2016年12月房地產研究月報：舉牌并購繼續發酵、土地市場延續火

11 月上證綜指收于 3250 點，上漲 4.8%，成交額 5.9 萬億，環比增加91.2%；申萬房地產指數上漲 4.5%，成交額 5793 億，環比增加 57.7%。

橫向比較來看，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，地產板塊漲幅稍弱于大市。板塊個股中同達創業、華鑫股份、粵泰股份、*ST 珠江和金地集團等個股漲幅超過 20%，東方銀星、中珠醫療、大連友誼、綿石投資、鐵嶺新城和新黃浦等個股漲幅超過 15%；與此同時，寶億萊家居飾品，海德股份和萬方發展跌幅超過 10%。地產藍籌股 11 月表現較為突出，其中金地集團漲幅超過 20%，招商蛇口漲幅超過 14%，榮盛發展、萬科 A、保利地產、華僑城 A、華發股份、泰禾集團和綠地控股漲幅超過5%，好于板塊平均水平，而華夏幸福跌幅超過 5%。

行業跟蹤

土地供應方面，全國重點城市住宅用地供應量有所上升。11 月我們跟蹤的30 重點城市（4 個一線城市，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，26 個二線城市）供應住宅類用地合計 263宗，供應面積 1562 萬方，對應規劃建面為 3969 萬方（環比增加 98.1%、同比減少 2.6%），平均起拍樓面價 4122 元每平米。

土地成交方面，11 月 30 重點城市住宅類用地成交 159 宗，成交面積 922 萬方，對應規劃建面為 2224 萬方（環比增加 72.9%、同比減少 3.8%） ，成交總價 1667 億（環比增加 185.2%、同比增加 24.4%） ，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，平均成交樓面價7494 元每平米，住宅類用地成交溢價率為 50.9%。

房屋銷量有所下滑：11 月 32 樣本城市新房銷量環比減少 15%、同比減少13%、累計同比增加 24%，其中二線城市環比減少 9%，中西部環比減少3% ，銷量環比下跌相對較少；同比來看，整體軟裝寶億萊家居飾品，二線城市持平、中西部增加16%，增速相對領先。11 月 26 樣本城市二手房成交量環比減少 11%、同比減少 2%，累計同比增加 39%。

去化周期持平：我們跟蹤的 15 樣本城市平均去化周期與 10 月的 9.5 個月持平，其中上海、南京和合肥仍在 3 個月以內，溫州仍在 15 個月以上。

投資建議

地產小周期特征不明顯，“十一”調控過后新房市場量縮價穩、土地市場依舊火熱、行業資源加速整合，考慮到政策預期的高點已過，優質地產股很難出現實質性利空。近期險資舉牌概念繼續發酵，包括安邦舉牌中國建筑、恒大繼續收購萬科股權、前海人壽買入格力電器，險資高成本資金體系內難以正循環，不斷侵襲二級市場。周六劉主席發言對險資概念股短期形成壓制，特別是恒大系和前海系相關概念股，但增量資金主導的邏輯并未破壞，不必過于悲觀。

資源類低估值推薦招商蛇口、金融街、南山控股；NAV 折讓明顯、低估值、業績增長類推薦新城控股、泰禾集團、華發股份；低估值龍頭類推薦保利地產、華僑城 A；其他建議關注中航地產、城投控股、上海臨港、蘇寧環球和中珠醫療的等個股。

風險提示

銷售、新開工和投資表現低于預期。