萬科集團(tuán)高級副總裁毛大慶：商業(yè)地產(chǎn)需要互聯(lián)網(wǎng)智慧

  萬科集團(tuán)高級副總裁兼北京萬科企業(yè)有限公司總經(jīng)理毛大慶日前接受了記者采訪。

  2013年年度業(yè)績發(fā)布會期間，萬科首次提出了“小股操盤”的輕資產(chǎn)模式；9月4日，萬科出售旗下全資子公司上海萬獅置業(yè)有限公司90%的股權(quán)，但負(fù)責(zé)萬獅置業(yè)旗下項(xiàng)目后續(xù)的開發(fā)與運(yùn)營。

  在一系列互聯(lián)網(wǎng)思維和國際化探索之后，輕資產(chǎn)成為了萬科變革的方向。

  輕資產(chǎn)重運(yùn)營

  記者：白銀時代很多房地產(chǎn)企業(yè)都提出輕資產(chǎn)，但是這個轉(zhuǎn)型并不容易，比較成功的有哪些？

  毛大慶：香港新鴻基最具代表性，他們從做住宅過渡到做綜合性業(yè)務(wù)開發(fā)，用了十年，寶億萊家居飾品，新鴻基試了各種各樣的業(yè)務(wù)，他們做了各種各樣的嘗試，高端的低端的、快的、慢的都有。新鴻基的商業(yè)模式，簡單說雙輪驅(qū)動模式，一個輪子做住宅產(chǎn)生現(xiàn)金流，一個輪子做經(jīng)營性物業(yè)，產(chǎn)生收入，但是經(jīng)營性物業(yè)沉淀的資金多少，要跟整個企業(yè)的負(fù)債率掛鉤。也就是說那個輪子產(chǎn)生的現(xiàn)金流要能夠很好地覆蓋這個輪子經(jīng)營性物業(yè)的資金沉淀，還要能夠給企業(yè)帶來增值和發(fā)展。

  他們得出一個公式，經(jīng)營性物業(yè)40%的杠桿，60%的自有資金做自己的東西，這叫雙輪驅(qū)動。

  凱德置地又 是一個模式，他們是政府企業(yè)，所以住宅的輪子和商業(yè)的輪子各是各的，他們要這兩個輪子都能夠自己轉(zhuǎn)，而且都可以良好地生存，或者哪一個輪子不轉(zhuǎn)了，另一個輪子好好轉(zhuǎn)也可以。所以住宅算住宅的，商業(yè)就是商業(yè)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，寶億萊家居飾品，住宅的輪子也做資金，也發(fā)行金融產(chǎn)品，商業(yè)的輪子用20%的自有資金撬動80%的杠桿，來做一個大買賣，做得也很好。

  記者：北萬現(xiàn)在如何平衡持有性物業(yè)和輕資產(chǎn)運(yùn)作的關(guān)系，找到這個平衡點(diǎn)？

  毛大慶：做經(jīng)營性不動產(chǎn)的公司都有自己的平衡點(diǎn)。萬科也在找自己的模式，我們并沒有就這么成型，但肯定是這兩個模式中要取他們的長處。

  今天我們可能更像兩個輪子，這個輪子和那個輪子是有關(guān)系的，而且這個不動產(chǎn)的輪子一定要輕，所以我們現(xiàn)在第一批經(jīng)營性不動產(chǎn)的過程中，非常明確地說要做輕資產(chǎn)，輕到什么程度，輕得有一點(diǎn)像凱德，但又不是像那兩個輪子之間沒有關(guān)系，我們是有關(guān)系的。

  你說輕到凱德那樣是不是我們最合適的呢？現(xiàn)在也可能得不出結(jié)論，要摸索。新鴻基用了十年，我們才一年多，如果能得出一個結(jié)論來，我們也太厲害了，也沒有必要這么快。但是輕是必須的，因?yàn)橹挥休p資產(chǎn)我們才可以踏實(shí)地做運(yùn)營的問題。

  我們成功運(yùn)營了金隅萬科廣場，一開業(yè)的時候我們就實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)的運(yùn)作，得到了非常好的回報(bào)。對于商用項(xiàng)目的運(yùn)作最大的前提是發(fā)揮萬科的品牌精神，積極學(xué)習(xí)國際商業(yè)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，通過合作，不斷地強(qiáng)化萬科的商業(yè)不動產(chǎn)運(yùn)營能力。

  互聯(lián)網(wǎng)思維助力全業(yè)務(wù)鏈

  6月26日，北京萬科和途家簽約，這是北京萬科首次將互聯(lián)網(wǎng)思維和傳統(tǒng)行業(yè)的落地；9月11日，北京萬科和鏈家發(fā)布了OC(Omni-Channel)閉環(huán)戰(zhàn)略，雙方將從尋訪、定制和服務(wù)三方面入手，成立線下簽約中心，實(shí)現(xiàn)渠道全線覆蓋，產(chǎn)品庫與數(shù)據(jù)庫互動，以及產(chǎn)品和客戶最大限度的對位；9月15日，萬科與百度達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系后的首個合作成果—V-in，結(jié)束封測正式上線。

  記者：今年以來，萬科連續(xù)布局互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)，此次為什么會選擇和百度合作？

  毛大慶：三年前誰也沒有想到今天會有大量的應(yīng)用微信，互聯(lián)網(wǎng)帶來的變化是巨大的，萬科必須在白銀時代找到新工具，應(yīng)對外部環(huán)境和時代變化必須要做的事情。

  基于“城市配套服務(wù)商”的發(fā)展定位，萬科商用近年來不斷豐富產(chǎn)品線，努力完善城市商業(yè)布局。2014年底至2015年初，東莞長安萬科廣場、沈陽渾河天地2期、北京中糧萬科半島廣場等8個商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃開業(yè)。未來3年，北京、上海、深圳、武漢(樓盤)、寧波、重慶等近20個新項(xiàng)目也將陸續(xù)進(jìn)入運(yùn)營期。

  我們希望通過數(shù)據(jù)研究得到我們對商場定位的分析，商場里面餐飲占多少最好？商戶哪一個經(jīng)營得好，哪一個經(jīng)營得不好？定位會不會高了，當(dāng)?shù)厝嘶ú黄疱X？利用百度的大數(shù)據(jù)，通過搜索，我們可以非常廣泛地知道所有進(jìn)店的消費(fèi)者，他們的取向以及真正的對店鋪的反映。

  通過跟百度的合作，我還可以知道周圍的消費(fèi)者從哪來，他們分布在哪里，還有我跟我周圍，希望的競爭對手取得哪一些數(shù)據(jù)的樣板進(jìn)行比較等。在這樣傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上，再開發(fā)一個商場，我先用他們這套工具，了解我這里的商場主要的消費(fèi)人群，他們需要什么樣的店鋪，他們的消費(fèi)能力大概怎么樣，寶億萊家居飾品，之后我再招商、再設(shè)計(jì)、再定位。

  記者：能具體講講V-in是如何做到智慧商場的嗎？

  毛大慶：V-in通過云端大數(shù)據(jù)分析，針對不同消費(fèi)者設(shè)定個性推送“菜單”，消費(fèi)者可以通過移動終端搜索功能獲取萬科旗下購物中心內(nèi)的商戶信息、信譽(yù)評價(jià)、活動信息及優(yōu)惠信息，事先進(jìn)行購物規(guī)劃。然后，通過利用地圖功能，進(jìn)行最佳交通路線規(guī)劃及行車導(dǎo)航，將用戶從線上帶到線下，直接引導(dǎo)到購物中心內(nèi)的店鋪中進(jìn)行消費(fèi)。針對駕車、公共交通和步行到場的消費(fèi)者，提供不同的導(dǎo)航服務(wù)。

  萬科商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)根據(jù)V-in系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)分析報(bào)告，為商戶的經(jīng)營方式、促銷手段等提供有力的參考依據(jù)，這也是為商戶提供的增值服務(wù)。同時，V-in系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)分析結(jié)果也可助力萬科商場運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)做出科學(xué)和理性的經(jīng)營分析和判斷。例如租戶協(xié)調(diào)、推廣策略等。

  在V-in上線之前，只能從營業(yè)額一個維度來判斷商家的經(jīng)營水平，是否需要繼續(xù)支持還是直接淘汰。V-in啟用后，判斷依據(jù)更加多維和科學(xué)。萬科不僅希望得到數(shù)據(jù)，整體軟裝寶億萊家居飾品，更希望通過V-in系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)分析，得到更有價(jià)值的運(yùn)營管理判斷思路；幫助商家及時調(diào)整經(jīng)營策略，達(dá)到商家和購物中心的共贏；為消費(fèi)者提供更加個性化的服務(wù)，提高消費(fèi)者的黏性。

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