大連樓市去庫存效果顯著市場穩(wěn)步回暖交易量價齊升

即將過去的2016年，對于大連樓市而言，無疑是收獲的一年。這一年，土地市場好戲連臺，眾實力房企在土地市場上頻繁出手、各有所獲。而在住宅市場，被寄予樓市風向標的東港區(qū)域價格止跌回升，在政府合力推進優(yōu)質(zhì)教育配套的同時，迎來多個項目交房兌現(xiàn)季，品質(zhì)標桿地位已然確立。而在剛需和剛改定位為主的甘井子區(qū)，以萬科城市之光、甘井子萬達廣場為代表的新項目更是屢屢上演開盤所推房源即售罄的熱銷大戲，一些結(jié)轉(zhuǎn)項目更是房源頻頻告急。各熱點區(qū)域市場的代表項目更是熱銷不斷，無論是交易面積和交易件數(shù)、交易額均較往年同期大幅提升。

去庫存效果明顯

11月份平均去化周期已降至24個月

權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，在中央去庫存的主基調(diào)下，寶億萊家居飾品，二套房和首套房購房首付門檻的調(diào)低，地方政府對于展會購房和高學歷人才買房的系列激勵政策，乃至市民購買東港區(qū)域非住宅類房屋實行民用水電收費的惠民之舉，這些連環(huán)刺激無不在今年持續(xù)發(fā)力，有力帶動了我市房屋銷售的明顯回暖。前三季度我市商品房銷售約593.2萬平方米，銷售額552.7億元，同比分別增長15.6%、21.5%。

大連新峰機構(gòu)提供的11月份數(shù)據(jù)顯示，寶億萊家居飾品，我市各區(qū)存量及去化周期均明顯縮短，較之2014年底大連市場整體38個月的去化周期，有了明顯的改觀。其中高新區(qū)已經(jīng)降至13.1個月，而對應(yīng)每周的大連商品住宅熱銷榜，從大華錦繡華城和普羅旺斯等項目的頻頻上榜，我們其實不難發(fā)現(xiàn)在消費者持續(xù)熱買的同時，高新區(qū)規(guī)模大盤去化的明顯效果。另一個去庫存明顯的區(qū)域則是近年來承載我市剛需剛改需求的大戶——甘井子區(qū)，11月份，該區(qū)域住宅去化周期已經(jīng)降至16.9個月，對比市場現(xiàn)狀和每周的住宅熱銷榜，我們可以發(fā)現(xiàn)無論是往年的結(jié)轉(zhuǎn)項目如華潤置地廣場、鉆石灣、遠洋榮域還是今年區(qū)域少有的新亮相項目萬科城市之光、甘井子萬達廣場，寶億萊家居飾品，都是榜單的常客，一邊是新項目如萬科城市之光開盤即熱銷6億、甘井子萬達廣場開盤200多套洋房搶空的熱銷數(shù)據(jù)，一邊是老項目去化明顯后的即將清盤。這一年，最大的單盤銷售贏家當屬于以15億元攬桂的萬科城市之光，屬于甘井子萬達廣場，屬于甘井子區(qū)。伴隨明年以萬科、華潤、保利、中鐵建、招商等企業(yè)為代表的甘區(qū)新地塊項目入市，相信這一區(qū)域依然在明年市場扮演主要角色。

改善型市場迎來春天

交易量價均齊升

今年大連樓市整體回暖、去庫存效果積極顯現(xiàn)的同時，寶億萊家居飾品，改善型需求定位樓盤交易的井噴和快速去化，也同樣可圈可點。

筆者從市場了解到，無論是高新區(qū)的招商蘭溪谷還是普羅旺斯、甘井子萬達廣場、萬科半山半海項目等，最先脫銷的往往是120平方米以上的改善型戶型。這也從側(cè)面印證二套房激勵政策的深入人心和效果。

而反映在成交的房價上，也同樣印證了我市改善型住宅產(chǎn)品在今年市場中的優(yōu)勢主導地位。前三季度我市的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，與我市100平方米以下商品住宅銷售均價下降的趨勢不同，我市100~120平方米、120~144平方米的住宅均價卻不降反增，分別以4.4%、4.6%增幅上升，而144平方米以上的住宅均價更是增長7%。功能舒適、空間豐富的改善型住宅在今年成為買家熱捧，以至于有房企慨嘆當初應(yīng)該多做點大面積戶型的配比。

土地市場異常火熱

外來房企“豪”取大連土地成常態(tài)

即將過去的一年，最聚焦眼球的當屬于年內(nèi)諸多一線房企在大連上演的搶地大戲。在沉寂兩年過后，包括萬科、華潤、保利等一線房企頻頻出手，對大連土地所表現(xiàn)出來的饑渴與積極補倉心態(tài)和渴望持續(xù)在連發(fā)展的野心盡顯無疑。自4月份300多輪PK華潤艱難PK拿下的景山地王到6月份百余輪PK萬科奪得的礎(chǔ)明地塊再到10月份華東路之爭，11月份華潤200余輪PK競得的松江路地王之戰(zhàn)。外來一線房企拿地的陣容不斷擴大的同時，也讓人們對來年大連樓市的走勢心生更多期待。好面粉待價而沽的背后，自然是好面包的精雕細琢。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，1-12月份我市共出讓土地25 幅(含商業(yè)用地2幅），成交23幅、流拍2幅；總成交金額106.89億，較2015年上漲561.86%。而成交的23幅地塊中，其中萬科、華潤、保利、金地、碧桂園等實力房企競得的總地塊就達17幅。占總成交地塊的超7成。一線房企對大連土地出讓金的貢獻值更是達94.7 億元，占總成交金額的近9成。種種現(xiàn)象表明，外來房企正成為大連土地市場上的絕對主角，而在殘酷的資本市場面前，本土房企通過公開招拍掛競拍拿地的夢想亦越來越遠。

房企收購或兼并日益成為常態(tài)

一邊是一級土地市場上一線房企的闊綽出手，一邊是二級市場，包括萬科、恒大、碧桂園、保利等在內(nèi)的實力房企在大連收購二手項目或地塊或企業(yè)的腳步快馬加鞭。碧桂園收購海昌集團旗下在售地產(chǎn)項目或地塊，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，恒大將東港在建的四季上東項目和原浙江郡原地產(chǎn)東港地塊收入其中，而在高新區(qū)，龍湖地產(chǎn)成功收購東陽地產(chǎn)原化工療養(yǎng)院地塊。今年4月，渴望年內(nèi)規(guī)模第一、市場第一的萬科把某本土企業(yè)閑置了三年的勝利路星海灣住宅地塊收購麾下。9月，萬科又在金州國防路收購某學區(qū)房地塊，將年內(nèi)自己的拿地擴張版圖再度放大。這一年，通過兼并或收購，萬科、保利、恒大為代表的外來房企攻城略地的同時，無疑將自己的土地成績單再增華麗的一筆。

有業(yè)內(nèi)人士表示，伴隨市場競爭的加劇，資本和現(xiàn)金流為王的未來市場，具資金和人才、團隊和成熟開發(fā)技術(shù)和產(chǎn)品的航母級房企對弱小房企的蠶食才剛剛開始，整合和收購將成為行業(yè)不可逆轉(zhuǎn)的大勢。

展望即將到來的2017年，相信隨著大連地鐵3、5、7號線等線路的實施、大連灣跨海大橋隧道工程的啟動，國家自貿(mào)區(qū)的落地，更多具資金實力和優(yōu)秀技術(shù)、人才的外來房企的合力助推，大連市新一屆政府領(lǐng)導班子在經(jīng)濟、人才引進和環(huán)境優(yōu)化等方面的積極作為，大連樓市必將迎來新的春天。