高速的變化(其中2012年受到行業整體不景氣的影響，凈利潤增速為近年低谷)，但仍保持了每年凈利潤在18%以上的中高速。

在房地產行業凈利率普遍進入“個位時代”之時，中海仍保持了一貫的高水平。

中投證券分析師李少明統計，2011年至今(除2010年外)房地產行業整體的凈利率都處在下行趨勢中，每年的降幅大約為一個百分點，今年更是達到了10%的最低值。從全年來看，這個數字仍將維持在個位數水準。

對比中海地產，其除了凈利潤在行業居首外，凈利率水準更是逆勢上升，2014年至2016年上半年期間的凈利率分別為25.03%、25.16%和25.19%。

毛利率方面，盡管中海地產毛利率同比下降了4個百分點至28.2%，是公司近年來毛利率的低谷，但仍高于行業平均水準。

中海地產管理層表示，2016年上半年多項一次性成本結轉是毛利率下滑的主要原因，但預期已接近底部，2016年全年總體毛利潤仍將接近30% 。

通常，行業分析人士認為中海地產之所以能成為利潤王歸功于成本控制，主要是因為中海是做建筑起家，在建安成本方面控制能力強，管理嚴謹，三費等費用控制嚴。

根據記者統計，中海的“三費”占比較低，銷售、行政以及利息費用占總收入的比值呈下降趨勢，從2010年中期5.10%的水平不斷下降，今年更是達到了2.88%的最低值。

相比之下，行業龍頭萬科的“三費”占比也在今年達到低值，但約7.43%的占比與中海相比仍高出不少。而在李少明的統計中，今年上半年房地產行業三費占比平均水平約在9.1%，也同樣是近年來的最低水準。

“對于超大型房企來說，費用率相差幾個點，就是幾十億，這省下來的就是利潤。”一大型房企投資財務部人士說。

此外，中海表現出了強融資能力，可以以較低成本融資。半年報顯示，今年8月，中海發行了60億元的公司債，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，其利率下降到了3.10%，目前中海的加權平均借貸成本大約在3.97%。盡管保利在近期發行了創紀錄的低利率公司債，可有效置換高成本債務100億元，利率約2.95%，但當前保利的債務成本為5.02%，雖在行業中保持低債務成本的前列，但與中海相比仍有一定距離。而銷售規模直追萬科的恒大，融資利率更高，2016年上半年恒大銀行借款利息為8.46%，發行企業票據和企業債成本在8%-15%之間。

并購整合與高周轉

知情人士對記者表示，成本控制只是中海高利潤之謎答案的一部分，另一部分至少還應包括兩方面：一是中海有著超強的行業整合能力；二是中海有著極高的操盤能力，優質項目盈利能力強勁。

數據顯示，2010年至今，軟裝設計家居產業鏈，中海地產已進行了對中國海外宏洋、母公司中國建筑(601668,股吧)股份和中信地產的三場整合并購，交易對價近 700億元，整體軟裝寶億萊家居飾品，總資產價值超過2000億元，直接獲得了超過3700萬平方米的土地儲備。目前，中海并購中信地產住宅業務已棋近終局。

在這三次并購中，中海所支付的現金僅數十億，寶億萊家居飾品，大都在股權及資產兌付。也就是說，中海通過三次并購成為中國房地產行業的并購王，也同時成就了其利潤王的地位。

就地產項目開發能力來看，以2015年底于深圳正式推出的豪宅項目中海天鉆為例，該項目來自于鹿丹村城市更新項目，也是深圳首個成功拆除改造的商品住宅小區。

中海雖然拿地表面上只花了8.88億元，但因為要配建回遷房，隱含成本達到20多億元。深圳市住建局披露的規劃方案顯示，重建后的鹿丹村共有住宅樓11棟，其中回遷房有9棟，可出售商品住宅2棟，總戶數1535戶，總投資額近25億元。

如此高難度的項目要想盈利，對開發商的要求極高。

與其他房企中高端項目耗時長不同，中海在“高大上”項目上表現出了高周轉，整體軟裝寶億萊家居飾品，這提高了資金成本，帶來更多利潤。天鉆項目從2015年拿到項目至入市也不過一年時間。

資料顯示，中海天鉆項目總的可售套數僅約240套，有120平3房及180平4房兩種房型，可售總面積約為3.99萬平方米。按照目前羅湖區豪宅項目動輒10萬元的單價，該項目可售貨值至少在40億元。

21世紀經濟報道記者記得獲得的最新信息顯示，在不到一年時間內，這個單價約10萬的豪宅項目只剩下50套之前沒有賣的高層景觀單位。

“中海的團隊在業內是最強的，哪怕萬科、碧桂園從中海挖走了那么多人，但能把豪宅玩到如此高周轉的，還是中海。”深圳一房企高層對記者表示。

實際上，中高端項目一直以來都是中海的強項。深圳中海九號公館(資料、團購、論壇)從2012年11月28日拿地到2013年11月3日第一期開盤，周期不到一年的時間；在深圳全市，中海手上的中高端項目周期均控制在兩年以內，其他企業則在五年左右。

這樣的高周轉使得中海的回款能力表現突出。今年上半年，中海擁有1179.7億港元現金，利率覆蓋率更是從去年同期的9.9倍提升至12.3倍，流動比率也從在2.00左右波動進一步提升至了3.02，表現出了中海的高流動性和穩健的財務。這在房地產這個高負債的行業來說非常少見，今年上半年萬科的速動比率為1.25，碧桂園為1.35。

按照中海的計劃，十三五規劃內合約銷售達4000億港元，如果按照2016年2100億港元的合約銷售算，未來四年保持17.5%的年均增長速度就能實現目標，對于中海而言難度并不大。

易居控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，中海地產在規模增長上需要更加進取。