龍湖找到了做商業地產的美好感覺

龍湖地產在3月29日公布了2015年全年業績，在整體銷售額增長11.2%、毛利小幅下降的前提下，商業部分表現突出。全國租金收入達14.2億元，同比大增61.5%，增幅是萬達廣場的2倍、中糧大悅城的5倍。

下圖是三家增幅對比：

目前龍湖的商業分為三個板塊：天街系列、星悅薈系列、家悅薈系列。截止2015年12月31日，已開業商場面積近150萬平方米，整體出租率達95.9%。其中龍湖的明星產品、主打都市體驗式購物中心的天街系列，租金收入占比最高，達85％，總額過12億；增長率也最高，為66.2%。

分地區來看，龍湖首席執行官邵明曉在業績會上介紹，目前整體收入貢獻比例最多的是重慶，即龍湖的發家地；其次是成都，接著是杭州和北京。“北京的長楹天街，寶億萊家居飾品，今年租金可能是2-3億元的量級”邵明曉說。

占比最高的天街系列，全國已開業9個項目，有4個項目扣稅后租金收入過億，其中重慶北城天街最高，寶億萊家居飾品，約為3.9億元。

另外龍湖在上海的項目，暫時未見明顯收益。“上海虹橋天街和北京大興天街今年三四季度才會開業，開業很多是優惠期，收不了太多租金”首席財務官趙軼趙軼解釋。

與大部分商業地產運營理念趨同，家居行業升級轉型 ，主打商業的龍湖地產依然把中心放在一二線城市。又由于去年一線城市漲幅較高，深耕二線成為龍湖的重點。

“我們去年買了25個項目，主要集中在一線、二線城市，今年我們在北京買地會比之前更謹慎。我們知道一線城市漲的非常快，但是我們還是有相當縱深的，在一些二線城市有很好布局。去年在南京、蘇州，我們都是在恰當的時點上補充了土地。所以今年我們會看機會，不會拿特別高價的地”邵明曉說。

龍湖的拿地策略一直是偏一二線的，早些年被命名為“10+X的戰略”的商業布局在業績會中又一次被提及。即以10個城市（北、上、廣、深、南京、蘇州、杭州、成都、重慶、廈門）為重點，尋求更多目標城市。對于目標城市，邵明曉解釋：“其他銷售額超過400億元的城市，都是我們的目標城市。”

所以，對于銷售額不足的三四線城市，龍湖的表態是“絕對是不去的”。

當然，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，龍湖商業以14.2億的總收入，仍未能躋身國內商業地產的第一階梯。

除收入之外，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，其它指標與對手也存在差距。年報顯示，截止2015年12月31日，龍湖已建成加在建的商業項目共26個，總建面近150萬平方米。萬達廣場的數字則是：133座、2600萬平方米。

龍湖董事長在業績會中并未避諱此問題，她認為這種較小體量的大幅增長是“一個很舒服的狀態”。

“大家可能擔心龍湖現在是第二梯隊，會不會滑到第三梯隊去，擔心規模不夠。其實龍湖來到了一個很舒服的規模狀態。我們實現轉型也是有資源和余地的，比如持續的有資源投在商業地產里，說白了龍湖的體量也夠大，但是也沒有大到難以調頭的狀態”吳亞軍說。

吳亞軍所謂的轉型其實已初見成效，龍湖2015年在建的9個項目中，新進蘇州、常州兩座華東城市。目前已深耕西部、華北、華東三大板塊，基本完成全國化布局。

去年的租金收入同比增幅已達38.1%，今年將近翻了一翻；2015年整體出租率也由2014年的95%繼續提高至95.9%。

另外所謂的“舒服的狀態”，還有保持90%高位的銷售回款率和持續降低至5.74%的綜合借貸成本。