2017年房地產策略報告:后調控時期的回歸、整合與創新

宏觀經濟:弱勢企穩復蘇,行業政策態度由穩增長轉為控風險。2016年以來,房地產行業的強勢復蘇對穩定固定資產投資和拉動上下游產業均發揮出極為突出的帶動作用。隨著近期經濟基本面弱勢企穩,行業在長周期頂部壓力下區域分化持續拉大,進一步調整的需求和必要性有所提升。未來調控的方向在于建立長效機制,而非短期的直接干預。政策態度由穩增長轉為控風險,重點在于保護,而非打壓。

行業基本面:區域政策背離趨勢預期加大,長短周期疊加不確定性因素顯現。新一輪調控周期以防止價格過快增長為核心目標。但是行業政策態度的快速切換會進一步增加風險的不確定性,結構性的陣痛期難以避免:大部分三四線城市依然深陷去庫存危機,銷售預期回落加劇廣義庫存壓力;土地市場預期的快速透支和房企資金使用監管的趨嚴對房企的現金流提出考驗。2017年政策大環境趨于穩定,區域政策背離趨勢預期持續加大。大部分三四線城市維持寬松預期,城市化和戶籍配套政策改革加速。熱點城市調控主題貫穿2017年,不排除進一步升級。全年銷售增速加速回歸合理區間,長短周期交織下半年投資數據承壓,控價格、穩投資、擴財政等多重訴求下回落空間有限。

投資邏輯:增量市場聚焦核心資源,存量整合和新興模式蓄勢待發。行業長短周期疊加,政策態度反轉提升風險的不確定性。回歸過程中增量開發空間逐步收窄,市場增長極回歸核心地區的核心資源,人口和產業兩大核心因素支撐的區域市場依然具有逆周期的成長空間;新的調控周期面臨短期需求透支和地價漲幅過快的多重壓力,新增開發機會聚焦存量項目的整合,實力較強的一線房企和區域龍頭有望受益于市場集中度的提升;新一輪調控體系的升級本質上依然是對房企現金流的重大考驗,金融+地產模式的相對優勢預期凸顯;存量市場預期在線性擴張的基礎上實現外延式發展,新興科技的引入激活更多想象空間。